地产行业深度：融资市场收紧 龙头房企显优势

　　安信国际证券(香港)发布地产行业报告：未来房企只能透过增强产品精致化、特色化来提高项目周转，或以产业加地产的模式，帮助政府推动当地经济发展来换取土储。我们看好在一、二线热点城市拿地能力较强的龙头企业和一些土地资源上有优势的房企。

　　据媒体引述，近日多家信托公司近期收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。对房地产行业融资提出具体要求，尤其体现在前端融资方面，限制土拍市场出现过热情况。政府稳定土拍及楼市基本已成主调，土地市场过热的情况下须以行政手段来降温，然而我们认为有关行政指令属于运期性调控措施，被长期执行的机率较少。一些土储货值较高的龙头企业之抗周期性较强，影响较低。

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　　控制地产业务规模。据媒体引述，多家信托公司近期收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。根据中国信托业协会官方数据显示，截至2019年1季度末，投向房地产的信托资金余额2.81万亿元(人民币下同)，占比14.75%，较2018年4季度末上升约0.56个百分点。本轮地产信托窗口指导与早前银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知(银保监发〔2019〕23号文)》方向一致。对房地产行业融资提出具体要求，尤其体现在前端融资方面。上半年央行接连降准，受惠于货币政策中性偏积极，房地产信贷政策相较宽松，房贷平均利率回落。在土地市场在第二季度逐渐回暖，热度超出预期，开发商对地块的激烈竞争引起了官方监管的注意，须以行政手段控制地产业务规模。

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　　短期土地市场须降温。政府稳定土拍及楼市基本已成主调，土地市场过热的情况下须以行政手段来降温。我们相信房企在短期内亦不会放量加杠杆拿地王，否则会被监管部门放进融资黑名单，严重影响住后发展。在这背景下，我们认为土储货值较高的龙头企业的抗周期性较强，土储货值对销售额比率较高房企如龙湖集团、世茂房地产、中国金茂、龙光集团的压力相对压轻。

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　　二季度规模房企销售较稳。据克而瑞数据，百强房企全口径销售金额上半年约52,536亿元，同比上升14%，比第一季度下降5%在所改善。增长主要来自合作项目增加，百强房企权益销售同比上升约4%至38,749亿元。部分房企营运较佳，按权益销售计算，增长速度较快的房企如旭辉集团(884)、奥园集团(3883)、时代中国(1233)等，项目推进执行力较强，资金回笼较佳。

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　　个股推荐。过住房地产的高杠杆、快周转模式，在国家未来偏重产业发展的大方向下难以维持。未来房企只能透过增强产品精致化、特色化来提高项目周转，或以产业加地产的模式，帮助政府推动当地经济发展来换取土储。我们看好在一、二线热点城市拿地能力较强的龙头企业，中国金茂(817)、龙湖集团(960)等较为有利。我们也喜欢一些土地资源上有优势的房企，如中国奥园(3883)、龙光地产(3380)、时代中国(1233)等，他们深耕大湾区熟知当地环境，有效从旧改项目中获取市热点城市核心地区的土地，长远有利发展。

　　风险提示：i) 经济下行对销售造成压力；ii)房企再融资压力上升；iii)房地产银根环境从紧时间过长。

　　（文章来源：安信国际）