房企“规模梦”：千亿“军团”三年扩充三倍

　　近期，上市房企陆续发布11月销售业绩。从公告数据来看，在楼市调控政策的影响下，大中型房企在11月的销售额涨跌不一。一些中型房企业绩增长迅速，体现出年末冲业绩的势头；“第一军团”的四家企业业绩平淡，除万科外，其余三家的销售规模都有所下滑。

　　但由于前期销售规模不菲，今年前11月，多数企业的销售规模高于去年同期，且不少房企提前完成了全年销售目标。

　　值得注意的是，根据易居克而瑞的统计，今年前11月，已有25家房企的销售规模突破千亿。这一数量超过以往任何一个年份。如果考虑到其他业绩不错的企业，到今年年末，将有近30家房企迈入“千亿军团”。

　　而在2015年，仅有7家房企实现千亿。短短三年间，千亿军团就扩充了三倍之多。

　　11月去化率不及预期

　　受到严厉调控政策的影响，到11月，房企的销售业绩已不像此前几个月那样高歌猛进。

　　今年11月，万科实现合同销售面积355.6万平方米，合同销售金额583.2亿元，同比分别增长54.88%、67.83%。环比也有明显增长。

　　但这是“第一军团”中唯一一家单月销售增长的企业。碧桂园、恒大、融创11月的销售规模都比10月有所下滑。其中，恒大11月份的合约销售金额约为340.7亿元，创今年以来的月度最低，这一规模比去年同期下降了近三成。

　　中型房企中，金茂、【阳光城(000671)、股吧】(000671,股吧)、中南建设(000961,股吧)、新城控股等企业在经过此前的大规模销售后，11月的去化步伐有所放缓，这些企业的月度销售规模均低于10月。今年前11月，上述房企的销售规模同比增幅均超过50%，金茂甚至实现110%的增长。因此，有分析认为，这些房企11月销售放缓，有主动“刹车”的考虑。

　　世茂、首创、美的置业、雅居乐等企业，11月的销售没有放缓之势，当月的销售规模均高于10月。

　　根据易居克而瑞的统计，今年11月，32家房企销售规模比去年同期上涨了17%。但与10月相比，销售规模基本持平。该机构指出，11月以来，虽然房地产项目积极入市，推案量大幅增加，但去化率表现普遍不及预期，原本房企期望依靠加大供应迎来年末反弹，但实现难度很大。

　　这种现象早有先兆。从今年年中开始，南京（楼盘）、合肥（楼盘）、厦门（楼盘）等热点城市的新房项目出现降价。9月以来，房地产企业普遍推行价格策略，且折扣力度逐渐增大。尽管如此，但去化率仍然不及以往。

　　9月末，万科还在秋季例会上打出“活下去”的标语，认为房企正面临销售和现金流的考验。

　　按照惯例，房企通常会在12月发力销售，从而冲击年度业绩，很多房企的年度销售高点往往出现在12月。北京某房企相关负责人向表示，今年年末可能不会出现“集体发力”的情况，由于可预见到的市场下滑，部分业绩相对较好的企业，可能会选择将一部分优质项目预留到明年。

　　约30家房企销售超千亿

　　由于上半年的基础牢固，大中型房企仍然可以在下半年市场下滑的情况下，完成或接近完成全年销售目标。据不完全统计，截至今年11月，世茂、金茂、阳光城、【新城控股(601155)、股吧】等房企提前完成了销售目标。

　　即使是11月销售明显放缓的恒大，今年也已完成了5352.1亿元的销售业绩，距离5500亿元的销售目标仅一步之遥。

　　值得注意的是，截至今年11月，已有25家房企的销售规模突破千亿，数量超过以往任何一个年份。根据易居克而瑞的统计，中梁、正荣、金茂、金科、富力等企业今年首次跨入千亿阵营。

　　如果再算上销售规模在800亿以上的远洋、雅居乐、蓝光、祥生、荣盛等，到今年年末，将可能有近30家房企迈入“千亿军团”。

　　近几年，房地产“千亿军团”的扩充速度颇为惊人。2015年至2017年，迈入千亿的房企数量分别为7家、12家、17家。而在2010年之前，尚无一家房企能迈过这一门槛。彼时，对很多房企来说，“千亿”是遥不可及的梦想。

　　千亿阵营的迅速扩大，与近几年房地产“蛋糕”的快速做大有关。2010年，全国商品房销售额为1万亿元，到2017年已达到13万亿，七年时间增长了13倍。

　　中原地产首席分析师张大伟向表示，在此期间，房企在利润、多元化、资本市场等方面取得不错的成绩，但总体而言，追求规模增长才是主旋律。

　　“做大规模仍是房地产企业的主流选择，因为在拿地、融资等各个方面，‘规模效应’都十分明显。”他说。

　　据了解，“50强”已经成为房企融资中的一道重要门槛。某信托机构相关负责人向表示，该机构的主要客户就是“50强房企”。50强外的房企，即使财务指标再健康，也不予考虑。同时，很多银行早就实施同样的原则。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷向表示，房地产市场的格局呈现出明显的“寡头化”趋势。其中分为四个竞争阶段：分散竞争、集中竞争、一般寡头、高度寡头。他认为，目前行业处在集中竞争的阶段，其特征在于，8强房企的市占率在20%-40%之间。到2020年，市场可能进入一般寡头阶段，8强房企的市占率达到40%-60%。

　　欧阳捷表示，直到进入高度寡头阶段，即8强房企市占率超过70%，市场才会趋于稳定，传统房企的天花板真正到来。但还需要8-10年的时间，行业才能进入这一阶段。