中海（00688）颜建国半年考：半年投标300多次 九成投资在住宅

　　本文选自“经济观察网”，作者杨依依。

　　颜建国迎来了他在中海的第一场半年度业绩汇报。虽然历经多次人事震荡，这艘以稳健着名的“中”字头房企仍保持了不俗的成绩，截至2017年6月30日，合同销售额同比增长33.7%至1273.2亿港元(约合人民币1084.31亿元)，对应销售面积为780万平方米。

　　8月21日，在香港举行的对投资者的业绩发布会上，颜建国认为，考虑到上半年限贷、部分城市限签，其90%的回款率是“相当高的”。毛利率恢复到30%以上，这是中海高周转原则考察的重要指标。

　　中信并购交易已合并法入账，贡献了约20%的销售额，且回报水平正在上升。同时，中海为置换中信资产包的高息债，在一定幅度上提升了净借贷比率。

　　但致使比率升高的主要原因还是拿地的增加，中海在第一个季度就由于买地，让净借贷比率从2016年底的7.5%升至13.3%，到了2017年6月底继续升至16.1%。上半年中海在主要城市新增36宗土地，是去年全年的两倍;土地总建筑面积增加779万平方米，同比增加1.4倍;土地总支出约480亿港元，消耗千亿土地预算的近一半。

　　颜建国还在会上透露，上半年中海参加了300多场招投标，平均每天参加2次投标，最终中标率17%。他还介绍，集团还有若干的土地项目正在洽谈，落实后土地支出预计将超过600亿港元。

　　对于外界非常关注的人事变动，颜建国调侃道：“中海的人在市场里面比较受欢迎，为行业也做了贡献，现在我们的状况不错，上半年走了个别中高层，还回来了不少人。行业的人可以帮我们培养一下，再回来也好。”

　　他认为对中海来说，维持一个市场化的薪酬水平是留住人才的关键。过去中海的固定工资较少，高管比较极端，只有10%的固定工资，而行业内都是五五开的水平。在今年3月份的2016年度业绩会上，颜建国宣布要加大固定薪酬比例。5个月过去了，颜建国表示：“上半年进行了调整，效果还不错。”

　　不过，据新浪乐居此前的报道，最终仅实现极小的调薪幅度，只是给部分员工象征性地调整几百元。颜建国称，中海未来不会调到五五开，“我们也希望以业绩论英雄，公司业绩是张大饼，必须公司有发展，团队才有小饼。”

　　中海地产认为，60%的城市化率将房地产大周期分为左右两侧，左侧经历了全面普涨，房价累计上涨100%，甚至5倍以上的高速增长期;右侧是市场空间巨大但增速放缓时期，表现为房价上涨和持有型物业快速成长。基于此，中海在未来十年会按照两套逻辑发展，第一个逻辑是仍然靠高周转的住宅保证高净利润率。

　　第二个逻辑是增加经营性物业比例。

　　具体投资划分为：90%的资源放在住宅开发方面，6%-8%在商业，1%-2%在创新业态。到2020年希望达到50亿港元的租金收入，中长期目标为100亿港元。中海目前持有物业85%的收入来自写字楼，已开业32栋，在建30多栋。

　　颜建国时代一个鲜明的特征是高涨的拿地热情，千亿预算消耗一半，在手现金约1000亿港元。中海在经历3次大型并购以及掌门人更替之后，正在逐步改变面貌。当然，面对行业整合和土地成本日益高涨的现状，“面粉”愈加金贵。一名来自香港投资界的分析师在发布会结束后调侃：“现在不买面粉，以后连饭都没的吃。”（编辑：姜禹）