物业龙头集中趋势明显 房企分拆物业赴港上市成潮流

　　随着房地产市场规模突飞猛进，近年来物业管理行业迅速发展。10月15日，中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布《2019物业服务企业发展指数测评报告》(简称《测评报告》)，并同时公布“2019物业服务企业综合实力500强”榜单(简称“榜单”)。《测评报告》指出，2018年全国物业管理行业营收突破7000亿元，行业快速增长，营收破万亿元指日可待。同时，2018年全国物业服务企业共约12.7万家，500家物业服务企业在管理规模和营收方面占四成以上份额，市场向龙头集中趋势明显。

　　　　行业破万亿可待

　　《测评报告》显示，2018年，物业管理行业经营收入为7043.63亿元，同比增长17.25%；管理物业总面积达279.3亿平方米，同比增长13.2%；从业人口接近1000万人。总体上，我国物业管理行业发展呈现不断提升的态势。

　　市场分析人士指出，房地产市场由“黄金时代”转向“白银时代”，未来竞争的跑道将由增量市场转向存量市场，为物业管理类企业提供了巨大增长空间。同时，资本青睐度不断提升，预计物业管理行业整体规模突破万亿元指日可待。

　　“榜单”数据显示，2018年，500强企业营业收入2831.76亿元，占物业管理行业营业总收入的40.2%；500强企业物业管理项目70403个，管理面积118.87亿平方米，占2018年物业行业管理总面积的42.56%。住宅物业是物业服务企业主要的布局业态，500强95.6%的企业布局了该业态；紧随其后的是写字楼物业和商业物业，500强中分别有93%和74%的企业布局了上述两种业态。这显示出物业管理行业的集中度加快提升，头部企业强者恒强的趋势越来越明显。分析人士指出，物业管理行业目前的集中度仍有较大提升空间，未来头部企业规模将越来越大，将会进一步提升管理面积和规模。

　　　　分拆赴港上市

　　从本次公布的测评结果以及500强榜单中可以看出，物业管理行业处于高速发展的黄金时期，物业服务企业通过城市共生突破服务边界迈向多业态服务，智慧科技AIOT加持于社区的智能与效率、多元化经营的社区增值服务持续创收，使得相关企业赢得了资本市场的青睐和高估值。预计物业行业的增长态势仍将在相当长时期内持续。

　　今年以来，多家房企宣布计划分拆物业赴港上市。今年9月，保利物业赴港上市获证监会批准。近日，蓝光发展旗下物业公司蓝光嘉宝公布赴港上市价格和拟发行情况。业内人士预计未来会有更多物业公司上市。

　　港股市场成为众多具备房企大股东背景的物业管理公司集聚地，碧桂园服务(港股06098)、彩生活(港股01778)、佳兆业物业、中海物业(港股02669)、绿城服务(港股02869)等多家企业均在香港上市。地产行业分析人士指出，具备房企背景的物业管理公司选择在港上市，主要看重的还是资金和估值优势。物业管理企业大多是轻资产模式，在享受到房地产企业项目快速增长带来业绩增长的同时，负债率低且现金流稳定，市场往往给予较高估值。以目前港股“物业管理第一股”碧桂园服务为例，公司最新市盈率超过了30倍，而碧桂园最新市盈率仅为6倍左右。其余具备房企股东背景的港股物业管理公司的估值均显着高于其关联的地产公司。

　　物业企业上市后，有利于其通过融资收购以拓展市场份额。近年来，物业管理行业的集中度提升很快。部分非龙头房企下的物业管理公司主要通过收购来提升份额，如花样年控股(港股01777)旗下物业管理公司彩生活等近年来均发起了多项对同业的收购。