A股、港股地产板块携手暴涨！到底发生了啥？

　　9月4日A股市场延续强势，9月开局以来走出三连阳，令人意外的是，近期基本面承压的地产股成为领涨板块！那么地产股火起来是否以为这地产又要火了呢？

　　　　9月4日A股和港股地产板块同时爆发！A股方面，房地产板块涨幅位居申万28个一级行业首位。南山控股、荣安地产、沙河股份、【万业企业(600641)、股吧】等多只个股涨停。

　　港股方面，恒生地产分类指数暴涨7.44%，创自2015年6月以来新高。

　　个股方面，九龙仓置业暴涨12.11%，报46.3港元，领涨蓝筹股；【新世界(600628)、股吧】发展涨10.07%，报10.6港元；新鸿基地产、恒基地产涨超8%。

　　　　虽然房地产板块大涨，但有观点认为，这并不意味着楼市又要火起来了，相反下半年楼市可能预冷。

　　从2019年半年报角度看，房地产板块的整体业绩似乎还不错。

　　机构：房企半年报盈利能力稳中有升

　　回顾2019年房企半年报情况来看，民生证券认为， 销售与业绩同步增长，盈利能力稳中有升。

　　民生证券表示，2019 年上半年，A 股地产公司业绩稳步增长，板块整体营业收入增长 22.64%，归属母公司股东净利润同比增速为 14.52%，较上年同期小幅放缓，行业营业收入的增长主要得益于地产项目结算规模的增加。

　　　　2019 年上半年，15 家大中型房企营业收入 26.23%，归属母公司股东净利润同比增速为 30.75%，继续保持较高增速。

　　　　从 2019 年半年报来看，大中型房企业绩弹性整体优于板块，主要是大中型房企过往销售增速较高，且可结算项目较多所致；其中，【金科股份(000656)、股吧】、蓝光发展、泰禾集团、保利地产及金地集团在 2019 年上半年的归母净利润增速均超过 50%。

　　地产股缘何大涨？

　　有市场观点总结认为，地产股大涨的核心原因有三点：

　　一、中报业绩。在调控背景下，今年上半年地产行业的业绩普遍还在稳定增长，这是弱市中的预期差。

　　二、低估值。因为房地产板块一直受政策所限，所以市场给予估值低。

　　三、风格切换。相对于板块，地产板块的位置绝对是很低。而当市场风格从高位切换时，部分资金自然选中了业绩稳定增长、估值相对较低的地产股。

　　但是证券市场红周刊稳中观点指出，需要注意的是，与其他行业相比，房地产企业的营收、净利润具有特殊性。

　　当年的营收并不是当年销售业绩的真实体现。房地产的营收是根据交付来结转的，一般有两年左右的周期。客户交钱签署购房合同时，企业并不能直接计入营收，只能放在预收账款或合同负债，待到交付后才能实现为收入。

　　同时，由于结转成本时，许多项目可以进行合理的“修饰”，所以上市房企的业绩往往会进行加工美化。营收和净利润可以根据需要进行一定程度的“释放”。

　　真正体现公司盈利能力的，是没有体现在利润表里的销售额和现金流量表里的经营性现金流量净额。

　　民生证券认为，2019 年下半年房地产板块投资的主线逻辑有三方面：(1)行业数据趋稳，把握业绩成长；(2)从规模导向逐渐转向利润导向；(3)行业集中度继续提升，但竞争日趋白热化。建议关注：A 股的万科 A、保利地产、绿地控股、【招商蛇口(001979)、股吧】、中南建设、阳光城、蓝光发展、金科股份等，以及 H 股的融创中国、龙湖集团、华润置地、中国海外发展、合景泰富集团等。

　　地产股涨，楼市不会跟涨

　　但是地产股涨的好，并不意味着接下来房地产市场又会火！

　　中原地产数据显示，今年前8月，全国房地产调控政策高达367次，累计次数刷新了房地产调控记录。步入9月，传统的楼市“金九银十”恐将不会出现。

　　百强房企销售规模连降两月

　　上海易居研究院发布的数据显示，今年8月，百强房企权益口径业绩较7月微降1.7%，略低于1-7月均值。其中，TOP30房企中，有11家单月业绩环比下降。进入今年下半年，百强房企的销售规模已连续两个月出现下滑。

　　对比往年，市场在7月和8月出现降温并不显得意外。在年中的节点过后，市场的短暂下行往往被视为“季节性调整”或“技术性调整”。

　　但今年的市场下滑，还有一个重要的背景，即调控继续施压，融资渠道大幅收紧。7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，更使得每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破。

　　土地交易“量价齐跌”

　　受此影响，开发商在投资和拿地中变得谨慎而迟疑。8月，热点城市土地市场首次出现“量价齐跌”的局面。

　　目前来看，低迷预期很难在短时间内反转。近期，不少房企宣布收缩拿地计划，而在销售策略上，则倾向于快进快出的“抢收式”打法。但这种策略能否真正奏效，目前仍需观察。

　　上海易居研究院发布报告显示，2019年8月，40个典型城市土地成交建筑面积4383.2万平方米，环比下降16.9%，为今年3月以来首次下降；40个城市土地成交均价为5259.5元/平方米，环比下跌1.8%，为今年2月以来首次下跌。

　　8月，三类城市的土地交易面积均出现下降。其中，一线城市环比下降4成，二线城市下降17.1%，三线城市下降5.7%。

　　房企融资收紧

　　而土地市场降温背后，是涉房贷款融资收紧。

　　日前，银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。

　　检查要点包括：房地产业务授信政策和内控制度执行情况；房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况，包括资本金来源真实性审查、企业资质审查、违规向“四证”不全项目提供融资等；以及个人住房贷款管理情况、住房租赁贷款方面。

　　各大银行对涉房资金的严控已有表态。农业银行执行董事、副行长王玮近期表示，下半年农行将持续加强个人购房类贷款、法人房地产贷款、房企债券投资等涉房业务投放的管理和集中度管控，确保业务平稳健康发展。

　　8月29日，中国建设银行副行长纪志宏在半年业绩发布会上表示，将严控房地产开发贷准入标准，对企业的资质、资产负债率、净资产会有比较严格的标准要求；同时，个人住房贷款将会保持稳健发展，形成以按揭牵头、其他业务跟进的格局。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，8月份，房地产调控密集出台，房地产金融政策的收紧成为最主要特点，从中央到银保监会，密集加强对房地产金融的风险把控，从房地产按揭到房企各种融资渠道都有不同程度的收紧。

　　清华大学五道口金融学院教授谢平9月4日表示，今年5月的银保监会“23号文”已经开启了新一轮房地产融资收紧，信托、海外债、银行贷款等一系列监管新政密集出台。不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产融资方面仍然控制。

　　下半年楼市前景：后继续降温

　　今年上半年，多数企业的销售规模虽有增长，但不足全年目标的50%。为了在下半年冲击业绩，很多房企制定了“抢收”计划，并以回款率作为重要的考核指标。

　　7月，恒大率先以全面促销措施拉开“抢收”的序幕。在8月中旬的业绩会上，旭辉控股总裁林峰透露，以销定产、降低库存，提高去化、加快回款，是旭辉下半年的发展策略。

　　上海易居研究院认为，从8月业绩来看，这轮“抢收”的效果尚不明显。随着“金九银十”到来，房企势必加大推案营销力度，届时成交量持续下滑的态势或能止住。

　　但土地市场的降温态势，有可能会延续下去。受融资渠道收紧的影响，富力、融创等房企都明确下半年“原则上停止拿地”，其余大中型房企的投资策略也偏谨慎和保守，因为“一旦拿错一块地，就有可能拖累整个城市公司或区域公司”。

　　上海易居研究院认为，预计随着调控政策作用的进一步显现，未来几个月土地市场可能继续降温。

　　仅供投资者参考，不构成投资建议

　　（文章来源：东方财富研究中心）