碧桂园2500亿海外豪赌：森林城市项目毁誉参半

　　碧桂园(02007.HK)正在海外用一些异常宏大的项目，不断将自己推上风口浪尖。

　　这家公司今年的头号战略工程，位于马来西亚的“森林城市”项目将在今年5-6月间开盘，具体时间未定。

　　这是一个总投资规模达到2500亿，初步预计耗时20年开发、总计30多万套商品住房的超大型填海项目，也将成为中国房地产有史以来最大的单体项目。

　　森林城市的营销推介大战从今年春节后打响，除了席卷国内各大媒体广告平台外，他们还在全国各主要城市进行巡回路演，希望更多国内客户能了解这个项目，进而成为业主。为了方便将更多国内客户带到项目现场，碧桂园还联合亚洲航空推出了广州直飞马来西亚新山市的航线，这条新航线已在5月30日正式开通。

　　相比国内项目的严格考核标准，碧桂园并未对森林城市设置公开的销售目标。但在公司内部，对这个超级项目的营销显然极为重视。

　　今年3月份，碧桂园集团的全体营销人员曾收到一份关于森林城市销售业绩纳入个人工作考核的通知。

　　这份通知明确要求，在2016年12月31日前入职满6个月的碧桂园营销中心全体员工，今年全年需要卖掉一套森林城市的房子，包括推介成交以及员工自购。未达标的一线销售人员将被直接淘汰，未达标的营销管理人员以及后台人员，将给予降薪或降职处理。

　　毫无疑问，在碧桂园主席杨国强对这个项目“只许成功、不许失败”的期许下，全公司正为森林城市的首次开盘卯足了劲，这也将是决定碧桂园海外战略能否成功的关键一战。

　　森林城市在宣传中主打的概念是“新加坡旁、免税岛、永久产权”等，他们希望以此来打动国内客户将这里作为海外置业的首选，并许以“投资这里就像投资十年前的深圳一样”的愿景。由于项目所处的伊斯干达特区临近新加坡，碧桂园希望它能像当年的深圳以毗邻香港的优势快速发展。

　　但这显然不能同日而语，当年的深圳特区是以举国之力的政策、资源倾斜发展起来，而伊斯干达特区与新加坡却属于两个国家，资源政策协同的效益不可能重现深港两地的模式。

　　同时森林城市主打新加坡旁的宣传概念，更是被众多客户质疑，毕竟项目地处马来西亚，如要在一天之内往返马来西亚和新加坡之间，需要过四次关，相当耗时耗力。

　　数位新加坡人士告诉记者，他们并不太认同森林城市的宣传，目前还不会考虑购买。首先往返新山和新加坡会耗费巨大时间成本，如果考虑度假和养老需求，长达20年以上的开发周期也会让他们对项目的配套资源进度产生疑问。

　　森林城市的第大二股东为持股40%的马来西亚柔佛州人民集团，这个具有当地王室背景的国企为项目在马来西亚争取到了几乎所有优惠政策，但却与新加坡政府毫无关系，因此关于进入新加坡的特别通行道、新的跨境大桥建设能否落实也存在不确定性。

　　森林城市目前在售房源主要是面积49-173平方米的精装洋房，均价约为2万元人民币/平方米，虽然相比新加坡房价较低，在国内一线城市也仅算刚需价格，但相较新山当地项目，却已属高端住宅，当地人难以成为主力客群。

　　从去年底启动森林城市宣传之初，碧桂园曾希望这个项目的客群更为广泛，除国内客户、马来西亚本地购房人群、新加坡外延购买力外，还会将项目推介范围扩展到中东的伊斯兰国家，甚至迎合欧洲的旅游度假需求。

　　但在将近半年的推广后，森林城市的主打客群还是仅局限于国内客户，比例将占到90%以上，这类想要海外投资但对国外的行情不是特别了解的国内买家，已成为碧桂园的绝对售卖对象。

　　受人民币贬值影响和国家鼓励企业走出去政策引导，中国企业和国内客户正成为新一轮的海外投资发起者，但在经过实地了解后，不少国内客户早已不像过往那般盲目投资。

　　一些去到森林城市项目实地了解后的客户，似乎也并没有被这个项目的美好规划所打动。数位客户指出，项目选址虽然与新加坡隔海相望，但毕竟和新加坡毫无关系，项目周边几乎没有配套设施，交通状况也相对落后，正处于填海建设中的项目完全是一个巨大工地，而新山市较差的治安环境更是令他们后怕。

　　另外，马来西亚整体的政治经济环境也是这些客户的担忧所在。作为发展中国家，马来西亚的安全、腐败以及汇率不稳定等因素均会对投资者形成很大的风险隐患，相比西方发达国家，马来西亚只能算是次等选择。

　　尽管碧桂园对森林城市的定位是产城融合，这已超出了单纯的房地产开发范畴，但在产业真正落地之前，碧桂园目前还需回归房地产销售的本质，将供应量庞大的房子实实在在地卖出去。前期如何销售，将极大考验碧桂园的把控力。

　　然而，杨国强的野心显然并未止步，继森林城市后，他又将海外发展的目光转向了印度尼西亚。

　　一周前，杨国强参与了“印度尼西亚-深圳工业园”的签约仪式。这座计划中的新工业园位于印尼西爪哇省，是国内企业依托“一带一路”国家战略走出去的重大项目。碧桂园将与深圳市盐田港集团，以及印尼最大的金融控股财团力宝集团合作开发建设该项目。

　　这将是一个总投资额高达约139.5亿美元(约合917亿元人民币)的巨型项目。虽然合作细节、具体分工、以及每家公司的具体投资额尚未公布，但依据碧桂园在房地产开发领域的经验，他们最可能的参与方式还是为这个工业园提供大型住宅和商业社区的建设运营。

　　作为东南亚最大的经济体，印尼是“一带一路”战略沿线的重要支点国家，近年来中国和印尼的经贸合作也有了较大发展，印尼也希望吸引更多中国大企业投资。在碧桂园之前，另一家中国房企华夏幸福也曾签署协议表示会在印尼打造产业新城。

　　但印尼房地产开发仍存在诸多不确定性。过去印尼并不允许外国人在本国购房，这项政策虽然在2015年有所放宽，但仍仅限于超过72万美元(约合473.5万元人民币)的高级公寓项目。如果碧桂园今后想在工业园区内打造住宅、公寓产品，显然会面临诸多无法把控的因素。

　　在印尼将合作建设开发的工业园区，仅是碧桂园未来的投资，他们当前的海外投资重点仍是森林城市。这座杨国强梦想之中的城邦，能否经受住市场检验，开盘可见分晓。