世茂房地产负债上升勤并购拿地 申万宏源屡评级中性

　　世茂房地产控股有限公司(以下简称“世茂房地产” 00813.HK)于3月26日发布2018年业绩报告后股价频频上涨。3月27日世茂房地产股价涨幅8.37%；3月28日跌幅0.42%；3月29日上涨2.94%，收报24.55港元。

　　数据显示，世茂房地产2018年实现收入855.13亿元(人民币，下同)，同比增长21.4%；实现经营利润232.09亿元，同比增长31.3%；股东应占利润88.35亿元，同比增长12.7%；销售回款约1374亿元，同比上升70.4%。

　　　　负债方面，世茂房地产净负债率为59.4%，较2017年12月31日上升0.5%。2018年总负债为2723.17亿元，2017年为2108.12亿元。其中，2018年流动负债为1878.95亿元，非流动负债为844.22亿元；2017年流动负债为1354.77亿元，非流动负债为753.35亿元。

　　　　在世茂房地产负债结构中，借贷总额约为1091.32亿元，2017年为875.05亿元；净借贷总额为595.55亿元，2017年为544.98亿元。此外，2018年世茂房地产应付贸易账款及其他应付账款为505.85亿元，2017年为335.24亿元。

　　现金方面，截至2018年年底，世茂房地产共有现金及银行结余(包括受限制现金)约为495.77亿元，截至2017年底为330.07亿元。

　　　　融资方面，世茂房地产2018年融资成本为11.23亿元，其中，融资收入为-7.86亿元，2017年为20.60亿元；银行借贷利息为68.99亿元，2017年为57.34亿元；净汇兑损失为21.78亿元；利息及汇兑损失资本化为-79.54亿元。

　　　　世茂房地产去年在国内的融资活动主要为三方面，一是在2018年7月及12月在上交所发行(世茂-华能-开源住房租赁信托受益权ABS)，期限为20年，利率为5.6%。总规模为10亿元，已发行9亿元。其次，2018年至2019年初，世茂房地产陆续完成总额达128.6亿元的公募债及私募债续期，利率为6.5%至6.9%，为当时的最低利率之一。此外，上海世茂于2018年发行若干公司债，于2019年1月，上海世茂发行固定利率为4.65%的3年期长期债券20亿元。

　　境外融资方面，世茂房地产于2018年1月、10月及12月发行利率分别为5.2%、6.375%及7.125%的5亿美元、2.5亿美元及5.7亿美元的高级票据；分别于2018年3月及6月，发行金额为9.5亿元及人民币12亿元，利率均为5.75%的点心债；自2018年9月至2019年1月，获批双币种银团贷款融资5.70亿美元及35.50亿港元，利率为伦敦银行同业拆息/香港银行同业拆息上浮2.5%，期限为订立融资协议日期起计48个月。

　　世茂集团董事局副主席、总裁许世坛3月26日在世茂房地产业绩发布会上表示，有赖于集团优质的可售资源和产品结构，以及全国项目的放量，全年实际销售额目标完成率达126%，业绩排名稳步向前，增速领先行业。他透露，世茂房地产2019年现有项目全年可售资源3500亿元，预计可实现销售签约2100亿元。

　　许世坛还表示，现在是房地产行业并购的好时机。现在拍地越来越难，不管是一线二线还是三四线城市，有一些城市已经比之前两年的地王价还高，所以，相对来说收购可控。

　　世茂房地产正频频出手并购。3月27日，【泰禾集团(000732)、股吧】发布公告称，公司全资子公司厦门泰禾房地产开发有限公司将向世茂房地产持股公司厦门悦霖转让所持有的漳州泰禾房地产开发有限公司(以下简称“漳州泰禾”)40%股权，股权对价为5430.86万元，同时厦门悦霖将按股权比例以5.80亿元承接厦门泰禾对漳州泰禾的股东借款，交易总对价为6.34亿元。

　　这已是今年3月下旬以来，泰禾集团与世茂房地产进行项目转让的第三单。此前，泰禾集团已向世茂房地产转让了南昌茵梦湖项目四家标的公司各51%股权、蒋村项目51%股权，泰禾集团则持有剩余的各49%股权。

　　简单计算，世茂房地产接盘泰禾集团三单项目合计斥资约28亿元。相应的，泰禾集团将获得28亿元的资金，有利于缓解其目前较为紧张的现金流。

　　3月28日，【万通地产(600246)、股吧】发布公告称，日前公司与世茂房地产控股公司北京茂新签署相关股权转让协议，拟将香河万通70%股权转让给北京茂新，交易总价款为13.33亿元。其中，70%的目标公司标的股权转让款为7.68亿元，北京茂新向目标公司提供股东借款5.64亿元，用于目标公司偿还万通地产股东借款。

　　在世茂房地产3月26日发布2018年业绩报告后，申万宏源3月28日发布研究报告给予世茂房地产“中性”评级。研报显示，对世茂房地产2017年末在深圳龙岗240亿买下的综合地块(投资大、试讲长、自持面积多)以及2017-2018年下沉到三四线城市仍表示担忧。

　　据互联网记者统计，这是申万宏源自2018年6月以来，对世茂房地产的第4份研报，此前3份研报也均给予世茂房地产“中性”评级。

　　2019年2月28日，申万宏源发布研报维持世茂房地产中性评级。研报称，对公司2017年末在深圳龙岗240亿买下的综合地块(投资大、时间长、自持面积多)以及2018年上半年三四线城市投地有所担心，同时对公司重仓的福建区域的需求可持续性表示一定担忧。该区域目前占公司储备面积和可售货值的比例都在23%，但最近两年公司在当地的投资显着加大。因受益于厦门市场的挤出效应，包括福州、泉州以及整个福建省三四线城市都在2017-2018年表现突出，公司在该区域的合约销售从15/16年的89亿和107亿蹿升至17/18年的250亿和500亿(参考独立第三方研究数据)，推动公司过去两年在该区域的土地投资亦上升到110亿和150亿，尤其是在2018年公司的投资进一步下沉到福建省更多的三四线城市。

　　2018年12月12日，申万宏源发布研报维持世茂房地产中性评级。研报称，世茂今年以来整体的股价表现好于板块和大盘，市场对其销售的提速已经给予一定的肯定。公司长期增长依然可期，尤其是持续经营性收入会随着投资和酒店资产的进一步壮大持续增长，但对公司2017年以来显着加大的土地投资仍有担心，尤其是2018年其进一步加大了对三四线城市的投资力度(超过200亿的购地)，这令2019年的销售和利润率蒙上一层阴影。

　　2018年6月6日，申万宏源发布研报维持世茂房地产中性评级。研报称，预计世茂房地产2018年5月合约销售额有望突破100亿元，并预计2018年6月合约销售额将刷新月销售新高。与此同时，公司仍积极补充土储，故预计其负债率仍可能进一步上升。

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