香港传真 | 港交所去地产化与楼市里的中资和港资

　　虽然港交所已经开始尝试“去地产化”，但是房地产仍然是香港经济的重心，社会关注的焦点。

　　编者按：2017年，香港回归20年，中国内地与香港的距离正不断拉近，房地产行业更是如此。随着越来越多资本与开发企业进入香港，这个被称为中国“超一线”的亚洲中心城市正在发生着改变。

　　作为全球金融中心之一，我们还可以从香港学习到什么？可以获取到什么？内地房地产企业开始大规模进入香港地产市场，又将出现什么样的结果？这个市场的大门，真正已经被我们敲开了吗？

　　顺应行业形势，观点地产新媒体全新设立“香港传真”栏目，深入香港市场最前线，发回第一手的资讯，还原最真实的现场。

　　6月13日凌晨，香港台风“苗柏”过境，风雨大作。

　　三日后（16日），一个灰蒙细雨的午后，百年老店香港证券交易所宣布上市制度将面向未来推进其近年来最重要的一项改革。港交所总裁李小加介绍，如果推进顺利，明年后港交所上市版块将变成四块，分别是主板、GEM（原创业板）、创新主板和创新初板。

　　港交所方面披露，这一次改革的重点是推进创新主板和创新初板，做出改变的重要原因则是港交所认为，目前在香港上市企业中金融和地产公司占据了太大比例。

　　因此，港交所未来想要拓宽来港上市的发行人地区分布和行业分布，瞄准了医药、软件、生命科学等新经济行业，同时也希望即使已经在A股、美股等地方上市的企业可以在港交所二次上市。

　　另外，港交所还将允许采用非传统管治架构的公司在创新板上市。

　　去地产化的港交所

　　会议室里很寂静，只有纸张翻过的声音。

　　这次为了在发布会前让媒体能充分了解改革的内容，港交所提前把资料给了包括来自内地、香港、日本和欧美的媒体记者们；为了提防媒体在发布会前“曝光”内容，港交所在保密上也是颇下了一番功夫。

　　在排队签到时，就要交出身上的手机，港交所工作人员将其全部统一放入一个小盒子保管，然后媒体被带到一个小会议室分发两份资料，不许随意进出，也不许现场大声交谈、走动。

　　不过，现场发布会气氛热闹，以总裁李小加为主的三位港交所管理层，分别介绍了这次改革的重点。

　　现场媒体们敏锐地察觉到了“非传统管治架构”“与香港标准不同的美国上市公司”意有所指，并直接提问李小加，这是不是指在美国已经上市的那些中国IT公司。

　　“是的，我们已经和很多中概股交流过了”，曾在《中国日报》当过记者和编辑的总裁李小加显然很清楚要如何回应记者。

　　看起来，时隔四年之后，李小加笔下的“创新先生”还是取得了最后的胜利，而“传统先生”和“程序先生”则联手制定了新的游戏规则。

　　因为，大部分人都不会怀疑，港交所有意进行这次改革的缘由之一，是2013年阿里巴巴赴香港上市事件。

　　2013年，中国内地的互联网巨头阿里巴巴准备上市，曾将港交所作为上市的第一选择，然而最终花落大洋彼岸的纽约证券交易所。

　　当时阿里巴巴最终放弃香港上市地位的最重要原因就在于，阿里巴巴当时准备进行上市的股权架构不同于传统公司在港交所上市的股权架构，采取的是美国高科技公司中较为普遍的“双重股制”，即上市公司发行两种股权，公司管理层所持的与公开发售的不同，前者投票权大于后者。

　　不过，香港上市制度不允许双重股权结构的存在，最终阿里巴巴转而登陆纽约，IPO融资217.6亿美元，创造了当时美股最大的一单IPO。

　　彼时，在是否为阿里巴巴放行，曾在香港资本市场引发激烈讨论，李小加本人也先后两次发文，阐明香港目前上市的股权结构、意义和为什么不愿放行的原因。

　　“如果为了迎合新来者而朝令夕改，我们的公信力便荡然无存”，这是港交所曾经最广为人知的回应。但从今天回头来看，虽然最终拒绝了阿里巴巴，但港交所今日改革或许就是从这里肇始。

　　纵观港交所的百年历史，其已发展成为世界上最重要金融中心之一的上市平台，而回顾三十年，对于港交所来说最具意义和作用的改革，同样莫过于是90年代放开了内地公司到香港上市的通道。

　　1993年6月19日，香港联合交易所、中国证监会、香港证监会、上海（楼盘）证券交易所和深圳（楼盘）证券交易所代表在北京（楼盘）签署证券市场监管合作备忘录，打通中国内地企业赴港上市之路。同年7月，青岛啤酒(600600,股吧)成为首家在联交所上市的内地企业。

　　而后，越来越多的内地企业到香港上市，尤其是2007年之后，房地产公司成为赴港上市的主力军。依靠这些来自内地的上市公司，港交所近年来曾多次高踞全球首次公开招股集资额榜首。

　　但是，现在港交所在反思，其过往是否太依赖金融和地产企业的上市IPO。在内地房地产“黄金时代”结束之后的今天，港交所也急需要寻找未来的新增长点。此刻，新经济公司已成为目标，而“去地产化”势在必行。

　　中资与港资的分化

　　虽然港交所已开始尝试“去地产化”，但是房地产仍然是香港经济的重心，社会关注的焦点。

　　走在香港街头，到处都是大幅的楼盘广告。有最近正在热销的长实旗下项目海之恋，也有香港最近热门地区启德旧机场附近的楼盘。

　　2017年恰逢香港回归20周年，这20年来香港房地产市场的变化也成为关注的一个焦点。

　　上个世纪90年代以来，由于全球性“泡沫经济”膨胀，港府借机“紧缩”土地供应数量，加之回归因素的刺激，真实和虚假的需求推动着房地产价格“发飙”。

　　香港开发商大发利市，随后将目光瞄准了刚刚市场化不久的内地房地产市场，大量的港资企业携款北上。以靠近香港的广州（楼盘）为例，90年代起吸引了大量港资到来，包括恒基兆业、新世界、和记黄埔等都在广州拿了不少土地。

　　同时，香港的开发商也把已经在香港行之多年的房地产经验和规则带入国内，成为国内首批房地产企业学习借鉴的对象。可以说，中国内地房地产行业的起步和发展，是与学习香港房地产企业分不开的。

　　20年过去了，中国房地产行业发生了翻天覆地的变化。

　　2016年，中国的商品房销售面积为157349万平方米，比上年增长22.5%，其中，住宅销售面积增长22.4%，办公楼销售面积增长31.4%，商业营业用房销售面积增长16.8%。

　　2016年，全国房地产开发投资102581亿元，比上年名义增长6.9%，其中，住宅投资68704亿元，增长6.4%。其中，万科、恒大和碧桂园三家企业的销售金额，已经突破3000亿元，仅统计去年国内销售排名前十的开发商数据，已达到约2.2万亿之巨。

　　有钱又有心走出中国的房地产企业，开始以全球的眼光寻找未来的布局点，香港也成为内地房企走出去的首选之地。

　　根据香港地政总署公布的数字，截至2016年12月21日，香港政府于2016至2017年度（2016年4月至2017年3月）批出了26幅政府住宅、商业及工业地皮，其中多幅住宅用地均以高价批出。

　　目前，中资房地产企业去年在香港卖地市场正变得活跃，保利置业、龙湖、龙光、世茂房地产、万科、海航集团、中信泰富及五矿地产等内地房地产公司纷纷参与投地。

　　前几年，香港人见识到了自改革开放之后，逐渐富裕起来的中国人在奢侈品等方面惊人的购买力，现在，内地房企一掷千金的抢地能力也再次让香港同行和媒体侧目。

　　为什么这些中资购地如此积极阔绰？这成为很多香港媒体试图解读的问题，我们也听到了很多不同的答案。

　　有意见称，这些在内地已经做的不错的开发商需要在香港有一个地标性项目，为其品牌和口碑加分。“如果在香港有一个知名的项目，这会为他们在内地的销售有帮助，这是他们不惜高价拿地的理由。”

　　亦有分析认为，内地开发商对利润的追逐要求比较低，只要有10%的利润就可以算的过账，就会拿地。

　　还有业内人士表示，虽然香港过去几年一直有“辣招”推出，但从去年香港楼市的成交额依然创下十年新高，证明香港楼市的前景还是很值得看好的，加上香港地块小、总价低、融资成本低，和内地现在日渐高涨的土地成本与融资成本相比，香港购地整体还是比较轻松的。

　　不过，香港社会对港资本土开发商颇有一番“怒其不争”的感觉，纷纷用“保守”二字来形容，称这些港资开发商们坐拥大把现金却不积极投地，且手上持有的楼盘也销售缓慢，不愿迅速估清。

　　他们以“恒隆化”来形容这种现象，对此，恒隆方面颇感“委屈”。

　　有同行对恒隆还是颇为理解的，表示恒隆化也可以代表公司有稳定的租金收入，以及强大的投资物业组合。但接近恒隆地产方面的人士就告诉观点地产新媒体：“其实恒隆也不是没去拿地，去了的，拿不到啊。”

　　若仔细观察，可以发现香港开发商并非没有拿地，而是没有拿住宅用地。即使恒基兆业、南丰先后用破200亿港元的金额各拿下一宗商业用地，但因住宅用地的占比在总推地数量中居多，所以似乎三天两头都看见中资拿了一块又一块土地，而港资开发商则少有收获。

　　这其实出现一个很明显的分野，中资拿的几乎都是住宅用地，而港资获取的却是以商业用地为主。经过十余天的观察、与地产专业人士们的交流之后，我们越来越认为，出现这样的自然分界有其合理原因，面对中资的进入，香港媒体也不必如此惊恐。

　　首先，港资开发商虽然并未在地政署推出的宅地中有所收获，但这并不代表没有其他宅地的来源。不要忘了，香港的土地性质和内地不同，很多土地和物业为私人所有，开发商可以直接找物业或者土地的持有者进行收购。

　　事实上，确实有很多香港开发商仍在通过和小业主挨家挨户地谈、收购的方式来获取一整栋旧楼，而这种相对较为费时耗力的拿地方式是中资房企无力“染指”的。

　　如果说住宅开发是房地产的初级阶段，那么商业地产则是高级阶段。中资房企在国内通过大量的住宅开发累积了非常多的经验，但在商业地产方面做得出色的仍寥寥无几。细数全国范围内做得好的商业项目，几乎都是香港制造，如恒隆、太古、九龙仓、新鸿基等等。

　　因此，中资房企大量进入香港的仍是初级阶段的住宅开发，通过高周转来获取回报，而拥有大量现金，可以做长期投资，也有专业人才、团队的香港开发商退出住宅市场的竞争，将精力和资金更多集中在打造时间更长、专业程度更高、对人才要求也更高的商业地产方面，也是很自然的分化。

　　就像有的香港同行所说，这是不同的策略，无关对错，只是选择的不同而已。