房地产行业：11月房企融资放量 港股内房领跑恒生

　　市场行情：A股地产板块小幅调整，H股地产板块领涨大市

　　11月17日至11月30日，申万房地产指数下跌3.31%，跑输沪深300指数0.7pc，在28个申万一级行业指数中排名第6；恒生中国内地地产指数上涨7.26%，跑赢恒生指数6.03pc，表现优于13个恒生综合行业指数。

　　政策动态：工程建设开展专项整治，东莞调升普通商品住房价格标准

　　宏观层面，近期七部门开展工程建设领域专项整治；国务院部署进一步发展养老产业；舟山政府门户网站称沪浙苏正在编制《上海大都市圈空间协同规划》，涉“1+7”市。区域层面，广州明确自持商品房禁止销售，租赁合同不超20年；东莞调升普通住房价格标准，第一类上升117元/平米；深圳就监管新规征求意见，对商品房预售、房屋租赁、资金监管等作出规定；长春发布新规，明确商品房总预收款30%专项用于项目工程建设。

　　公司动态：借新还旧下，房企11月境内外融资放量

　　近期，主流房企密集发布融资公告，涉及类型包括股份增发、优先票据、中期票据、公司债、可换股债券、超短期融资券、ABS等。2018年11月房企境内发行债券523亿元，规模环比增长14%，同比增长112%；11月内房海外发行债券304亿元(根据当期汇率换算，下同)，环比增长263%，同比增长7%。全年来看，房企累计境内发债5632亿元，同比增长66%；内房累计海外发债亿元3220亿元，同比增长12%。

　　数据更新：楼市累计降幅持续收窄，TOP40龙头销售高位小幅放缓

　　30城商品房双周成交环比下降0.1%，全年累计降幅继续收窄至7.3%；11城二手房双周成交环比减少2%，全年累计降幅继续收窄至5.1%；继续印证我们全年销售谨慎、结构倾向一二线的判断。100城土地双周成交面积环比下降14.4%，双周成交总价环比下降16%，土地市场继续降温。克而瑞数据1-11月TOP40房企销售金额同比增长35%，增速较1-10月(37%)高位继续放缓，对比全国整体水平，行业集中度提升趋势仍十分明显。

　　投资建议：关注龙头确定性价值和国改机遇

　　截止2018年11月30日，申万房地产指数PE(TTM)约9.31倍，低于过去5年均值(17.32倍)1.53个标准差，板块估值水平继续处于低位。

　　政策面整体平稳，基本面持续下行，借新还旧下，11月房企融资放量。基于城市轮动一二线逐步复苏，以及行业融资、拿地、销售三重集中度提升的判断，建议关注重点布局高能级城市的头部房企，如A股龙头万科A、保利发展、招商蛇口及H股的融创中国、中国金茂和华润置地。同时建议关注国改加快带来的局部α机遇，如光明地产、【中华企业(600675)、股吧】、上实发展。

　　风险分析：

　　房企融资持续收紧或导致资金链承压；融资成本抬升或侵蚀利润；美元走强或导致房企汇兑损失加大。

　　（文章来源：【光大证券(601788)、股吧】）