【房地产】华夏幸福：业绩快速增长，非京津冀区域业务成长

　　事件 　　公司发布半年度报告。上半年，公司实现营业收入349.74亿元，同比增长57.13%；实现归母净利润69.27亿元，同比增长29.05%。

　　主营业务快速增长，预收账款充足

　　公司上半年实现营业收入349.74亿元，同比增长57.13%；实现归母净利润69.27亿元，同比增长29.05%，业绩快速增长。营业收入快速增长主要原因系公司主营业务扩张、房地产收入增加。按行业分，营业收入占主营业务收入31%的房地产开发业务同比增长30.9%，达到189.7亿；土地整理业务占比小但增速显着，营业收入达到33.9亿，同比增长452%。按地区分，环北京区域、环上海区域、华南区域营收占主营业务收入比例分别为78.3%、18.3%、3.4%，其中环北京、环上海区域营业收入同比增速分别为38%、169%，京津冀模式的“异地复制”取得成效。公司归母净利润的增长比营收增长低约28个百分点，主要原因系公司业务扩张，房地产结算成本增加，营业成本大幅提高，达到190亿元，同比增长100.98%。截止到2018H1，公司账面预收账款1433.15亿元，预收款/17年营业收入高达240%，充足的可结算资源为公司未来业绩增长奠定了坚实的基础。预计将在未来二三年内逐步结转为公司的营业收入与利润，有利于锁定公司未来三年的经营业绩。

　　非京津冀销售崛起，异地复制成效显着

　　2018年上半年，公司实现销售额805.04亿元，较上年同期增长15.63%，其中，产业新城业务园区结算收入额151.44亿元，房地产业务签约销售额638.12亿元，其他业务（物业、酒店）销售额15.48亿元；公司签约销售面积共计712.37万平方米；公司期末储备开发用地规划计容建筑面积约为887.63万平方米。公司作为从河北省成长起来的企业，凭借在京津冀积累的十余年产业新城运营经验，产业新城的“异地复制”已见成效。公司京津冀以外区域的销售面积和销售金额快速增长。京津冀以外区域销售面积325万平方米，占总销售面积比例达到45.68%，较去年同期增长293.88%；环南京、环杭州、环郑州区域1-6 月销售面积占比分别达到 15.78%、7.30%、10.69%；京津冀以外区域的核心业务销售额占比达到38.63%，较去年同期提升25个百分点。

　　拿地布局非京津冀地区

　　公司持续优化产业新城与产业小镇产品，提出核心城市群聚焦战略，新增签署产业新城与产业小镇PPP正式协议10个，其中8个为产业新城项目，2个为产业小镇项目，全部位于非京津冀区域。

　　货币现金充足，经营活动现金流持续优化

　　2018年上半年报告期末，公司融资总金额1,128.82亿元，对外担保金额707.86亿元，其中706.36亿为对控股子公司担保。公司融资加权平均利息率为6.14%，其中银行贷款的平均利息成本5.99%，债券平均成本为5.95%，信托、资管等其他融资的平均利息成本6.83%。期末公司货币资金425.89亿元，大于公司一年内到期的有息负债275.65亿元，偿债能力有充分保障；公司经营活动产生的现金流量金额为-78.18亿元，其中第二季度为17.85亿元，公司现金流持续优化。

　　投资建议

　　公司业绩增长迅速，预收账款充足，后续业绩有保障，非京津冀区域销售成绩显着，并继续拓展非京津冀区域产业园区开发，分散单一区域地产市场及政策风险。我们认为公司战略稳定，成长性好，预计公司18-20年EPS分别为3.99，5.08，6.66元/股，对应PE为6.14，4.83，3.69，将6个月目标价由47.88元下调至42元，给予买入评级。

　　风险提示：园区招商引资不及预期，落地投资额结转不及预期

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