黄朝阳：中骏今年踩点踩得比较好

　　与大多数房企不同，中骏集团的中期业绩发布会让人感觉更像是一次近距离的座谈会。管理层们在众家媒体面前坐成一排，交流气氛轻松活跃。

　　出席会议的高管阵容没有发生变化，中骏集团主席兼行政总裁黄朝阳带队，执行董事兼执行总裁黄攸权、财务总监兼公司秘书李少波、执行董事兼助理总裁黄伦以及方隅行政总裁陈坚出席。

　　按照惯例，先由黄朝阳介绍公司上半年业绩情况。接过话筒，深谙媒体心思的黄老板笑道：“我就大概说一下，多留点时间给大家提问。”

　　并没有太多繁杂的官样话语，黄朝阳的发言仅有三分钟，随后便开始进入到媒体问答环节。

　　虽然言简意赅，但上半年的业绩数据介绍得面面俱到。其中提到，上半年合同销售同比增长了78%至370亿，完成全年目标53%。实现收益104.23亿元，同比增长10.7%，母公司拥有人应占核心溢利15.44亿元，同比增长28.9%，每股基本盈利为约人民币46.5分。

　　谈到股东回报时，黄朝阳的语气稍稍加重了些，似乎对今年上半年的派息情况颇为满意：“股本回报率达到23.8%，为了回馈股东我们还特地提升了中期派息，同比增长43%，每股会派十分港元。”

　　从中骏交出的“期中成绩单”来看，大部分数据均呈现出了同比上升态势，但如毛利、毛利率等小部分数据却出现了下滑。此外，中骏今年正式明确的“地产开发为主体，商业购物中心及长租公寓为两翼”核心业务发展模式，同样成为了众人聚焦的关键。

　　首先被问及的，恰是刚刚黄朝阳所得意的派息问题。事实上，虽然此次派息同比增幅较大，但市场对于中骏未来是否能够继续保持这一派息水平仍有存疑。

　　对此，黄朝阳介绍道，中骏前两年的派息水平基本保持在应占核心利润的31%-33%左右。至于下半年的情况，黄朝阳并未给出具体回答，仅表示还需要根据下半年的整体情况而定。不过他也指出，中骏的派息最起码会保持在应占核心利润的30%以上。

　　虽然许下了承诺，但黄朝阳似乎认为接下来的市场形势中仍充满着许多不确定性。在提到今年的销售情况时，黄朝阳表示，700亿的销售任务完成起来是较为轻松的，但至于能否取得更高，还需要看整个市场的情况。

　　言语间，黄朝阳透露出了心里对下半年形势并不乐观的预判：“从投资买地的角度来说，下半年的土地市场会比上半年要差，尤其是第三季度。到了第四季度，可能又会迎来一次投资的窗口期。”

　　不过，中骏似乎并不需要担心投资市场下行的问题，黄朝阳笑道：“我们今年踩点踩得比较好。”

　　从去年三季度开始，市场慢慢出现价格回落，土地流拍等现象，而中骏也开始停止买地，储备资金。去年12月开始，瞧准时机的中骏又开始大力补仓。

　　今年上半年，中骏新增27个项目，土地成本约为240.34亿元，总可建面积约527万平方米。以此换算，每平方米土地成本约为4561元。

　　“这一时期拿的项目盈利空间是很可观的，所以我们下半年的挑战是在销售，而不是投资。”黄朝阳表示，根据计划，中骏下半年将推出超过60个新项目，下半年预计可售货值达到900亿元。

　　准确把握市场节奏让中骏在投资上尝到甜头的同时，也让其在债务管理上更加从容。

　　上半年，中骏寻觅机会发行了三笔美元债，总金额为13.5亿美元。值得一提的是，该三笔美元债中期限最长的一笔为2024年到期，利率最高的一笔为8.75%，而这三笔融资所得款项主要用于赎回其2020年到期的10%票据。

　　经过一番长债换短债、低息换高息，于2019年6月30日，中骏的短期债务只占总债务的22.7%，占现金及银行存款结余的39%。

　　补仓、融资所连带的净负债率上升问题，在黄朝阳看来并不需要太过在意。他直言道，房地产企业在高速增长的时候，负债增多总是难免的事。

　　“这个数字在行业里已经算是健康的了，我们的目标是保持在70%-90%之间，虽然上半年我们净负债率上升到66.2%，但还是比预期要低。”

　　此外，中骏在上半年里较为突出的另一变化是，商业和长租公寓业务在集团版图中所占比重明显增加。

　　早在方隅行政总裁陈坚首次亮相今年初的业绩会时，便有猜测称中骏可能会在长租业务上有大动作。

　　让人稍感意外的是，中骏竟会将长租公寓直接与商业地产并列为推动集团发展的“两翼”之一。事实上，涉足长租公寓的房地产企业不少，但将其重要性放到如此高度的并不多。

　　“我们长租公寓现在的房量差不多是1.6万件，目标是在3到5年里达到5-10万间。”陈坚介绍说，目前运营中的项目出租率基本上能够达到88%。

　　仅从扩张速度上看，方隅给自己定的目标并不算高，不过在陈坚眼里，利润才是最为重要的衡量指标。“我们和许多同行不同，很多人做的是包租项目，有时会为了做大规模而忽视了成本。”陈坚摆摆手说道，方隅也做包租项目，但必须确保要有利润。

　　“更重要的是，我们做出来有利润后，就会有共同投资者加入我们。”能够看到的是，在方隅，最重要的两条线包括了基金管理和连锁经营。

　　这也是方隅做包租和重资产并行的一种选择：“我们也希望方隅能够达到独立上市的地位，这也是我们往前冲的一个目标。”

　　（文章来源：观点地产网）