光大证券：地产按揭投放意愿维持高位 二线首套房贷利率分化

　　报告摘要

　　2019年5月信贷数据公布

　　2019年5月，新增人民币贷款11800亿元，同比增2.6%；其中居民部门新增人民币贷款6625亿元，同比增7.8%。

　　2019年1-5月，新增人民币贷款80058亿元，同比增长11.4%；其中居民部门新增人民币贷款29983亿元，同比增长3.7%。

　　5月居民中长贷延续较高增长，银行按揭投放意愿维持高位

　　5月居民部门新增信贷环比多增1367亿元(+26%)，同比多增482亿元(+7.8%)。其中5月新增居民短贷环比多增855亿元(+78%)，同比少增272亿元(-12.3%)；新增居民中长贷环比多增512亿元(+12%)，同比多增754亿元(+19.2%)，延续了3月以来较高的同比增速。

　　2019年1-5月，居民新增中长贷22642亿元，同比+11.2%，增速较1-4月水平(+9.3%)进一步提升1.9pc。从信贷投向来看，3 -5月连续三个月新增贷款中居民部门占比超过50%，1-5月累计新增贷款中居民部门占比为37%，居民中长贷占比为28%。

　　一线首套房贷利率继续小幅下降，二线城市出现分化

　　按揭利率方面，2019年5月全国首套房贷平均利率5.42%，连续6个月环比回落；二套房贷平均利率5.74%，连续7个月环比回落；当前首套、二套房贷利率均为2018年以来最低水平。

　　根据融360数据，2019年5月，35个城市533家样本银行中，108家(占比20%)银行首套房贷利率环比下滑。一线城市首套房贷利率继续环比小幅下降，二线城市出现分化，其中沈阳、乌鲁木齐、大连、昆明分别环比下降40bp、30bp、20bp、14bp，南京、青岛则分别环比反弹8bp、6bp。展望全年，资金利率低位稳定，预计按揭利率延续下降趋势但空间有限。具体请参阅2019年下半年投资策略报告《窄通道内紧平衡继续，关注三大阿尔法机遇》。

　　投资建议：坚守价值蓝筹，关注区域热点、存量运营和物管扩张

　　随着调控水平提升以及房企逐步拓展上下游，稳定现金流比例将逐步提升，平滑营收和利润的周期性波动，地产行业周期波幅减弱，风险溢价减小，外资配置比例提升，价值蓝筹股的估值有望平缓提升；其次关注三大阿尔法机遇，①区域热点轮动，三大增长极发展提速；②公募Reits渐行渐近，行业长期桎梏或被打破，存量运营渐成实力房企必选；③地产细分板块物业管理进入“提费率、减管制、加资本”的发展新阶段。综合以上建议关注标的万科A(行情000002,诊股)+H、保利地产(行情600048,诊股)、招商蛇口(行情001979,诊股)、【金地集团(600383)、股吧】(行情600383,诊股)、新城控股(行情601155,诊股)、融创中国和中国金茂。

　　风险分析

　　国内宏观经济增长放缓，影响居民部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还；房地产持续调控，导致行业整体销售增速下行超预期；前期需求透支较明显、棚改依赖度较高的三四线城市楼市存在回调压力。

　　发布日期：2019-06-12