佳兆业转型遇挫93%营收依赖物业销售 净负债率连续5年达260%远超安全值

　　围绕着核心子公司广东双林管理权的争夺，振兴生化(000403.SZ)大股东浙民投与二股东佳兆业(01638.HK)的激烈交锋，随着佳兆业的“落败”告终。

　　1月14日，振兴生化宣布，当天广东双林已领取新的营业执照，将法定代表人变更为浙民投提名并当选为执行董事的杨成成，并启用新的公司公章。这意味着，浙民投全面接管振兴生化旗下的核心公司，佳兆业正逐渐丧失对广东双林的控制权。

　　据了解，广东双林是振兴生化的核心资产，旗下的13个单采血浆站支撑着振兴生化当前的74亿元市值。

　　然而，74亿“血浆”争夺战落败，只是佳兆业重组后遗症的一个小插曲。在经历了涉腐、资产被查封、债务违约、掌门人远遁香港等一系列危机，佳兆业在长达两年的停牌后，通过重组后涅盘重生，同时也留下一地鸡毛。

　　长江商报记者梳理发现，自2012年以来，佳兆业总负债及资产负债率持续攀升，2014年以来，资产负债率连续5年超过80%，净负债率连续四年超过300%。截至2018年，佳兆业总负债超过2000亿，净负债率徘徊在260%左右，长期居高不下。

　　与此同时，多元化转型也频频受阻，佳兆业于2017年大力布局多元化领域，涉足细分领域超过20个产业，2年入股6个上市公司。不过，长江商报记者注意到，多元化转型成效甚微，业绩依旧来自于主业房地产及物业销售，其2017年和2018年上半年，物业销售占总收益的95%和93.1%。

　　从陷入危机到复牌重生，佳兆业花了2年多的时间，过程跌宕起伏，业绩上主要还是依靠地产主业。这次落败74亿优质资产控制权对佳兆业有何影响？

　　易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示，振兴生化控制权的落败，也说明相关持股者之间是有很大的竞争的，丝毫不让步，这就使得佳兆业控制此类股权是有很大的压力的。同时也说明在对此类非地产业务进行投资过程中，本身的专业能力还不够，往往在应对控制权之争方面是缺乏措施的。对于佳兆业未来的投资，或者说未来其他项目投资确实会面临很多压力，比如说股东本身可能会有反对意见等。

　　对此，长江商报记者向佳兆业集团方面发去采访提纲，截至发稿日佳兆业方面未回复。

　　74亿“血浆”争夺战落败

　　围绕着核心子公司广东双林管理权的争夺，振兴生化大股东浙民投与二股东佳兆业债展开了激烈交锋。

　　1月12日，振兴生化监事会主席、振兴生化核心子公司广东双林的副总经理王卫征于广东湛江被警方带走调查。一场股权大战，核心人员难以置身事外。

　　资料显示，王卫征曾任佳兆业地产总经理助理，2018年1月至今任广州双林副总经理，2018年5月至今任振兴生化监事。

　　2017年11月，有意加码大健康产业的佳兆业通过受让股份的途径进入振兴生化，与浙民投狭路相逢。此后双方斗法，直至2018年5月握手言和，宣布共治。

　　不久后，共治幻象崩塌。广东双林是上述双方争夺关键。广东双林是振兴生化的核心资产，其经营情况对振兴生化上市公司层面业绩有决定性作用。1月11日，振兴生化发布2018年度业绩预告，数据显示，由于全资子公司广东双林加快销售团队建设，开发新客户，血液制品销量保持较高增长，再加上振兴生化非经常性损益减少，2018年公司净利润增长260%至385%，达0.78亿元至1.05亿元。而广东双林旗下的13个单采血浆站几乎是上市公司最核心的资产，这也支撑着振兴生化当前的74亿元市值。

　　除了良好的业绩增长，佳兆业在一个与地产主业相距甚远的领域奋力拼杀，其原因还是振兴生化是从事血液制品的医疗行业，而佳兆业亦有可观的健康医疗资产，且广东双林和佳兆业均在广东，这使得两者产业实现不错的契合。若收购完成，将对佳兆业进军生物医药、精准医疗领域，全面深入布局大健康产业具有重要战略意义。

　　对此，佳兆业集团曾经表示，看好标的公司的发展前景，与其他因素无关。

　　“‘振兴生化’控制权的落败，也说明相关持股者之间是有很大的竞争的，丝毫不让步，这就使得佳兆业控制此类股权是有很大的压力的。同时也说明在对此类非地产业务进行投资过程中，本身的专业能力还不够，往往在应对控制权之争方面是缺乏措施的。”严跃进认为此次落败多少会影响佳兆业未来的投资，或者说未来其他项目投资确实会面临很多压力，比如说股东本身可能会有反对意见等。

　　多元化转型涉足20个领域 ，2年入股6家上市公司

　　振兴生化公章争夺战黯然收场，试图在医疗健康领域开拓的佳兆业，显然受到打击。

　　事实上，涉足血浆产业只是佳兆业布局多元化的冰山一角，佳兆业于2017年大力布局多元化领域，涉足细分领域超过20个产业。但其半年报显示，2018年上半年营收中依然有93.1%来自物业销售，其他业务的贡献量可谓杯水车薪。

　　此外，经过上一波房地产业务带来危机，让佳兆业更迫切地期待分散风险，在2017年第一季度复牌前后，佳兆业把集团战线无限拉长，先是在2016年10月举牌美加医学(00876.HK)并一路增持至最大股东；2017年2月，佳兆业争取体育产业龙头股中体产业(600158.SH)控制权，但无果。

　　2017年3月27日，佳兆业停牌两年后复牌，此后更是频繁出手，同年7月收购南太地产(NTP.N)控制权，9月收购明家联合(300242.SZ)，11月入股振兴生化，2018年12月分拆佳兆业物业(02168.HK)上市。

　　可以看到，多元化涉足细分领域超过20个产业，2年入股六个上市平台，佳兆业在多元化发展的版图上已经形成矩阵。

　　不过，长江商报记者注意到，自2016年重组后的佳兆业涉足多元化，但成效甚微，业绩依旧来自于主业房地产及物业销售。长江商报记者梳理发现，其2017年和2018年上半年，物业销售占总收益的95%和93.1%。

　　严跃进认为，对于此类多元化转型发展来说，也说明类似非核心的产业若是要投资，关键还是要继续研究此类产业，若是做到对此类产业比较熟悉，那么才会有较好的转型效益。

　　资产负债率连续5年超80%

　　在经历了涉腐、资产被查封、债务违约、掌门人远遁香港等一系列危机后，2016年佳兆业在长达两年的停牌后，通过重组后涅盘重生，也留下一地鸡毛。

　　其中，负债高企一直是佳兆业的“心头病”。长江商报记者梳理发现，自2012年以来，其总负债及资产负债率持续攀升，2014年以来，资产负债率连续5年超过80%，净负债率连续四年超过300%。

　　具体来看，2012年至2017年，佳兆业总负债分别为428.98亿元、660.5亿元、1061.43亿元、1143.47亿元、1427.76亿元、1833.9亿元，资产负债率为74.02%、75.22%、88.02%、89.65%、86.1%、85.94%。

　　同时，2014年至2017年，佳兆业的净负债率分别为424.42%、521.30%、307.92%、300.03%。截至2018年，佳兆业总负债超过2000亿元，净负债率徘徊在260%左右，长期居高不下，并且超过80%的安全值。

　　此外，2018年上半年，佳兆业的融资成本净额由去年同期约0.13亿元增加至6.24亿元，增幅约6.11亿元，同比上升4716%。

　　债台高筑下，佳兆业首席财务官刘富强曾公开宣布，佳兆业的目标是将净负债率降至200%以下，而具体完成时间及完成计划并没有明确披露。

　　“从此类负债数据可以看出，居高不下也是因为企业经营是有困难的，这个时候融资的动作相对多，但是相关项目的产出等效益是不高的。”严跃进认为，负债居高不下与其业务结构有关，后续还是要强调住宅产业开发等模式，否则压力确实是会比较大的。

　　虽然重组后遗症渐显，但作为曾经的老大哥，佳兆业正在一步步前进。1月8日，佳兆业发布公告显示，截至2018年12月31日，年度地产总合约销售约为700.59亿元，同比增加约56.7%，圆满实现全年目标。总合约建筑面积约为383.662万平方米，较2017年同期增加37.7%；全年平均售价约为每平方米18261元，较2017年同期增加约13.8%。这是佳兆业有史以来取得的最好成绩，也是佳兆业一直以来所追求均衡性发展的体现。

　　据中国房地产业协会的发布数据显示，佳兆业2014年位居中国房地产企业500强第17位，2016年极速滑落至第139位，2018年回归前50名。

　　（文章来源：长江商报）