直击佳兆业（01638）股东会 | 郭英成两年归来 现在才刚刚开始

　　文章来源于“雪球”网，作者“观点地产新媒体”。

　　“我是小股东，我很欣赏你经过了两年困难，也很欣赏你的态度，对股东的提问你很有耐心，很详细去解答，我认为我应该表达出来。”

　　“谢谢，谢谢！”

　　这是6月28日佳兆业股东周年大会中一位年过半百股东与郭英成的对话。此前因停牌，佳兆业未能正常召开股东周年大会，阔别两年后，郭英成于会上真诚表达对未来的承诺与信心，而股东们也似老友相逢般给予郭英成鼓励。

　　鼓励归鼓励，股东们的“支持告白”中却也含着转换话风的“但是”——“但是，我仍然担心佳兆业的债务”“担心此前的锁楼风波会不会再出现”。

　　面对这些“但是”，郭英成耐心一一作答。

　　负债与城市更新

　　2016年年报显示，佳兆业总借款约为875.37亿元，其中约77.62亿元须于一年内偿还、约789.17亿元须于两年至五年内偿还及约8.58亿元须于五年以后偿还。一些机构计算，其2016年年底净负债率为307.92%，虽比2015年有大幅下降，但仍然不低。

　　这成为一部分股东心底的担忧，在佳兆业股东会后一位股东代表就对观点地产新媒体坦言：“现在就担心它的负债。”股东周年大会之中，面对这一问题，郭英成沉默了几秒，之后他对此作出了回应。

　　“我们的负债比例确实不低，但你要看到我们做城市更新，一个项目周期是5年，我们在深圳有四五十个项目，这一块的投资有200多个亿，但这200多亿我们是当作负债的，是有土地价值的负债。”郭英成说，佳兆业和别的公司不一样，佳兆业做一二级联动，负债比例会有些偏高。

　　他续称：“负债比例重我是接受的，但这同时也是价值所在，我们的钱都是投在土地储备或资产这块，我相信我们负债比例偏重但变现能力是好的。”在此之中，他提到手中的深圳东角头旧改项目：“那个项目值300亿，不是地，是金银财宝，不出意外下半年可以完成手续。”

　　但过去两年，对于佳兆业来说，负债问题一直是“达摩克利斯之剑”，郭英成很了解股东们的担忧。他向股东强调：“我们资金不存在问题，账上有接近200个亿，所以没有资金紧张的状况，其实假如土地买少一点我们可以储很多的钱，但现在我们是根据财务承受能力来看待我们的发展。”

　　负债之外，股东代表们在股东会中还提出了利息方面的问题：“我看到你们2016年的利息开支有将近70亿，就算你们一年400亿销售，毛利率30%，也就100亿左右，而利息开支就有近70亿，这笔数字很大，作为股东来说我很担心这个事情。”

　　“另外，你们最近发了一笔34.5亿美元的票据，利息也蛮高，最高到9.375%，这个钱有什么具体的用途吗？”

　　对于利息问题，郭英成首先回答称，佳兆业的融资成本在行业中其实并不是偏高，而是偏中，另外其指，34.5亿美元中，除了置换旧债，有7个多亿是还旧债，“因为散户置换不了”，而还有5-6亿美元则拟投资境外。

　　“我们在争取于境外寻找一些发展的机会，这是我们发债的主要目的。”

　　锁房风波与艰难时光

　　导致负债“达摩克利斯之剑”出现的是锁房风波，谈及此，或许令郭英成和小股东都有些心有余悸，小股东说：“我想你经历了一段很艰难的时光。”郭英成回应：“唉，好惨。”如今事情已过去，房源一一解锁，三年财报出来后佳兆业也复牌了，但小股东还是忍不住向郭英成确认：“此前的锁楼风波会不会再出现？”对此，郭英成说，未来佳兆业肯定会有好的表现，因为现在成熟了，以前则不够成熟。“两年来真的很辛苦，但是我们会越来越好的，公司有很多优质土地和资产，珠三角的土地储备占到八成，我可以这么说，公司会越来越好。”“公司两年停牌给股东们造成了很多不开心，但我们现在很有信心，从现在开始我们要奋起直追，利润这方面会做得更加好。”

　　除了明确承诺“明天会更好”之外，郭英成现场还表示，虽然前两年销售受到很大的影响，但是货值就在公司里头，今年开始肯定会逐步释放。“今年销售可能比去年增长30%以上，我们上半年表现也已经不错，但我们大多数的新项目还是会在下半年和2018年上半年集中开盘。”他坦称，虽然深圳是目前销售受影响最大的城市，但佳兆业会按公司现金流比例配比销售，以更有利于股东利益的最大化。

　　对此，现场股东们表示满意，一位股东代表说，如果佳兆业未来销售好，就可以覆盖债务，长期来看，还是不错。

　　除了“货值释放”，郭英成还给股东们展望更远愿景规划——他说，未来佳兆业可能在文化、体育、旅游方面大有作为。这也是佳兆业近来极为重视的多元化发展。郭英成介绍，做多元化发展是因为城市更新里会有文化、体育、酒店等部分。“做点内容可以赚点钱的，关于旅游这一块，我们就运气很好，前瞻性也很够，深圳东部我们有旅游项目，未来深圳人肯定往深圳东部走，而我们十几年前就已经布点，所以这一块我们肯定能赚钱。”

　　郭英成还说，佳兆业未来多元化是以轻资产为主，现在才刚刚开始，而其实对于整个佳兆业来说，复活归来也是刚刚开始。

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