受益高周转 上半年近10家上市房企利润预增超200%

　　又到了房企向股东汇报上半年业绩的时间。这一次，房企普遍开启了预增模式。

　　据记者不完全统计，截至目前，已经有超过30家上市房企发布了2018年上半年业绩预告(快报)，其中利润增幅预计超200%的有近10家。

　　在已公布业绩预告的企业中，中交地产上半年净利润预计为3.03亿元，同比增长2948.33%；恒大预计上半年税后净利润则超520亿元，暂居行业首位。房企普遍预盈下，也有预亏的企业，如【中弘股份(000979)、股吧】。该公司预计上半年内归属于上市公司股东的净利润亏损14亿元，比上年同期下降4876.59%；基本每股收益亏损约0.17元。

　　今年的半年报披露才拉开序幕，便已涨跌分明、差距明显。在业内人士看来，2018年整体净利润，主要受到2016年、2017年销售结转收入和利润率情况的影响。如今，房企越来越强调通过销售回款拿地，将现金用到极致，利用高周转降低开发成本、提升利润率水平。

　　　　多家房企利润增幅喜人

　　在截至目前发布半年报预告的房企中，不少企业利润的成色颇足。

　　以碧桂园为例，其预计上半年净利润大幅增长，其中股东应占利润同比增幅不少于50%。

　　恒大上半年实现销售金额3042亿元，同比增长24.6%；税后净利润超520亿元，核心业务利润超546亿元，同比大增100%以上。虽涨幅不如【中交地产(000736)、股吧】等，但净利润数值领先。

　　而一向以稳健低调着称的保利，其发布的业绩快报显示，上半年归属于上市公司股东的净利润为64.92亿元，同比增长14.90%；基本每股收益为0.55元，同比增长14.06%。

　　在第一梯队之外，如【阳光城(000671)、股吧】上半年归属于上市公司股东的净利润，也较上年同期大幅增长200%左右。

　　记者注意到，碧桂园的业绩增幅，主要是集团可确认收入的物业增加，及物业的平均售价及毛利率增长所致。而阳光城亦同样受益于房地产开发项目结算收入的大幅增加。

　　实际上，衡量房企的上半年业绩，一个不容忽视的指标是结转收入。

　　安居客首席房地产分析师张波告诉记者，由于房产的预售制度，销售收入反映到报表上往往存在一定滞后性。上半年房企利润上涨更多反映的是前期市场销售情况，即是2016年、2017年建造并预售的项目。由于前几年房价上涨较为明显，加之2016年的“高价地”项目大多尚未结算，所以上半年房企的财报数据增幅亮眼，属于正常现象。

　　不过，国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲则表示，单看增幅意义不大，要看利润增幅前的基数是多少。并非所有房企的利润都能反映房地产业务的盈利水平，尤其是资本市场，关注的净利润指标构成较复杂。比如，可能需要撇除股票投资收益、出售子公司的收益，以及物业重估收益等。

　　　　结转收入效益显现

　　不过，能将2016年、2017年的收益体现在2018年上半年的利润里，也对企业的营业周期、资金周转速度有一定要求。

　　一般而言，营业周期短，说明资金周转速度快；营业周期长，说明资金周转速度慢。上述业内人士指出，周转速度快的企业，资金回笼速度就快，可能在1年半左右；而周转速度比较慢的企业，资金回笼周期需要3年左右。

　　同时，由于我国实行预售制度，房企卖房时是预收账款，而不是营业收入。卖房后有一定时间差，收入才能计入利润。时间差体现了房企的运营效率，也影响其进一步发展。毕竟，一个公司资产周转率越大，资产使用效率越高，才能使每一单位资产产生的销售收入越多。

　　“2年左右时间差不多是行业的标准水平。”上述人士表示，“要做到运营效率高，就需要真正做到低成本、低杠杆、低负债、高周转，这样的房企，其实并不多。”

　　　　受益拿地时间差

　　上半年不少房企利润的大幅增加，还得益于拿地的时间差。

　　张波告诉记者，上半年的利润，大部分是以2017年的项目销售结转收入减去各项成本费用所形成。因而影响房企利润的因素除了销售收入外，主要包括土地获得成本、营建成本及三项费用(销售费用、财务费用、管理费用)。

　　开发商拿地的节奏不尽相同，拿地成本会不太一样。如果是2014年~2015年拿的地比较多，那么土地成本要比目前地价低很多。而土地成本低，净利润就相对较高。如果是2016年拿地，当年高价地众多，地价相对已高，能取得的利润空间在一定程度上遭到压缩。

　　“其实从目前体现在利润表的项目看，2016年阶段拿地的房企比较多，所以不是所有房企净利润都比较高。尤其是如果把当时的高价地项目拿来销售，现在净利润就不会这么高。”张波表示。

　　　　周转率仍是重中之重

　　实际上，从周转速度来看，房企在2016年之前拿的地，绝大部分都已入市。由此，面临后续高价地入市的阶段，房企要如何保持净利润的增加？

　　在张波看来，房企对此有几种常见手法，例如虚报完工进度。即，未完工虚报已完工，并以此增加收入结转。

　　“还有一种手法是延缓成本结转，减少应该按比例结转的土地成本。例如按照进度是30%的土地成本，但企业可以按照20%的土地成本来报，净利润就高了。此外，通过公允价格变动损益调节来操纵利润，也可能使账面上的利润保持一个较好态势。”张波直言。

　　黄立冲则告诉记者，净利润中还包括非经常性利润，这是和主营业务不相关的收入，比如买卖固定资产所得，因而不排除企业会通过物业重估来实现利润；其次，销售利润、投资物业升值、持有第三方股票大幅上涨等，均是利润的构成部分。

　　在业内人士看来，利润是企业多个部门共同的“杰作”，能够体现一个企业各方面的能力，也非常直接地折射出企业的赚钱效率。利润背后，当“快拿地、快生产、快销售”已经成为房企的主流，周转率依然是当下房企比拼的重中之重。