房地产行业2018年中期策略：三大预期纠偏小周期中有大机会

　　2018年上半年回顾：先扬后抑板块估值下移

　　2018年地产板块整体先扬后抑，年初大幅拉升，随后又快速回落，估值不断下移，已经降到12倍左右的历史低位水平，龙头地产股处于严重被低估状态。2018年房地产市场进入到一个“混沌”状态，市场对于政策是松是紧，销量何时见底，融资收紧影响几何，龙头集中度空间还有多少产生了不少的分歧。我们的下半年房地产投资策略就从这几个分歧中纠偏，重新结构新的投资框架。

　　纠偏一：不是需求端的松紧，而是供给端的改善

　　上半年市场对于需求端调控政策是松是紧争议颇大。我们认为需求端的大幅宽松暂难期待。由于低库存下存在价格上行风险，将推动中央和地方政府推进供给端政策的放松，比如加大土地供应量和放松预售证监管。我们可以看到，2018年1-5月100大中城市住宅类供应土地规划建筑面积为2.30亿平方米，同比增长35.40%。尤其在二、三线城市，土地供应量明显增加，但土地溢价率保持低位。此外，如合肥、武汉等城市预售证审批条件上进行了微调。

　　纠偏二：一、二线见底回升，三、四线保持韧性

　　在2017年底前瞻2018年地产市场时很多投资者做出了一、二线销售保持韧性，三、四线销量销售大幅回落的判断，这主要是出于棚改货币化安置走弱的担忧。我们认为，今年以来一线城市由于调控保持高压，销量走弱，但已经基本见底。二线城市销售出现见底回升的迹象。受益于棚改政策落实，PSL投放超预期，三、四线城市依然保持韧性，对于2018年商品房销售不悲观。

　　纠偏三：从融资到土地再到销售，龙头房企集中度继续提升

　　近几年行业集中度提升的主逻辑已经获得认同，但经历了2017年的快速提升后，大家对未来还有多少提升空间抱有疑虑。我们统计发现，2018年一季度，TOP10、TOP50和TOP100房企销售集中度分别为34.92%、64.94%和76.19%，较2017年分别高出10.75%、19.16%和20.81%，远超市场预期。我们认为，融资收紧大环境下，融资集中度将助推土地集中度，进而带来销售集中度提升。通过国际比较可以发现，行业龙头集中度提升仍有空间，龙头房企仍将显着受益。

　　投资机会以及标的推荐

　　2018年下半年我们给予房地产行业增持评级。建议投资者关注三个方向，一是龙头房企的估值修复，相关标的为保利地产(600048,股吧)和新城控股(601155,股吧)。二是区域性的主题机会，雄安主题相关标的为华夏幸福(600340,股吧)和荣盛发展(002146,股吧)；粤港澳大湾区主题相关标的为华侨城A(000069,股吧)和招商蛇口(001979,股吧)。三是长租公寓主题，相关标的为世联行(002285,股吧)和光大嘉宝(600622,股吧)。

　　风险提示：国内经济持续走弱；国内房贷政策继续收紧。