融资压力加大土地购置减少 今年楼市“金九银十”成色或将不足

　　“金九银十”是传统的楼市销售旺季，今年中秋小长假期间，各地楼市却反映平淡。业内专家表示，今年前8个月全国房地产调控政策高达367次，预计后期这种调控趋势还将继续保持，叠加房企融资压力加大、拿地积极性减弱等因素，今年“金九银十”成色或将不足。

　　　　房价和投资指标涨幅回落

　　9月17日，国家统计局发布的最新数据显示，8月份70个大中城市中，一二线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅均小幅回落，一线城市二手住宅销售价格甚至出现同比下降。

　　具体看，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同；同比上涨4.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。二手住宅销售价格环比持平，上月为上涨0.3%；同比下降0.2%，是去年6月以来首次转降。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.2%，涨幅比上月均回落0.2个百分点；同比分别上涨9.9%和5.5%，涨幅比上月分别回落0.8个和1.2个百分点。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《金融时报》记者，8月份房价数据以小幅降温为主要特征。房价环比增幅总体不变，同比增幅有所收窄；房价上涨的城市数量为55个，相比7月份的60个减少5个；二线城市的二手住宅价格涨幅触及近18个月最低点，进一步体现了住房交易趋稳的特点。

　　不仅房价数据增速回落，开发投资、到位资金、新开工面积等指标增速已连续4个月回落。今年1至8月份，全国房地产开发投资84589亿元，同比增长10.5%，增速比前值回落0.1个百分点；房地产开发企业到位资金113724亿元，同比增长6.6%，增速回落0.4个百分点；房屋新开工面积145133万平方米，增长8.9%，增速回落0.6个百分点。

　　　　土地市场趋于理性

　　如果说开发投资、新开工和竣工等指标反映的是过去一段时期开发商对市场的预期，那么土地购置则反映出开发商对未来市场的判断。

　　国家统计局数据显示，1至8月份，房地产开发企业土地购置面积12236万平方米，同比下降25.6%，降幅比1至7月份收窄3.8个百分点；土地成交价款6374亿元，下降22.0%，降幅收窄5.6个百分点。对此，严跃进表示，上述数据说明房企购地相对偏保守，这与稳地价政策导向和房地产金融政策偏严等因素有关。

　　实际上，下半年开始土地市场就出现了降温趋势，流拍现象增多，热点土地溢价率下调。中原地产研究中心统计数据显示，8月份以来，全国热点一二线城市土地出让收入为1543亿元，平均土地溢价率为6%。而二季度，一二线城市土地单月成交金额均在3000亿元以上，溢价率也保持在20%左右。

　　相比拿地，现在房企更加关注现金流。严跃进预计，9月份宅地交易市场仍以降温为主，房企拿地会更理性。中原地产首席分析师张大伟告诉《金融时报》记者，融资难时土地流标多，土地市场很可能继续降温。

　　　　“金九银十”或不如往年

　　为迎接“金九银十”，不少房企提前推出促销活动。不过，今年中秋小长假期间，各地楼市表现均不及往年。中原地产研究中心统计数据显示，中秋小长假第一天，北京新建商品房住宅签约101套，而2018年同期是309套；中秋小长假三天，上海、广州、深圳新建商品房住宅网签数量均较去年同期出现不同程度的下调。

　　今年楼市“金九银十”成色如何？张大伟认为，较往年相比，2019年房地产市场“金九银十”特征或将不明显。首先，多地楼市现冲高回落，从点到区域开启房价调整。热点城市楼市开始下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。其次，2017年以来，大部分热点城市楼市已经全面限价。这种情况下，房地产市场已没有淡旺季之分，市场更多看限价政策的严格与否。同时，部分热点项目的开盘可能延迟，使得市场热度降低。再次，热点城市进入“卖不完”时代。除深圳相对活跃外，包括北京、上海、杭州、南京、温州、福州等市场，除少数热点刚需项目，去化率快速下行。

　　不过也有专家预计，今年“金九银十”也会有一些看点，因为房企降价促销力度比较大，部分城市也有一些促销措施，这有助于促进市场交易反弹。同时，部分观望的购房需求在释放，这也会带来一定的市场机会。

　　（文章来源：金融时报）