国泰君安(香港)：时代中国目标价为17.96港元

　　时代中国（01233）公告建议将附属公司时代邻里股份分拆，并透过分派及将时代邻里新股份进行全球发售（包括优先发售）的方式于联交所主板独立上市。时代邻里主要从事提供物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及其他专业服务。完成建议分拆及上市后，时代中国将不会保留时代邻里已发行股本的任何权益，而时代邻里将不再为其附属公司。

　　经营数据方面，截至2019年6月30日，时代邻里拥有210个在管项目，包括位于中国15个城市的物业管理项目（包括住宅小区、工业园、商业物业及写字楼、多功能综合体、政府大楼、公共设施、机场及教育机构以及市政环卫项目），在管物业总建筑面积逾4270万平方米。截至2016年、2017年、2018年12月31日及2019年6月30日，由时代中国集团开发物业的物业管理在管建筑面积分别占时代邻里物业管理在管总建筑面积的76.6%、74.5%、71.2%及44.1%。时代邻里的收入从2016年的3.73亿元增至2018年的6.96亿元，年复合增长率为36.6%，2019年中期同比增长48.1%至4.56亿元。净利润从2016年的2010万元增至2018年的6420万元，年复合增长率为78.8%，2019年中期同比增长50.7%至4180万元。截至2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日，时代邻里的资本负债比率分别为55.7%、11.5%、1494.7%及1022.2%（主要由于2018年订立资产抵押证券的影响）。

　　预计物业公司市值可达20亿港元（假设2019年净利同比增长50%以上，以20倍PE估算），此次分拆将有助于时代中国短期股价的提升。估值上，市场预计时代中国2019/2020年EPS为2.8/3.5人民币，对应2019/2020年预测市盈率为4.3/3.4倍。近期市场预计每股NAV区间为20.75港元-30港元，NAV折让区间为20%-40%。市场平均目标价为17.96港元，短期建议以15港元作为交易参考。