外行看眼泪，内行看规模，融创中国(01918)为何长着房企前三甲的面相

　　融创中国（01918）为什么是一家好公司？是一支好的投资标的？

　　因为它有急剧上涨的销售规模、最具竞争力的土地储备、安全的现金、可观的利润和较低的估值。

　　至于媒体津津乐道的孙宏斌的眼泪，则证明了这是一个有情有义的汉子，碰上乐视这个烂摊子后并没有撒手不管，敢接乐视董事长这个烫手山芋，彰显了企业家的责任感，这个举动可以理解为靠谱的管理层。上述种种维度，建立了融创中国的立体形象，中国房地产行业洗牌加速的过程中，融创极有可能迅速冲进三甲。

　　这么好的公司？为什么不投一点呢？

　　拿地便宜，是孙宏斌最大的信心所在，还记得去年融创中国风卷残云式的购买土地吗？在一线城市供给进一步收缩的情况下，融创在中期业绩会上可以自信满满地说，暂时不拿地一点问题都没有。

　　孙宏斌已经放话，即使不再拿地，以一年卖5000亿人民币（单位下同）来算，现有货值可以卖五六年。

　　土储丰富，让融创中国追赶房企第一梯队的路径变得清晰。而今年销售越发迅猛，融创中国将全年销售目标调高到了3000亿元。

　　这个目标逼近了2016年销冠中国恒大（03333）3733.7亿元的销售额。

　　9月1日，在港股业绩期尾声的节点，融创中国及孙宏斌再次掀起了舆论的高潮，成为各大财经媒体心中公认的头条。

　　眼泪的背后，有着成为中国最佳房企的雄心，有着属于奋斗者和梦想家的荣光。

　　外行看眼泪，内行看规模，融创中国(01918)为何长着房企前三甲的面相　　土储是房企的命根子。 “得土储者得天下”，在现金流周转顺畅的前提下，房企的竞争基本在于土储量的比拼。粗略计算融创现有土储量，已然超越昔日老大哥万科。

　　截至2017年8月25日，融创总土地储备达到1.01亿平方米，按照公司管理层的介绍，这些土储有41%处于开发状态，预计有超过1.5万亿的货值。另外，前述土储不包含13个万达文旅项目带来的新增土储，如果把这一块的土储计算进来，再加上约有5000万平米的旧改项目，融创的土储量将达到2亿平米，货值超过2.5万亿元。

　　同一时期，同行的土储是何水平？截至2017年6月30日，中国恒大依然稳坐第一的位置，土地储备建筑面积高达2.76亿平方米；碧桂园的土储也丰富，有2.1亿平方米，另外还有潜在土地储备1.35亿平方米。相比之下，万科稍逊色，其在建及规划中土地储备面积1.16亿平方米，另外还有300万平方米的旧改土储。

　　值得一提的，根据万科销售简报披露的数据，7月份其新增土储建筑面积共695.8万平方米，假设其8月份也保持在这一水平，也就是说加上旧改项目，目前，万科现有加潜在土储共约1.26亿平方米，低于融创的2亿平方米土储。

　　从土储看融创雄心。回看2010年，融创中国的土地储备面积仅为536万平方米，而到2016年该数据已经升至7912万平方米。公司单在2016年就获得土地面积5394万平方米，60%以上为并购所得，坐稳了内房土储第四的位置。

　　做火箭般的上升速度并未停止，进入2017年，融创通过收并购大幅增加土地，土储量步步紧逼万科。

　　收购取代了公开市场拿地，成为融创开拓的利器。

　　上半年大动作如收购大连润德乾城全部股权; 收购华城富丽95%的股权；收购天津星耀80%股权等。

　　最亮眼的，在7月收购万达13个文旅项目，大幅取得近6000万平方米的土储，孙宏斌介绍，经过计算，这一部分的楼面价仅约1600元平方米。便宜！

　　关于融创的土储，还有以下几点值得注意。

　　1、项目不愁卖。公司货值超过96%位于一二线及环一线城市，也就是说，融创土储位于核心热点城市，都是有人口净流入，有大量住房需求的地方。

　　2、收并购项目周转快。这些土储有71%通过并购方式获得。并购项目不仅成本低而且周转快，很多项目在并购当年就能贡献销售额，如上半年该公司收购的星耀五洲预计在2017年就可以贡献20亿销售额。

　　大幅收并购的效益已经在中期业绩中体现出来，上半年该公司拥有人应占溢利大增16.8倍，就是收并购的公司贡献的收益所致。相信，未来这方面还会促进融创的业绩大幅增长。

　　3、地价仅占售价的27%。目前公司布局遍布全国，主要分为8大区域：北京区域、华北区域、上海区域、西南区域、东南区域、广深区域、华中区域及海南区域。

　　公司管理层在中期业绩会上介绍，这些土储的平均土地成本在5130元平方米（不含万达项目），而目前公司的合约销售均价在18780元平方米，也就是说，地价仅占售价的27%。目前行业这一平均指标在30%以上。融创项目的利润空间更大，“抗压”能力也强，当今年5月房企销售环比大幅下滑时，融创依然环比上升的原因就在这里。

　　现金靠近前三甲

　　若要说土储关系房企未来发展，现金流则是当下生死存亡的关键。

　　今年的房地产市场有两个显着特点，一方面是楼市调控严厉，金融收紧，房企贷款难，许多房企资金面趋紧，财力雄厚的大型房企不断上演“大鱼吞小鱼”戏码，掀起房企兼并购新高潮。

　　根据Wind数据，2017年至7月末，房地产行业有154宗并购案，涉资2177亿元，也就是说平均2天就发生一起房企并购案，许多资金链紧张的小房企就此出局。

　　另外一方面，上半年房企总体销售强劲，房企补充土储的热情不减，拿地依然十分凶猛，土地市场竞争激烈，土地溢价率虽有所回调，但仍处于较高水平。

　　在这种情况下，如果现金充裕，一来可以抵挡调控寒风，二则在土地市场上更能游刃有余。

　　自融创收购万达13个文旅项目后，公司的资金面就一直被外界关注。

　　截至2017年6月30日，融创手上有现金及现金等价物（包括受限制现金）约924亿元，同比大幅增加32.4%，其中，非受限制现金约707亿元。

　　这一水平正在逼近房企前三甲。虽然较中国恒大的2699.3亿元有些距离，不过却逼近碧桂园的1201.3亿元和万科的1075.6亿元。

　　在万达项目付款方面，根据孙宏斌介绍，共有三笔付款，公司已经付了两笔，已经交接了8个项目。这两笔付款分别为：第一笔150亿，第二笔144亿。在10月份，还有第三笔款项144亿需要付。

　　“万达项目的现金流非常好，账上还有两三百亿的现金。”孙宏斌直言。如此看来，前期两笔付款的钱，项目的现金就可以基本抵销。　　房企8月销售依然处于较低水平，不过融创8月合同销售额305.4亿元，同比增长2.37倍。随着融创销售逐渐提速，按照公司管理层此前预计，2018年公司开始大幅释放利润，并且加上公司暂缓拿地步调，可以预计，2018年公司的账上现金依然十分充裕。

　　2020年销售或能破万亿

　　回到公司的基本业绩，在合同销售方面，融创自2014年至2016年其年复合增长率达到51%，2017年前8月销售额同比增长118%。如果2017年能实现3000亿的目标，那么，2018年公司的销售额约在4500亿的规模。

　　根据管理层介绍，2018年有超过300个项目提供总可售资源为6187亿元，这能保证公司的销售增长。照此速度，公司在2020年便能突破万亿规模。值得一提的是，从2016年至2018年，公司的权益销售占比也很高，在70%。

　　从毛利率来看， 自2016年开始公司触底反弹，2017年中期已经达到19.6%的水平。根据融创管理层的介绍，现在公司还有已售未结转的项目达2000亿，这部分毛利率在25%以上，平均售价在18000元/平方米以上。并且，未来公司项目销售保持在25%以上的毛利率没问题，同时净利率也会保持在10%以上，领先行业平均水平。

　　随着加速销售的现金回笼，及项目的高利润释放，管理层对公司的负债率下降也给出了预期：预计到2019年底，公司净有息负债率能够到70%以内，总资产负债率也能够降低到70%以内。

　　综上所述，融创在前期不断收并购，获得大幅土储之后，项目布局已经基本完成。接下来，公司项目会进入快周转车道，公司利润也将进一步爆发。现在公司关键指标已经逼近房企前三甲，而在2017年末或者2018年，我们或能见到公司高速发展下带来的更多利润惊喜。

　　值得一提的是，如果以房企前三甲的估值作比较，融创中国的股价还有很大的上升空间。目前碧桂园的市净率在2.9倍，中国恒大近6倍，而融创中国还处于1.86倍，远低于前两者。价值洼地，不言而喻。