融创(01918)业绩会实录：落泪的硬汉以及他的诗与远方

　　本文来自“观点地产网”，作者为陈朗洲、刘子栋，原文标题为《孙宏斌泪光中的“老贾 ”、土储、规模与利润》。

　　此前融创收购乐视和万达文旅资产的内幕、“老孙”谈及“老贾”时的哽咽落泪，混杂在一起回应着现场众多人士对于这家企业半年以来种种好奇、疑惑以及未来的探究。

　　离9点半正式开场还有半个小时，现场就已经座无虚席。今年出席融创中报会的投资者和媒体可以用“人山人海”来形容。

　　而现场多次爆发掌声和频现孙氏语录，这与此前融创收购乐视和万达文旅资产的内幕、“老孙”谈及“老贾”时的哽咽落泪，混杂在一起回应着现场众多人士对于这家企业半年以来种种好奇、疑惑以及未来的探究。

　　截至2017年6月末，融创的土地储备已达1.01亿平米，其中约96%位于一二线及环一线城市。若包括去年一二级联动的土地储备在内，融创现有的土储已经有2亿平方米。考虑到目前充足的土地支撑，孙宏斌现场透露融创将暂缓拿地。

　　不过，孙宏斌随即也表示，融创可以一两年不拿地，但不可能一辈子不拿地，只是重新拿地的话，标准肯定会比之前高。

　　加上上半年尚未出售的资源及老项目新推资源，融创下半年销售项目预计将超过260个，总可售资源将超过3800亿元。于此，融创也顺理成章地将全年销售目标由2100亿提高至3000亿。

　　扩大规模之外，入股链家、增持金科、驰援乐视，包括不久前斥资438亿购入万达文旅项目，都让融创的财务指标承担着不小的压力。而这也成为现场人士频频发问的切入点。对此，融创执行董事兼行政总裁汪孟德就回应，净负债率、负债率不能代表房地产企业现金流的问题。融创的主要现金来源是销售，而不是靠融资。

　　观点地产新媒体亦现场了解到，2018年底，融创会争取将资产负债率控制在80%以内，净负债率会持续下降至90%，2019年，争取两项负债率指标都降到70%以内。

　　不过现场最让人意外和感触的，或许还是老孙谈及老乡贾跃亭时的感性，“老贾是一个很厚道的人，人有成功有失败，要鼓励创新，容忍企业家失败。”

　　“人在任何时候都要心怀善意。”说完这话，孙宏斌眼含泪水。

　　“不拿地，我失业了”

　　“公司最大风险就是我都要失业了,不拿地了”，这是孙宏斌面对提问时的谐趣回应。

　　根据年报披露，2017年上半年融创共获取土地储备3023万平米。截至2017年6月30日，公司土地储备共计约9951万平米，若加上2017年7月至今新获取的土地，总的土地储备将达到1.01亿平方米(不含与万达合作的13个文旅项目)。

　　孙宏斌现场透露，包括去年一二级联动的土地储备在内，融创现有的土储已经达到2亿平方米，足以支撑未来5-6年的发展。“即使什么都不做，每年5000亿元的销售额我们能卖6年”，因此其称，“规模并不重要，融创会继续抓好利润水平，但目前来看融创不想进行业前三也很难。”

　　考虑到充足的土地支撑，老孙现场透露融创将暂缓拿地。他进一步解释称，这里说的暂缓就是不拿地，但是不会暂缓一辈子。“我们可以一两年不拿地，但不可能一辈子不拿地吧，不拿地负债就变成0了，不然银行怎么活，不过我们重新拿地的话，肯定标准会比之前高。”

　　手有余粮心不慌，，截止2017年6月底，融创已开售项目加推的数量为165个;下半年的新增项目为227个，其中将有超过90个全新项目推盘开售;2017年下半年总可售项目将会达到266个，而2018年总可售项目将超过300个，货值达到6187亿元。

　　不过需要注意的是，融创的货值中有超过96%是位于一二线及环一线城市，其中一二线城市的货值为14061亿元，环一线城市为791亿元，其他城市为592亿元。而这些城市的限购力度也比较大，这种情况下如何保持利润的大幅增长?

　　对此，孙宏斌回应道，“就是地便宜。调控的城市才有需求，这也说明了我们的布局挺牛的。”他进一步称，“如果你布局的地方都不调控，还让去库存，那就不对了。怎么限价都不亏钱，是因为我们地拿的便宜所以我们可以响应国家的号召，房子卖的实惠。如果哪家公司的房子都在不限购的城市里，那你就要小心了。”

　　释放利润和业绩

　　于土储话题的感性之外，入股链家、增持金科、驰援乐视，包括不久前斥资438亿购入万达文旅项目，都让融创的财务压力加大。这也是现场投资者发问频频的切入点。

　　对此，，截止2017年6月底，融创的账面现金余额为924亿元，2017年下半年刚性到期的有息负债为158亿元，需要支付的土地款为548亿元(含万达文旅项目合作款438亿元);9-12月尚需支付的土地款则为194亿元(含万达文旅项目合作款144亿元)。

　　因此，关于负债融创执行董事兼行政总裁汪孟德表示，2010年上市的时候投资者就开始关心融创的负债率。在他看来，负债率、净负债率的指标不能代表房地产企业现金流的安全与否。

　　他指出融创主要的现金来源是销售，而不是靠融资。“流动性的关键是买对地，只要地买对了，产品好，销售是水到渠成的事。”，并称“我们7-8年来一直保持销售的增长，在每个阶段都有现金出来，很充裕。”

　　据汪孟德介绍，融创2018年底会争取将资产负债率控制在80%以内，净负债率会持续下降至90%，2019年，两项负债率指标都降到70%以内。“降负债最主要的原因是融创到了这个阶段了，并不是现金流紧张。”

　　他续称，从上市到现在，融创的复合增长率超过60%，但是未来复合增长率会到30%左右。“因为公司的基数高，增长率一定会比上一个阶段平稳。而且降负债率不是靠贷款，而是靠净资产和现金流，融创现在到了释放利润和业绩的阶段。”

　　公告显示，上半年融创共实现合同销售金额1088.5亿元，同比增长94.2%;今年初，该公司曾确定年度销售目标为2100亿，按此目标，融创已完成76%。考虑到良好的市场表现，公司将年度目标上调至3000亿。

　　毛利率方面，融创方面就透露，随着上半年的努力，毛利率对比2016年同期的13.3%上涨了6.3个百分点，达到19.6%。汪孟德透露，下半年融创已销售未结转的货值2000亿元，毛利率超过25%，相信会给全年贡献比较高的利润。“未来土储的毛利达到25%，净利润维持在10%以上没有问题。”

　　泪光中的“老贾 ”

　　“今天主要不是乐视的事，所以我只回答一次。”虽然老孙多次提醒大家不要将中报会的焦点放在乐视的相关事宜上，但是还是阻止不了媒体以及投资者的好奇。

　　公司秘书兼副总裁高曦透露，乐视的短期波动，融创都是有预期和心理准备的。

　　而在被问及对于投资乐视的决定是否后悔时，老孙说，“老贾是很有企业家精神的一个人，这是很稀缺的。”孙宏斌在现场如是极力称赞贾跃亭，他认为乐视网(300104) 是全世界第一个上市的视频网站，包括做互联网电视、内容自制都是比较早、比较强的。

　　“老贾是一个很厚道的人，但是老贾确实做失败了，这一点得承认。”孙宏斌进一步表示，人有成功有失败，我们的社会要鼓励创新，容忍企业家失败，因为机遇和风险成本是对等的。

　　“人在任何时候都要心怀善意”他续称，投资乐视前该看的帐都没有遗漏，150亿投资中，除了银行抵押、税和一些临时借的贵钱，一共能用的就只有30亿。 30亿对乐视来说是杯水车薪。”

　　对贾跃亭没能及早处理乐视的相关业务，孙宏斌感到惋惜，“老贾手上拿了一把好牌打的这么烂，这就是因为没吃过亏，吃了亏下次就知道了。”随后在提及投资乐视的更多细节时，老孙一度哽咽落泪。

　　他表示，去年12月不投资老贾的话，乐视就死了。“现在谈到死我不怕，以前我总说我的人生没有遗憾了，现在我要做的事情，就是一定要把乐视做好。”

　　按照孙宏斌的规划，新乐视包含了上市平台、乐视致新、乐视影业等，会基于原有的管理团体、体验、产品等，实行不同的商业模式。“新乐视通过分销、卖版权等围绕内容进行收入，还有广告收入。”

　　这时，老孙不忘再次表扬老贾：“老贾留下来的基础，给了我们腾飞的机会。”

　　除了乐视外，另一项并购业务也成为现场的高频词，那就是不久前的万达文旅项目。融创表示，对乐视和万达文旅项目的投资都属于看好消费升级方向。孙宏斌称，目前13个文旅城项目已经完成两笔交付，共交接8个项目，最后5个项目的交付将于今年10月前完成。

　　除现有的13个文旅城项目之外，万达还将建设7个左右的万达文旅城。但是新增部分的合作比例可能不再是融创持有91%权益，“(持股比例)或者是三七分，或者是四六分。”孙宏斌如此说道。

　　业绩会中融创方面进一步透露，短期内不会在新的行业投资，但是若看到融创投资大健康、旅游、体育、文化等行业的话不要觉得奇怪，因为这些都是大消费升级里面的重要内容。“未来融创将成为中国最大的文旅物业持有者，10年以后非房地产业务要达到占比50%。”

　　以下是融创中国2017年中期业绩会现场实录：

　　关于拿地与布局

　　现场提问：刚才说到要暂缓拿地，想问一下到底是暂缓，还是不拿，还是放慢拿地速度?因为孙总3月说要暂缓拿地，为了年底做并购，结果上半年还是拿了三千多万平方米，还不包括万达的。那下半年是什么样的拿地计划?

　　孙宏斌：拿地暂缓就是不拿的意思，刚才说了，我们还有五千平方米的一、二级联动的旧改项目，这些项目有些已经投了钱，有一些已经在开发过程中，这些我们会陆续落实。

　　现在，我们拿到土地证的地有一亿平方米。再加上买的，加上收购的大概有两亿平方米。

　　上面说的旧改的五千万平方米会逐步释放，虽然我说不拿，但是还是会有一些土地出来。这个也不叫拿，这五千平方米是原来拿的。另外，用的钱也不多，因为钱已经投进去一部分了。

　　再次强调一下，暂缓意思是不拿了，但是那五千万平方米都是非常好的土地，总不能暂缓一辈子。

　　其实，我说的暂缓不拿，准确来说是未来拿得比预期低，因为拿地是市场活动，我们不可能永远暂缓，不可能永远不拿。如果我说今年不拿，我们明年不拿，我们的负债率就变成0，我们负债率不可能变成0，所以我们未来总要买一点，我们总得有点负债率，不然银行怎么过。

　　总结一下，我们去年拿的土地，包括现在我们的1亿平方米，包括5千万平方米一、二级联动的土地都是特别好的土地，城市好，价格也合适，万达这些资源也很好。我们现在手上有2亿平方米的土地，地价都比较便宜。

　　可见，我们只要拿地就要拿特别好的地，一般的就算了。这就是我们比别的公司有优势的地方，不是特别好的地块不拿。如果将来我要重新开始拿地，我们拿地的标准会大幅提升，这是我们拿地方面的策略。

　　现场提问：融创一直做是高端精品路线，布局的城市又是今年调控最为严格、最为严厉的地区。在这种情况下，公司为何还能够实现净利润的大幅增长，合同金额也翻番了?在很多城市融创的住宅卖不到理想的价格，利润是怎么逆调控而上来实现的?

　　孙宏斌：因为地便宜，所以在什么调控下我们都有利润。很多人老担心我们布局在调控的城市。你要是不在调控城市就麻烦大了，因为调控的城市才有需求，这些城市消费旺盛。

　　老实说，现在我们大部分房子都一房难求。我们上半年库存很少，600多亿，都是刚拿出来就销售完。我们不怕调控，因为不调控不对。如果一个地方政府根本不调控，还让你去库存，市场就坏了。我觉得这是个优势，调控的城市没有房子卖不动的，都是秒卖光，这没什么好担心的。

　　有企业担心是地拿得比较贵，只要一限价就亏钱。我们的项目怎么限价都不亏钱。因为我们当时买地的时候就算好，按现在的价格我们也是赚钱的。政府现在限价就是让你在现在的价格基础上涨一点。因为我们的地拿得便宜，所以我们才能响应国家的号召，把房子卖得便宜，卖得快，让老百姓(603883)得到更多的实惠。

　　大家一定要注意，如果哪个公司买的地都不在限购的城市里，他就要小心了。我们去年限购的城市一进去马上就有限购、限价，就是因为情况不对了。那些城市地也没有，房子也没有，老百姓买不到房子。你不去这种地方买地去哪里买地，去不限购的地方买地就错了。

　　关于财务与融资

　　现场提问：公司毛利也是行业比较低的水平，改善毛利这一块有没有具体的措施?

　　汪孟德：我们今年上半年报表里的毛利率是19%多。但我们已售为结转的部分，到6月31日的时候我们汇总的是2000亿，这2000亿的毛利率会超过25%以上。

　　因为我们的土地按照评估价格来看，我们入账的土地成本是5100元，不包括万达的项目。我们的平均售价是18000元，虽然这中间还有一块税，但售价在17000、18000对我们的利润影响并不大，因为我们的地价很低。我对我们的盈利性还是非常有信心。

　　现场提问：前面很多人提到了利润的问题，上半年经营净利率，算上资金成本，大概是什么样的水平，下半年估计是什么样的水平?

　　汪孟德：根据我们的土地成本和我们的售价其实非常容易判断，未来25%以上的毛利率没问题，净利率10%以上不会有任何的问题，而且是按照现在的售价来算的。

　　现场提问：现在公司的市值差不多一千亿，股价也涨了两倍多，如果股价再上涨会不会考虑配股，会不会有其他的融资方式?乐视和万达的并购对融创的融资有什么影响，会不会从银行借钱?

　　孙宏斌：我原来预期今年的股价涨10%左右，但是现在超出我们预期了。

　　股价对我们来说不重要，因为只是早晚的事。涨得太快的话，很多人都建不了仓，不会那么便宜买到我们的股票。我觉得股票涨得太快对大家来说不是特别好，想买也会犹豫，当然我们还会买。

　　股价方面我觉得大家一定要有一个好的心态，不能说18元跌到11元就跌了。去年我们才5元，所以要长远来看股价。我们自己是看得比较远，我们所有事情是看到五年、十年。

　　目前，我们无法配股，因为一配股就下50%了，这是不可能的。我们去年花了很大的精力，在大家的支持下才上了50%。这次我们配股为什么配那么一点，就是不能让它下50%，太多配股要做并购会特别麻烦。

　　比如说像今年我们有几个并购，如果不是因为我们配股上50%，可能今年都做不了，估计到现在还不能完成，因为至少需要三个月以上的时间。之前我们7月10号公告收购万达的时候本来需要开股东会的，但后来可以直接交易了。

　　所以我们不会让它低于50%，如果还要配股，我希望我们大股东和一致行动人可以锁定两三年，那也许还有机会配点，但现在是没机会配了。

　　现场提问：之前收购万达以后也有传银行在排查融创的信用风险，通过这么进取的并购以后，现在公司在借钱方面有没有一些困难?

　　汪孟德：我们现在所有的贷款和融资，我们和四大行的沟通都非常正常，之后我们陆续有新增贷款的信息。我们公司每一个项目的经营，每一个合作伙伴，每一个银行都非常认可公司，公司现在所有的贷款和融资都非常正常，没有受到任何的影响。

　　关于负债问题

　　现场提问：公司今年上半年负债率已经达到200%，比恒大都高，公司突然说要降到90%，只是不买地就可以吗，还是有还债和其他方面的举措?

　　汪孟德：刚才也提到了，从我们上市开始到现在，投资者都非常关心我们的负债率，我们觉得净负债率指标不能够代表，也不能够表现房地产企业的现金流安全情况，这是我们一直强调的观点。

　　看负债率虽然是关心现金流的安全，为什么大家关心负债率，就是关心公司的现金流是不是安全的。我们这些年在现金流管理上下了很多工夫，对我们来说控制现金流风险最核心的是，第一个，把地买对了，别买贵的土地，这是最主要的方法。

　　作为房地产公司，不管你的自有资金也好，你的债务也好，都是用来买地的，如果地买错了，土地质量不高，你根本谈不上销售，谈不上周转，谈不上运营，只要地买对了，你的销售就是顺理成章的事情，你的流动性会非常的好，这是最重要的。

　　同时，比较高的周转是我们这些年一直做得非常好的地方，我们的销售回款额和我们的负债比例都还不错。我们主要的现金来源是销售，靠我们的经营性现金回笼，而不是靠融资。我们从2010年到现在一直保持销售额的增长，控制土地成本，我们的现金也有比较快的增长，在每一个阶段我们都有比较好的流动性，在每一个阶段我们都有能力把握一些机会。

　　我们的另一个优势是我们能够很好的把握拿地的节奏和时机。如果你没有现金在账上，你判断再准确也没用。我们这几年的发展除了对市场时机把握之外，我们随时保持非常好的流动性，随时保持非常好的现金在账上，这是非常重要的原因。这些年我们通过买好地，在每一个阶段完成好的周转，在每一个阶段让我们的销售快速去化，在每一个阶段我们的现金都是非常安全的，每一个阶段我们的现金流是非常充裕的。

　　我们未来两年计划降负债率，最主要的原因是我们到这个阶段了，不是说我的现金流紧张就要降负债率，是因为我到这个阶段了。因为融创从上市到现在，再加上今年，我们的复合增长率超过60%，为什么这么快呢?原来是因为基数小，我们才几十亿。到今年我们3000亿以上，我们基数高了，我们的增长率就不可能像上一个阶段一样快，我们的增长率一定会降下来，会比上一阶段增长率低。

　　正因为是这个原因，因为增长率低了，所以你拿地的量和当期销售结转的量就能够匹配，这个时候我们的利润有大幅度的释放。包括我们从今年到明年，到2019年我们的利润会大幅度释放，大幅度释放会带来净资产的增加。

　　我们降负债率不是靠还债，而是要增加净资产，增加现金流，这是我们降负债率的手段。因为我们到了释放利润的阶段，主要原因是因为我们在未来三年复合增长率比前面要降低，这是最主要的原因，同时我们也具备了这个基数。未来一两年，我们到2019年底把负债率降到70%的水平。

　　现场提问：公司一直强调现金流管理，目前融创在手现金，再加上限制性现金也只有920亿，但是一年内要清偿的短债就1100亿，公司在手现金还不能覆盖一年内到期的短债。在下半年还需要支付万达项目等各种各样的费用，国内的融资渠道有所收紧，在这样的情况下下半年的财务安排是什么样的?

　　孙宏斌：你看错了，那1100亿是长期债务。

　　汪孟德：上半年结转了106亿的收入，上半年我们竣工才100多万平方米，我们全年竣工将近800万平方米，这个和结转阶段口径有关系，请大家仔细看一下我们的业务结构。

　　第二个，关于费用方面的，财务费用就不说了，我们上半年收并购加上公开市场上3000万平方米土地的获得，这是我们典型上个阶段的代表，因为你的新项目，你的财务费用是在当期反映的。

　　第三个，我们上半年实现了1100亿的销售，我们去年账面上才500亿。也就是说我们今年上半年销售费用大部分是为下半年、明年、后年的结转做准备。

　　现场提问：能不能更详细的披露合营公司和联营公司总负息负债情况，如果有很多是通过项目公司做的，能不能说一下项目公司的贷款，还有通过优先股进来的优先投资者。这里包不包括报表里借给关联公司的应收760亿?

　　汪孟德：关于我们合联营公司非表融资的负债，由于上市规则的原因，我们无法说具体的数字。但是我们合营公司和联营公司所有贷款都是项目开发贷款和一些银行贷款，整个现金和负债率水平远远低于上市公司合并报表里面的负债率水平。

　　虽然大家看我们现在合营公司比较多，长期跟踪我们的股东就会比较清楚，我们每一个合联营公司的销售、现金流、开发进度都是非常好的。合联营公司在不断的给我们回流现金，合联营公司无论从经营、盈利、现金安排上都是非常好的情况。

　　现场提问：不能再澄清一下刚才提出的资本负债率，净资产负债率这几个指标的分子和分母是什么?上半年实际现金流情况和全年现金流的预测是多少?

　　汪孟德：上半年的现金流有700亿，刚才孙总也提到一点，到8月底我们还有800亿的现金在账上。我们下半年未付土地款加上万达的交易还有194亿，整个土地款明年还有50亿未付。从现在开始到未来，我们未付的土地款，不包括一、二级联动的部分，未来三、四年加起来才240亿。到年底我们会有超过1000亿的账面现金，没有任何的问题。我们下半年主要是经营性现金流有非常大的贡献。

　　关于负债率的计算方式，我们PPT里有计算的公式，我们刚才提到，到2019年底，我们净有息负债率希望能够到70%以内，我们总资产负债率能够降低到70%以内。

　　孙宏斌：你们算这个负债率很简单，我估计今年剩下的几个月里你看不到我们的负债率是三位数。

　　关于与万达的合作以及多元化业务

　　现场提问：关于买过来的万达这13个文旅项目，里面有很大一部分是销售的，公司未来会顺便把文旅做大吗?或者顺便在这13个项目上进一步扩展类似的除了主流住宅销售的多元化业务?

　　孙宏斌：我们的投资逻辑是，我们一直看好消费升级行业，因为政府提出房子是用来住的。现在大家都盖了这么多房子，我们也在盖。吃这一块十几年前中国的份额在全世界的市场份额只有4%到5%，现在中国占全世界基本上三分之一了。车都很多了，还有那么多人造车，现在吃饱了，也穿暖了，温饱以后就想娱乐。中国的大文化、大旅游、大娱乐、大健康、大体育，健康都是我们看好的。我们投资乐视的逻辑就是大娱乐和大文化项目，这是文化客厅里面的家庭影院，另外包括收购万达也是。

　　虽然现在这个消费理念在中国的比例还是非常低，但未来这个比例将来会越来越多。

　　以前中国度假消费、文化市场比例还比较低，我年轻的时候谁傻到花100元去电影院看电影。但现在你花100元去电影院看电影是最便宜的消费，没有比这个更便宜的消费。两个人去，买份爆米花、可乐，再吃顿饭，一天就解决了，这是最便宜的消费。

　　谈到旅游，我1985年研究生毕业，那个时候我的工资是97块，这在当时已经很高了。有一次我去海南出差，我先从北京坐飞机到广州，头等舱票价是190块，普通舱146块。我第一次坐头等舱就花了190块，飞到广州。再从广州飞到海口。

　　下了飞机以后，我住在蓝天大酒店，现在那个酒店还在。当时酒店是试营业，一晚上70块。当时我说这个酒店肯定要倒闭，我研究生毕业一个月赚97元已经算很多了，这个酒店一晚上就70块，一晚上70块肯定要倒闭。

　　反观现在的三亚，春节时候一晚上一万块还订不到房间。所以，老百姓收入多了，消费升级，文化、娱乐、旅游、健康、体育是未来趋势，而这些行业离房地产也很近。

　　以后我们投教育、医院，大家不用奇怪，因为这些行业也和房地产结合紧密。说具体的，下一步我们可能会跟万达合作大健康城项目。听说王健林要在一个小区里要建七个医院。所以我投医院也是正常的。投学校也是，因为现在这么多小区，有那么多家庭。这就是我们要做的消费升级。

　　现在投资能够投的就是科技创新和消费升级，科技创新不是我们能够做的，而且那些规模太小，但是消费升级我们会做。不过，在科技创新方面我们会做一些科技创新应用，比如说互联网与传统行业的结合，就像乐视这样的，智能电视等等。

　　我们和万达城还会有新的合作，比如说老王上次刚去了兰州，这个项目我们会合作，其他项目我不方便说，但是我们和万达城的项目还会继续合作。我相信，我们和万达城进行下一步合作了以后，我们将来是中国文化、旅游产业最大物业持有者。

　　未来，我们和万达的合作比例也不是原来的91%：9%，也许是七三，也许是六四，也许是八二。我们和老王加上这13个项目，至少要合作20个项目。

　　现在万达城里面就有五、六十家酒店。我们会持有一些酒店，会持有一些万达MALL，会持有很多乐园，会持有东方明珠(600832) ，会持有电影城，这些方面是我们和万达合作的副产品，我们会变成文化旅游产业最大的持有者，将来做完以后我们会持有几千亿这样的资产。

　　再下一步我们还会沿着文化、旅游产业，娱乐产业、健康产业、教育产业，与消费升级，和地产有关系的产业我们会参与。我们希望十年以后其它业务能够占到房地产收入的一半，我们也希望这些产业有很大的规模，像大文化、大旅游、大健康、大体育，都是有很大的规模。

　　我们转型不是说以后做个物业，那叫什么转型，转型做装修叫什么转型，做窗户也不叫转型，我们转型是转型到消费升级产业。

　　现场提问：万达这个项目从外面来看进展很快，融创进去之后，原来政府的一些许诺的条件，和当时想象的有没有什么大的差别?因为毕竟你们只在一两个项目有合作。

　　孙宏斌：关于万达文旅城的项目，我们负责住宅部分的操作，由万达进行持有物业的建设和经营。这样的合作只会让我们做得更好，万达更集中精力做持有物业的建设、运营和管理，我们发挥我们的优势，把我们每一个项目的住宅产品做得比原来更好。我们每一个项目都是当地政府最关心，最重视的项目，我相信我们和万达一起一定会把这些项目按照政府的规划要求，按照开业节点，包括按照高品质要求交付。

　　现场提问：关于万达文旅这一块，什么时候能够给公司贡献利润?

　　汪孟德：我们和万达的第二笔和第三笔交易还在梳理过程中，我想今年、明年、后年都有利润的贡献。

　　现场提问：大家都知道万达的住宅部分肯定是赚大钱，但是万达文旅项目会沉淀多少资金，他项目运营能不能赚钱?万达之前销售出去的住宅会不会并表?如果会，之后是怎么样并表的?

　　汪孟德：因为万达的交易结构关系，我们会并表，因为我们目前占91%的股权，万达占9%。

　　第二个，整个持有物业在项目中占的比例很小，只有15%。具体的数字不方便透露，因为我们还在交接梳理过程中，到明年开2017年报业绩会时候会披露。

　　孙宏斌：万达是三笔付款，我们已经付了两笔，已经交接了8个项目，第一笔150亿我们付完了，第二笔144亿我们也付了，第三笔10月份还有144亿，一共400多亿的金额，我们下半年土地有500多亿的付款，现在已经付了300多亿，下半年10月份还有144亿，万达的我们三笔付款已经付了两笔，已经交接了8个项目，还有最后5个项目。

　　第二个，很多人担心万达的现金流，为什么不用担心万达的现金流呢?这13个项目中，所有文旅的东西加起来成本是1800亿，万达过去已经销售了1100亿。1100亿都在公司里面，有418亿贷款，有300亿的投入在这里面。账上还有二、三百亿的现金，他的现金流非常好。

　　利润方面我们还在梳理，利润也比较好。因为这些项目一共6000万平方米，可售的有5000万平方米，我们的成本是多少呢?原来买所有地的成本是760亿，我们把酒店放在这里面加起来是135亿，大概900亿，可售面积是5000万平方米，所有的地价是1600亿。税比较多，这里面要交几千亿的税。这个账也不是很难算，但是我们现在还没有算，还在梳理之中。现金流肯定不是问题，利润也还可以，因为只有1600元的楼面价。

　　关于投资乐视

　　现场提问：融创在半年之内走进酒店和文化产业，你觉得会不会有点走得太远、太快?在没有经验的情况下，用什么策略推广这两个产业成功?

　　孙宏斌：乐视的事大家也问了很多，首先我想强调，融创这么多年一直是看多中国，为什么看多中国呢?因为我们是坚决支持宏观调控的，没有宏观调控这个行业会非常危险，地越来越贵，房价也涨，地也涨，银行费用也高，老百姓买房子贵了，我们卖的房子也贵了，我们是支持政府宏观调控的，我们坚信会有一个好的结果，我们也支持金融整顿。

　　我们看多中国，我们在境外的投资基本上没有，为什么没有境外投资呢?真的是因为我们觉得中国的生意挺好的，我们也看多下一步的消费升级。包括融创现在做的事就像中国房地产一样，如果一直不调整有可能就崩盘了，一调整就很舒服了，中国房地产市场和融创一样。

　　你说不买地对不对?没有对不对的问题，关键是安全。如果政府不让房价涨对不对，不让涨就安全了，地也便宜了，房价也会便宜。我们坚定看好中国，尤其是巨大的消费市场，我们没有投任何的境外，没有投任何金融股，我们全部投在房地产，房地产就是实体经济，拉动了那么多产业。我们投资是有逻辑的。

　　乐视的事有几点我想说，第一点，老贾是中国少有的具有企业家精神的企业家，企业家精神是非常稀缺的，这一点是非常少的。

　　第二个，老贾前瞻性很强，乐视是全世界第一个上市的视频公司。现在你看视频行业，从亚马逊，到现在的迪士尼，他是第一个中国做互联网电视的，乐视还有内容制造能力，乐视影业，花样影视，做了那么多好的电视剧，像芈月传、甄嬛传、红高粱、长城等等。乐视从2008年就开始制造电影内容，制造能力在行业最强的，对行业的前瞻性还是很好的。

　　另外，我觉得老贾是个很厚道的人，老贾确实做失败了。老贾的企业家精神、厚道很让人敬佩。有时候看到媒体的攻击，电视上专家的嘴脸，我觉得特别恶心。那些专家连个老贾的手指头都比不上，在那里幸灾乐祸，我看到他们的表情都恶心。人有成功，有失败，大家要鼓励创新，容忍失败，不可能什么事都做成。

　　企业家精神是什么，你承担风险，机会和风险是对等的，机遇大了风险就大，风险大了就有可能做不成，企业家失败是很正常的事，创新是很正常的事情。我觉得老贾确实有企业家精神，前瞻性很强。

　　包括汽车，大家都看好互联网汽车和新能源汽车，他四年前就开始做的，是全世界最优秀的团队做的，投入了那么多钱。这种精神是我想说的第一点。

　　第二个，投资乐视我们有投资逻辑，他的大文化、大娱乐。我们看乐视的时候我们所有的账，到现在为止没有任何遗漏，我们看得非常清楚。但是为什么到今天这个局面呢，就是因为老贾不坚决，我们投资完了，1、2月份的时候他要是该卖的卖，该合作的合作就不会到今天这个地步，老贾手上拿了一把好牌还打这么烂，这就是没吃过亏的表现。

　　我们账是没看错的，有的投资者说你们账是不是看错了，我说我们那么多人，在那里呆了那么长时间，所有给我提供数据的人现在都在公司，都在我们领导下，他提供的数据都是没有错的。

　　另外，我们投资了这个公司以后，我们没有一件事情做错了，我们把销售拿回来隔离了，我们还派财务人员去，我们有否决权，我们要新的CEO，这些都写在合同里面，我们哪件事都没有做错。一直到7月4号招行事件出来以后，7月5号晚上我们两家商量让老贾退出董事会，这个对谁都有好处。包括我们改组董事会，我们没有做错什么，包括我们重组商业模式之后没有做错什么事。首先我们账没看错，我们投了以后没做错事，哪一步都没有做错。

　　第三个，为什么要感谢老贾，新乐视包括上市公司，包括乐视致新，包括乐视影业，新乐视这个体系将来一定会有价值。乐视是中国第一个做互联网电视的，他找了一堆很牛的人，无论是在腾讯，还是在优酷，技术也好，内容也好，都是非常牛的人，团队很强。

　　他们很重视产品极致，很重视科技体验，就是价格太低端。东西是好东西，像北京的领导、明星家里全部用的是乐视电视，这的确是个好东西，这是有基础的。包括内容这一块，乐视影业，乐视有这么好的内容，让我们有一个腾飞的基础。

　　我们的商业模式和过去完全不同，你想一想，视频网站是非常难的事情，大家都知道现在做视频网站的都亏钱，而且比乐视亏得多。你往前跨一步跟他竞争的时候竞争不过他，因为他流量多，我们不说钱，他流量多。你买进去10亿亏6亿，亏8亿，他买花10亿只亏3亿，大家都亏，你亏得比他多。

　　后退一步，互联网电视这一块我不在平台上竞争，我们在内容方面进行竞争，从全世界来看内容这一块的东西也是赚钱的。往后退一步，所有BAT战略资产都藏起来，内容也是战略资产，但是他们藏起来，卖不卖是他们决定的，他们不做平台了。

　　这是目前商业模式最大的变化，这个行业都在整合，美国商业模式没有平台这一说，都是内容。因为他的内容好，他不需要平台。比如说苹果，乔布斯死之前就是想做电视，为什么不做呢?就是因为他搞不定内容公司。苹果收购迪士尼也是因为这个，苹果收购迪士尼以后电视一定会出来。

　　现在乐视就是纯内容端，我们有大屏幕，我们内容都是自制的，你去买别人的东西收广告费是没有积累的，你卖完以后就没了。但是你自制是有积累的，你可以积累IP，可以积累团队，可以积累经验，积累文化，文化靠积累。

　　我们的商业模式和原来完全不一样，举个最简单的例子，猎场将是今年最火的一部电视剧，按照原来乐视的商业模式肯定赚不了钱。因为我们把电视剧买过来以后，想赚一、两亿广告费很难。后来我说我们帮猎场分销，分销以后就收了3亿，然后就赚了4000万，然后在电视上放，电视上谁在乎你是不是独家的，我们电视还有版权，还可以收广告费。

　　商业模式稍微一改变就赚钱了，过去的商业模式一定收不来2亿的广告费。我们有全新的商业模式，迪士尼也有内容，他也要放到自己的媒体上，有好的内容大家是愿意买的，我们现在有完全不同的新商业模式。

　　做任何生意都有可能成功，有可能失败，我们投资乐视有可能成功，也有可能失败。不能说赚钱就算公司的，亏钱就让我自己掏，任何一个东西都是有成功和失败的，我们这个投资确实有风险，但是到目前为止我仍然不觉得风险很大。

　　因为他们这个行业和我们行业不一样，他们都是烧钱做价值，每一个公司都在烧钱，这个东西怎么算。比如说我们买股票，我35元就买下了他的股权，你说贵了还是便宜了，如果从股票的角度来讲肯定贵了，但是如果做产业，150亿是不可能做起这些产业，投资成功是没有任何可能性的。如果做产业，这些产业加起来500亿很便宜，这是我们的投资逻辑。

　　乐视智能电视一年卖几十万台，我不认为这有风险，但是基于谨慎、安全的原则，将来再把投资收回来，我不觉得有什么。我做生意这么多年，老贾去年年底要不是那么紧迫，我也不会投他，如果你不投他，他就死了。我们人永远要心怀善意，不想害谁，愿意帮他。

　　关于公司管理与运营心得

　　现场提问：刚才谈到公司的竞争优势，提到成熟的管理团队和体系，大家都会看财务和产品销售，融创竞争力的依托是什么?成熟的管理团队和体系能力大概包括什么，能不能解释下?

　　汪孟德：管理团队和管理体系的问题，这个和我们这些年取得的成果是相关的。我想在座的很多投资者对我们比较了解，长的跟我们十几年了，都看着我们发展起来的。

　　我觉得有几点，第一个，我们在行业内，我们的核心团队，我们的高管层是最稳定的，现在大家在一起合作平均二十年了，是个非常稳定的核心骨干团队。

　　我们和别人不一样的地方是，我们培养了一个执行力非常强的团队，除了我们集团之外，我们现在形成了8个区域公司团队，5个是成熟区域公司团队，还有3个是新区域公司团队。

　　我们区域公司团队是完整的，因为我们区域公司团队都在考虑自己的发展，考虑自己的现金流，考虑自己的产品，考虑自己的利润，可以做任何决策。有拿地的能力、市场判断能力、做产品的能力、独立思考能力，这是我们和别的公司不一样的地方。

　　就是说，除了我们集团本部考虑集团整体事情以外，我们每一个区域公司都是一个发动机，有自我成长、自我发展、自我修复、自我调整的能力，这一块是非常不容易的。

　　举两个例子，我们每一个区域公司里面都有一个非常完整的发展团队，他们看市场、看土地，不断的在进行土地的判断。我们每年每一个区域都在看几百个项目，每年进行筛选。

　　另外，我们每一个区域公司都有一个非常强的产品团队，这让我们整个团队，不管是核心团队到整体团队，从思考能力到市场判断能力，还是到执行能力，我们都非常好。

　　现场提问：融创走的是高端精品策略，这个与高周转、快速去化是矛盾的，请问怎么把协调这两者做?

　　汪孟德：刚刚在报表中也提到了，我们从2006、2007年开始给我们的产品定位是高端路线，主要原因是我们的布局有关，我们的目标客户是面向中高端的，我们要在行业有竞争力，有立足之地，我们必须有高端产品的操作能力，和品牌影响力。

　　这十年的时间里，融创在每一个阶段、每一年都在不断提升我们的产品能力，也包括给我们同行学习，也包括我们自己的积累，不断的提升。我们的综合产品能力在行业内是领先水平的，包括我们的桃花源系列，还有法式别墅和高层产品，包括我们以杭州为代表的中式产品，包括我们TOP系列的壹号院，我们在行业内不管在哪个城市都是非常领先的产品。

　　这个也依赖于我们从集团到每一个区域都在不断重视产品，培养我们的产品能力，不断的积累，这使我们取得了非常好的结果。当然，我们也会不断在产品这一块下工夫。

　　我们上市的一年就说了，我们做高端同样做到高周转，其实这两个并不矛盾。我们觉得，要做到高周转一定是在你拿地布局的时候就要作相应考虑。刚才孙总提到了我们的区域布局，我们的区域布局都是在供求关系非常好的区域，在发展非常好的城市和区域布局。

　　除了在拿地方面考虑，我们还一定要把产品做对。其实，只要你地拿对了，产品做对了，销售是水到渠成的事情。

　　为什么融创做高周转呢，有很多人认为我们是销售类型公司，其实不是，我们销售团队能力很强，但是要做到这样的业绩，我们的销售能力只占到20%，主要还是选好的区域，做好的产品，把握好节奏，这是最关键的。

　　举个非常典型的例子，我们开始的西山壹号院，到现在这些TOP系列产品销售都非常快。

　　关于行业与市场

　　现场提问：现在从行业数据来看，销售环比在下降。融创的销售数据非常好，但是和行业的数据相比反差很大。展望未来行业销售数据会怎么样?公司还有2.5万亿的货值，预测明年可以销售到5000亿，孙总个人是怎么看待这个事情的?

　　孙宏斌：主要的数据大家都看到了，第一个，这一轮整个房地产调控政策到十九大以后还会持续，特别是那些核心城市还会持续一段时间，不可能在短期内有一个放开，放开可能性是不大的。因为整个开发行业总量还是在10万亿左右，未来几年肯定也会在10万亿上下，这个不是很大的问题。

　　从行业来看，虽然行业的总量有一些调整，或者保持稳定，或者说有点波动，但是行业集中度和整合会越来越高，中小房企的生存空间会越来越小。虽然整个行业的总量维持不变，或者有波动的情况下，但是在前10名，前20名，或者前30名，前50名公司的份额还会越来越大，不光是我们，别人也一样，也会持续增长，这是未来行业的趋势。

　　现场提问：我们注意到有一些项目政府现在有预售证，比如说卖掉之后还有网签，这个会不会影响到回款和销售目标的实现?

　　孙宏斌：今年限购和调控政策还是对整个市场的总量有影响，我们今年3000亿的目标也有考虑到，有一些项目原来计划在今年取证。而这类影响因素我们都考虑到了，我们今年3000亿销售目标一定会多，不会少。

　　关于未来展望

　　现场提问：今年融创是特别好的一年，如果从中期来看，未来三、五年，融创能够进入到整个行业什么样的位置，能够进入到前三吗?当然规模不代表一切，你觉得未来的融创会成长什么样的公司?公司现在各方面和过去不同，规模也好，财务也好，公司现在最大的困难和风险在什么地方?

　　孙宏斌：首先，我觉得我们现在最大的风险是我失业了，因为我原来一直负责拿地，现在不让拿地了，我不知道干什么。这是最大的风险。

　　第二，关于我们这个行业的发展，我们这些年一直没有把规模和排名当成非常大的事情，为什么呢?因为我们是做高端住宅的，我们不能和低端比规模，做高端的不能把规模做到和低端一样大。现在我们做高端的利润比低端的多，这个是必须的。我们这些年的成本控制，从我们的拿地，到我们的销售都有做。有很多人担心我们利润低是不是成本控制有问题。但是，我们的土地也很便宜，价格卖得比别人贵，所以我们没任何道理比别人利润低。

　　利润低的原因是今年推出的项目有100亿，有很多的利息和费用支出把这个利润吃掉了。我们接下来还是会把利润作为最主要的目标，把安全性和利润作为最主要的目标。因为我们一年卖5000亿还得卖五、六年，所以如果把利润做好了融创就是个非常好的公司了。但是至于前三我们想不进可能也很难，市场摆在这里，但这确实不是我们的目标。

　　现场提问：五年以后在你的心目中希望融创的规模和净利润是什么样的?

　　孙宏斌：明年孟德说的目标都有很大的变数，因为他说得太保守了。我觉得五年是个太长的时间，对我们来说首先要安全，保护这个成果，因为很不容易。2亿平方米的土地，就这点净资产，把这些放到手上很难，大家付出了特别多努力，我们要保护这种成果，这种优势。

　　一方面是保持住业绩，另外一方面是保持住这种成长。我觉得什么都不干，一年卖5000亿，我们能够卖六年，第六年还是5000亿。

　　现场提问：未来的销售规模能不能给一个权益上的口径?融创在并购上面很有优势，未来如果要暂缓拿地，是不是并不能够利用好这个优势，或者管理层觉得中国房地产市场并购的机会已经到了一个拐点?

　　汪孟德：从去年到现在，或者到明年，我们的权益都是在70%以上，我们报告里有公布，我们整个销售70%是我们权益的数据。

　　第二个，关于拿地方面刚才孙总也提到了，我们在未来两三年要保证业绩，特别是利润的释放。现在有了这样大规模的土地储备，在这个平台上我们从今年到明年还是要坚决以销售为主，释放利润，提高我们的拿地标准。

　　一直到今年第四季度拿地暂缓，我们会把投资标准提高，投资标准提高有什么好处呢?ROE会变好，收益会变好，投资还能够省，这是我们目前投资的标准。拿地能力我们不会降低，到未来的两三年，未来三、四年收并购会是行业里的常态。这些机会不需要我们花精力去寻找，都会主动找上门，未来两三年收并购会一直持续。（编辑：何钰程）