房地产2018年业绩预览及2019年业绩前瞻专题研究：净利润增长确定性仍较高

　　最新数据显示：地产股2018年净利润多数预增

　　截至2月11日，根据已发布业绩预告、快报(剔除B股)的70家公司，预增或扭亏40家，占比57%。其中①增幅超过500%的3家；②增幅位于100%-500%的8家；③增幅位于30%-100%有11家。

　　业绩锁定性创新高，源于销售持续增长

　　房地产板块2018年3季度末的预收款总额是2017年结算收入的1.55倍，提升明显，且处于历史高位。根据已披露的主流卖方研究机构对50只主流地产股业绩预测，wind一致预期2018、2019年的营业收入同比分别增长29%、27%，即使按最极端情景假设，2018年3季度末的预收款仍能锁定wind一致预期2018年营业收入的288%，在满足2018年营业收入实现29%增长之后，剩余部分仍能锁定wind一致预期2019年营业收入的68%。

　　财务风险可控

　　2018年房企拿地意欲减弱，且收购存量项目占比提升，合作项目增多，直接拍地行为减少。截至2018年3季度末，房地产板块扣除预收款的资产负债率为73 %，净负债率为105%，负债水平回落；货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.15倍，偿债能力仍旧较好。

　　预计2019年政策面春风化雨，基本面先下后稳

　　预计政策面春风化雨、润物细无声，包括房贷利率持续下调、“认房又认贷”的极严政策将调整为“认房不认贷”、房企再融资开闸、限价将无必要存在、限购将在部分城市松绑……；同时，房地产面临的舆论环境将有所改善；基本面先下后稳，在上述政策放松预期基本能够兑现的背景下，预计2019年新建商品房销售面积和销售额累计同比增速均为-5%、房地产投资累计同比增速为3%，若上述政策放松预期落空，行业将面临“硬着陆”风险。

　　板块2018及2019年净利润增长确定性较高，维持“超配”建议

　　最新数据显示：地产股2018年净利润多数预增；业绩锁定性达历史高位； 2016年-2018年优势地产股销售持续增长，亦有利于2018及2019年的业绩释放。我们继续保持对地产股的乐观观点，维持行业“超配”评级及对新城控股、旭辉控股、中南建设、宝龙地产、万科、荣盛发展、龙光地产、招商蛇口、阳光城、华夏幸福、保利、华润置地、碧桂园、合景泰富、蓝光发展、世联行、中国恒大、华侨城A等品种的“买入”评级。

　　风险

　　若房地产行业降温超出市场预期而政策又迟迟不转暖；或是研究框架失效，导致相应地策略建议亦失效。

　　（文章来源：国信证券）