拟分拆上市 代建能否撑起千亿绿城

　　绿城代建业务分拆上市的时间越来越近。在周年股东大会上，绿城表示代建业务正在筹备分拆上市。作为绿城“挑大梁”的业务之一，代建项目一直在绿城业绩中扮演着重要角色，是绿城跻身千亿俱乐部的重要助力。今年，绿城代建表现依旧亮眼，但绿城房产销售却开始放缓。尽管绿城代建规模不断扩大，但是在土地储备不足、房产销售规模难以得到保障的情况下，绿城若想依靠代建撑起千亿规模时间尚早，增加土储是绿城亟待解决的问题之一。

　　代建分拆

　　提及绿城，就不能不谈到绿城代建业务，2016年绿城能成功跻身“千亿俱乐部”，也离不开代建业务的重要贡献。如今，绿城的代建业务有望借助资本市场的力量“更上一层楼”。

　　6月16日，在绿城周年股东大会上，绿城中国执行董事及执行总裁李青岸表示，代建业务准备分拆上市，目前正在筹备中。“当国家对房企开发有一个比较高的门槛的时候，就是代建业务的春天”，从李青岸的话语间，也可以看出绿城对于代建业务前景的看好。

　　一位接近绿城的业内人士表示，绿城不仅是最早进入代建领域的房企，也是目前中国最大的代建公司。根据2016年出具的《中国房地产代建行业发展蓝皮书》，2010-2016年这七年间，蓝皮书选定的19家代建房企合计建设的1.12亿平方米中，绿城的建筑面积为0.51亿平方米，占比达45.4%，基本达到了另外18家代建房企代建面积的总和。而2016年，在不少代建企业发力的情况下，绿城管理所占份额依然达到了28%。

　　据李青岸介绍，目前绿城拥有包括商业代建、资本代建、政府代建在内的180多个代建项目，比其房地产开发项目还要多。同时，绿城的代建业务也会并入到未来的上市平台中，合并后，代建的项目将会比现在多很多。

　　有业内人士分析认为，绿城于2010年就开始涉足代建业务，2015年，绿城将代建业务单独剥离出来，绿城管理集团应运而生。从绿城代建业务的发展来看，分拆上市也早在绿城的计划之中。

　　上述人士进一步称，代建业务分拆上市，体现出绿城在推动绿城管理这一板块业务的发展。此外，代建分拆上市后，也将为绿城搭建一个新的融资平台。

　　销售放缓

　　相比于代建业务的稳定增长，绿城今年在销售方面的表现则出现了大幅波动，并且相比去年出现一定幅度的下滑。

　　李青岸表示，今年绿城销售目标和此前披露的900亿元有所差异。因为之前有几个计划入市的项目拿不到预售证，还没开盘。一些拿到预售证的项目，价格也不理想，这会对下半年收入有影响。

　　从绿城公布的数据来看，该公司房地产销售业务确实出现下滑。今年前5个月，绿城集团累计取得销售金额336亿元，同比下跌8.94%；其中归属于集团的权益金额约为184亿元。于5月31日，绿城另有累计已签认购协议未转销售合同的金额约21亿元，其中归属于集团的权益金额约为12亿元。

　　从具体单月的销售额来看，今年1-5月，绿城单月销售金额分别为49亿元、75亿元、100亿元、94亿元及76亿元。可以看出，绿城销售业绩波动较大且最近两个月开始放缓。绿城相关负责人表示，主要和推货量有关。值得注意的是，绿城目前面临的问题之一在于库存不足。李青岸表示，2016年销售增长速度太快，从原来的700亿元左右一下到了1139亿元，导致库存大量减少。根据年报显示，绿城可售的货值大概还有1400亿元，不过，如果接下来的土地市场还是过热，预计土储仍会下降。

　　业内认为，绿城仅靠目前的土地储备，想要保持千亿规模有些勉强。未来扩充土地储备是绿城保证不掉队的关键点之一。在3月的年度业绩会上，绿城中国行政总裁曹舟南也曾表示，绿城现在最大的问题就是土地储备还要再进一步加大。

　　绿城的千亿战略

　　一方面是房地产销售放缓，另一方面是代建业务的规模化发展，于去年成功跻身千亿俱乐部的绿城，能否维持住千亿规模呢？

　　实际上，代建业务在绿城的业绩中一直扮演着重要角色。今年前5个月，绿城集团代建项目累计取得合同销售面积约112万平方米，合同销售金额约122亿元，占集团总合同销售的26.7%。

　　同样，代建业务的良好表现也是2016年绿城业绩过千亿的助力。年报显示，绿城投资项目合同销售面积累计取得约483万平方米，合同销售金额约958亿元；代建项目累计取得合同销售面积约143万平方米，合同销售金额约181亿元。也就是说，2016年绿城1139亿元的业绩中，代建业务占比为15.9%。这意味着，绿城代建业务对于业绩的贡献在逐渐增长。

　　近几年，房企多元化发展已成潮流，在众多新业务领域中，代建可以说是发展较为迅速的一个，从行业龙头到区域性标杆，纷纷上阵代建市场。但是，代建也面临利润较薄的问题。对此，李青岸表示，代建费收入确实很低，就是销售的3-5个点，5个点算高的，一般取3个点。所以卖100亿元拿3亿-5亿元，也不是当年实现，100亿元货值可能要3-5年才能卖掉，所以收入和利润绝对值跟开发肯定是不能比的。同时，在盈利的问题上，他认为，代建有着非常大的盈利空间。当代建的收益达到5亿元以上，其盈利就可以达到50%，“目前代建利润低，只是因为这一业务刚刚起步”。

　　业内人士认为，在土地储备不足的情况下，绿城未来销售规模很难保证，单单靠代建增长能否撑起绿城的千亿规模，仍未可知。北京商报记者 彭耀广