恒大、万科等重金投资，这个包揽中国大半个地产圈服务生意的公司，上市了

　　文/金融八卦女主创

　　最近地产新闻不断，这边是房产税加紧出台，那边是万科去地产化。

　　港交所的锣也快不够用了，一大波高科技企业蜂拥上市之后，又来了家房地产服务公司。

　　7月20号，“中国房地产行业服务生”——易居企业集团在香港挂牌上市。

　　在那之前，这家企业上市的消息正式宣布时，整个地产圈都惊动了。

　　恒大CEO、执行董事夏海钧、万科集团总裁兼CEO祝九胜、碧桂园执行董事兼总裁莫斌等大佬为他们的全球招股启动站台，而且，在易居企业上市后，这几家企业还将进驻易居董事会。

　　易居企业集团的基石投资者阵容也很强大：恒基兆业副主席李兆基长子李家杰、淘宝中国控股、华昌国际（华侨城全资拥有）、Educado Company Limited（新加坡城市发展集团全资拥有）。

　　华侨城出资13亿港元，阿里、李家杰、新加坡城市发展分别出资3.9亿港元、3亿港元、2.4亿港元，合计出资约22.3亿港元认购了易居企业的股份。

　　据说，阿里在世界最活跃的投资者中排行已经达到第11位，超过了私募股权管理公司黑石集团和凯雷集团。

　　能被这么多头部房企重金投资，还获阿里和香港、新加坡的投资者力撑，八妹不禁想问，这家公司到底什么来路？

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　　查阅资料发现，上市的易居企业其实成立的时间并不早，2016年8月份才正式成立，克而瑞、易居营销和易居房友合并，组成了易居企业集团。

　　同一时间，恒大、万科、融创等中国房地产行业13家百强企业第一时间就入了股，加上后来入股的房企，一共26家。

　　

　　2017年，这26家开发商一共实现了约3.2万亿元人民币的合约销售额。

　　这是什么概念？国家统计局发布的《2017年全国房地产开发投资和销售情况》报告显示：2017年，全国商品房销售额13.37万亿元。这26家入股易居的房企去年已占据全国将近四分之一的市场份额。

　　恒大、碧桂园、万科三大行业巨头都是位列易居的股东名单，分别持有易居企业集团15%的股份。

　　在香港路演时，阿里巴巴、华侨城、恒基李家杰和新加坡CDL又成为易居企业集团四大基石投资者。集结了BAT巨头、央企地产商、港资地产商和全球地产商，这样的基石投资者阵容，也是很壕的。

　　更引人注意的是，这些房企不仅成为了易居企业的股东，也是易居企业的客户。

　　简单说，就是房企大大们不但入股了易居企业，还分别与易居企业合作，要么是将旗下项目的销售大任交付给易居企业，要么是使用易居企业提供的其它服务。

　　前面说到的那3.2万亿的销售额，就是这些房企承包下来给易居企业的。

　　全国100强开发商中，就有99家或者旗下关联公司跟易居企业有业务关系。

　　可以说，这家公司包揽了大半个地产圈的代理和服务生意。

　　八妹发现，易居企业在一手房代理方面攒了不少人气，这个业务主要就是和开发商合作。

　　到2017年12月31号，易居企业签了42家开发商的代理合作，签约项目1028个，建筑面积总共2.06亿平米。

　　客户覆盖到位，手里的房源数量必然会很庞大，利用起来，就可以沉淀下来行业真实数据。拥有了这些优势之后，易居企业开始将业务伸向二手房平台业务。

　　上市之前，巨大的销售额已经让这家公司坐上了房地产服务行业的头把交椅。未来它还有更大的野心，易居企业集团CEO丁祖昱放出豪言：

　　易居企业销售额今年能突破6000亿，明年希望能够突破9000亿，争取冲万亿。

　　房地产行业上半场，开发商搭着中国城市化进程的顺风车，快速崛起。

　　诞生了像万科、碧桂园、恒大、SOHO中国等巨头房企，但与此相生相伴的则是高企的负债率。

　　万科已经率先提出“去地产化”，希望通过转型，将传统单一的房地产开发，向多元化、高科技化的产业转变。

　　万科是房企代表，也是一个风向标。地产行业下半场，房地产开发业务将慢慢淡出一线，而庞大数量的地产项目则急需后续服务。

　　受众多房企瞩目的易居企业，恰好赶上了这个时机，得益于多年来的服务经验、行业数据的积累，使其这几年在行业里发挥越来越重要的作用。

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　　八妹认真研究了一下，易居企业主要有三块业务：一手房代理、二手房经纪平台“易居房友”，以及数据品牌“克而瑞”。三块业务互为补充。

　　克而瑞的诞生要追溯到2006年，它是业内第一个房地产行业大数据体系。克而瑞具体讲就是：房地产大数据及咨询服务体系。

　　过去，房企都是凭借过去经验拿地、盖楼，还没有表现出对于行业数据的迫切需求。

　　经过2008年的金融危机，房企才意识到数据的重要参考性。克而瑞把购房者的需求、喜好全部搜集起来，形成精准的画像。进而为开发商在投资、建设、推案、营销、定价等环节进行更精确把控。

　　另一头，克而瑞提供各种楼盘评测和性价比榜单，再配以房价分析师的专业点评，买房人能看到评论，轻松找到楼盘“爆款”。

　　所以克而瑞的存在，既服务了开发商，又服务广大购房者。

　　目前，克而瑞已经推出CRIC数据营销系统、CRIC投资决策系统及易楼移动应用程序等数据平台。其注册了50多项软件版权，覆盖国内367个城市，将近8.3万个住宅项目，2万个商业项目和73.6万幅土地。

　　易居企业的另一项业务——二手房经纪平台，也就是“房友”，跟传统二手房经纪业务的自营、加盟模式不太一样。

　　房友的S2B2C模式，是轻资产商业模式。简言之，易居企业自己不开一家门店，而是跟中小型中介合作，并为他们提供包括法务、技术、信息数据共享等服务。

　　到目前为止，易居房友合作门店有8000多家，2018年底，门店规模计划扩张至10000家门店。

　　只做服务、数据分析和咨询，保持轻资产状态，是易居企业的重要定位。

　　易居创始人周忻说：“我们是行业最好的服务生。此时，我们依然清醒，在互联网与大数据的创新年代，上市只是志远者的新起点。”

　　戴德梁行报告认为，中国十大房地产咨询代理公司的市场总份额从2012年的约12%增至2015年的约17%，预计2020年将达到24.6%至27.1%。

　　巨大的市场份额，给了像易居企业这样的房地产服务公司更大的想象空间。

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　　谈到这里，不得不好好聊聊易居企业的母公司易居中国。事实上，易居中国在2007年就在美国纽交所成功上市。

　　2016年，易居中国宣布私有化完成，从纽交所退市。同年8月，易居营销、易居房友和克而瑞合并成立易居企业集团。

　　易居中国私有化也是一众大佬助阵。

　　

　　8月28日这天晚上，易居满16岁，给自己开了个生日大party。

　　那天来庆生的人可都大有来头：郭广昌、沈南鹏、郁亮、李思廉、孙宏斌……

　　那时的郁亮还处在万宝之争的旋涡中，仍然前来参加。

　　之所以有这么多大佬前来助阵，跟易居集团创始人周忻有极大关系。

　　2015年易居收到私有化邀约之后，曹国伟（新浪董事长）、沈南鹏在易居私有化问题上一直都积极推动。

　　而恒大、星河湾、富力、融创的老板们，都是周忻的私交，也是易居长期的合作伙伴。周忻曾坦言：就是诸多朋友关注，我仅仅做的是告知，很快就完成了（私有化）。

　　周忻在接受专访，或上台演讲的时候，时常抛出一些鲜活的故事来，这些故事里频繁出现沈南鹏、曹国伟、杨国强、江南春……他明白媒体听众需要什么，也让八妹看到了他的朋友圈价值不菲。

　　周忻其人，早年间就已混迹于地产圈。

　　周忻1992年开始卖房子，中间也做过策划，这一年潘石屹开始盖房子，冯仑也在1993年组建了【万通地产(600246)、股吧】(600246,股吧)。

　　5年后，周忻引领了中国二手房置换模式幸福易居。2000年，他发现中国新房市场的巨大机会，创立了易居中国。

　　周忻几乎是跟中国的房地产行业一同成长和改变，他与潘石屹、冯仑这些人，属于同一时期成长起来的地产行业大佬。

　　20年间，中国房地产行业发展迅速，周忻在这个过程中发展出很多业务，但最终的出发点都只有一个：

　　房企需要什么，我就做什么。

　　易居企业集团的CEO丁祖昱，也是易居中国的“元老”之一，他在业内有“地产数据第一人”的称号。

　　在丁祖昱的主导下，易居创立了国内第一家房地产数据公司克而瑞，在当时连开发商都不需要数据的时候，忍着孤独，耐住寂寞，砸着钱，一点点将这个行业数据库建立起来。

　　事实证明，周忻具有超前的战略眼光，提前布局数据服务这一块业务，也为之后易居的发展铺开了道路。

　　截至2017年末，易居企业一手房代理服务覆盖186个城市，房地产大数据及咨询服务覆盖123个城市。公司去年实现营业收入46.33亿元，净利润7.65亿元，近三年净利润的复合增长率高达107.8%。

　　

　　国内各大地产商都与易居形成了长期稳定的业务关系，让易居企业在一手房和大数据服务上优势更加明显。

　　丁祖昱认为：“从2005年开始到2018年13年间，楼市已经经历了五轮调控，行业已经适应了调控的节奏。长期来看，调控仍将继续，调控的目的是稳定市场，而稳定的市场恰恰是企业发展的基础。”

　　易居企业上市融资，将收到全球发售所得款项净额约49.5亿港元，这些资金大部分会投入开发升级房地产数据系统，拓展52座城市的一手房代理，以及增加173个易居房地产交易服务中心。

　　其余资金用于员工培训，补充公司营运资金。

　　与易居同类型的平台中，【世联行(002285)、股吧】(002285,股吧)是跟易居业绩水平最接近的，而合富辉煌则远低于前两家的业绩。

　　易居是三家公司中估值最高的。

　　无论如何，希望易居企业成为房地产行业的模范“服务生”。

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