美的置业(03990.HK)：从冲规模到高质量增长 “马拉松选手”的成绩单

　　作者：吴诗如

　　6月4日，上市未及一年的美的置业(03990.HK)发布公告称，今年前五个月公司合同销售金额约人民币371亿元，同比增长约17.78%；相应的已售建筑面积约355.9万平方米，同比增长15.22%。而约2个月前，关于2018年业绩，美的置业也交出了一份表现亮眼的成绩单，多个指标增长迅猛。

　　2018年业绩会上，美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐明确指出：“美的置业是马拉松选手，无论在什么样的环境下都能走出自己的稳定长远发展之路。”在这场业绩会上，“稳健”是高频词。

　　显然，美的置业清楚，在房地产行业的竞赛中，稳健与耐力是选手们较量的关键。

　　财务持续优化 营收利润稳健增长

　　3月29日，美的置业交出上市后首份业绩报告。

　　财报显示，2018年美的置业实现合约销售790亿元，按年增加55.82%；收入301.20亿元，同比增加70%。经营利润为66.95亿元，同比上升84%。毛利率由2017年的27.6%稳步增至2018年32.7%。2018年利润及综合收益总额约为32.87亿元，同比上升74%；年内核心净利润上升75%至32.84亿元；公司拥有人应占利润为32.10亿元，同比上升68%。

　　对于上市企业而言，负债衡量其财务状况的指标之一。截至2018年底，美的置业净负债率降至97%，同比下降22%。据《2019中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2018年上市房企的净负债率均值为92.52%。从该数据来看，美的置业的净负债率仍高于行业均值。然而，需要指出的是，不同发展阶段的房企使用杠杆情况不同，如果是处于快速扩张阶段的成长性房企，其杠杆率往往大幅高于头部房企。而美的置业在2018年10月上市前处于规模快速扩张期，负债率曾一度偏高，而从2018年的数据来看，美的置业已连续四年实现净负债率下降。

　　净负债大幅下降，主要是来自股东的数次注资。美的置业方面表示，上市前大股东注资，显示了大股东对公司发展前景充满信心，是其他很多房企难具备的资本优势；美的置业在上市前还清了股东的贷款，也依然保持了财务稳健以及负债率下降，足以说明公司具备独立发展和“造血”能力。

　　从债务偿还方面来看，截至2018年12月31日，美的置业现金短债比1.6，可完全覆盖一年内短期借款。

　　抓住土地窗口期积极储备低成本土地

　　在降杠杆的同时，美的置业也在积极存粮。大量丰厚优质且低成本的土储，是美的置业的优势之一。截至2018年年底，美的置业拥有4507万平方米土地储备，土储货值超4600亿元，覆盖15个省份和48个城市。2018年其新增土储1662万平米，同时通过合营和联营公司收购权益土储4507万平米，有173个规模化项目，其中在大湾区拥有共796万平方米土地储备，预计货值超过1000亿元。从城市分布来看，公司65%的土储货值分布在二线及以上城市。

　　今年3月，郝恒乐在业绩会上给美的置业定下了今年千亿的销售目标。为了保障持续增长，美的置业的“储粮”动作仍在继续。据不完全统计，仅今年4月单月，美的置业已经在惠州、台州、武汉、长沙等城市拿地，总金额超过100亿元。

　　虽然今年以来土地市场回暖明显，多地出现高溢价地块，但笔者不完全统计发现，美的置业除了在湖南衡阳的一块地刷新地价外，整体拿地的溢价率低于头部房企，实现了低成本纳土储。事实上，截止2018年底，美的置业的土地成本也只有2337元/平方米。

　　在拿地方面，美的置业方面强调决策科学。每一个地块，公司都会对城市和地块均会做详细调研分析。同时，今年以来美的置业拿地城市等级明显提升，首次进入惠州等城市，这些城市抗风险能力较强，且可分享未来的土地红利。针对未来的发展计划，美的置业方面透露，今年主要围绕已布局的高潜力城市进行深耕，提高单城市产能，降低管理成本；此外，继续坚持“房地产+产业”复合型发展战略，未来将通过更多渠道获得低成本优质土地。