房地产行业估值提升 政策约束减弱

　　新房市场热度回落，二手房成交整体热度稳中有升。根据我们跟踪的60样本城市来看，2017年第37周新房绝对成交水平为951套(均值概念)，环比下滑10%，相比2016年周均1487套减少了36%，低于过去五年周平均成交套数1166套。我们跟踪的60个样本城市中，一线、调控二三线、重点二三线分别环比下滑8%、8%、16%，市场热度回落。我们跟踪的14样本城市成交均值为997套，环比上涨3%、同比下滑10%、年初累计同比减少20%。

　　上周板块独领风骚，行业投资数据持平超预期，板块热度持续回升。上周申万房地产板块整体上涨3.67%，同期沪深300上涨0.02%，跑赢大盘，在申万28个子行业中独领风骚，成交量1176.3亿元，环比上涨12%，板块热度持续回升。统计局公布1-8月全国房地产开发投资数据，同比增速持平，超市场预期，我们判断板块的估值会缓步上行，行业空间会被再次打开，政策约束性减弱。

　　开发投资增速持平超预期，后期保持乐观展望。2017年1-8月份，全国房地产开发投资6.9万亿元，同比增长7.9%，增速与1-7月份持平；其中住宅投资4.7万亿元，同比增长10.1%，增速提高0.1个百分点。1-8月份土地成交价款6609亿元，增长42.7%，增速提高1.7个百分点。9月投资增速基数最高，Q4基数并不高，全年投资增速由于土地购置乐观，新开工回落速度趋缓，我们维持5-6%左右增长的判断。

　　REITs政策法规酝酿中，西安限购为市场降温。据《经济参考报》消息，证监会正在加紧研究面向个人投资者的公募REITs产品制定相关的政策法规，其中，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。我们认为REITs将打通住房租赁企业融资渠道，为“租售并举”这一长效机制奠定融资基础。西安暂停向已拥有2套及以上住房(含新建商品房和二手住房)的本市户籍家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房；无房且提供2年个税或社保证明的非本市户籍居民家庭可购买1套住房。

　　行业投资数据持平超预期，板块热度持续回升，我们判断板块的估值会缓步上行，行业空间会被再次打开，政策约束性减弱。优先推荐深圳地方国企改革小市值标的天健集团(000090) 、受益长租公寓概念的世联行(002285) ；其次推荐低估值蓝筹金地集团(600383) 、销售放量二线蓝筹蓝光发展(600466)，建议关注陆家嘴(600663) 、保利地产(600048) 、招商蛇口(001979)、华侨城A(000069)、华发股份(600325) 、南山控股(002314)、南国置业(002305) 。

　　风险提示：信贷政策进一步趋紧等。