地产背景金融机构“跌跟头” “大自融”暗藏多少风险?

    来源: 互联网 作者:佚名

    摘要: 据记者不完全统计,排名靠前的三十多家房地产企业均不同程度上涉足金融业务,其中金融牌照齐全的包括恒大、万达、佳兆业、绿地等,这些公司大多控股或参股银行、保险、P2P、小贷公司等。近日,又有两家金融机构爆

      据记者不完全统计,排名靠前的三十多家房地产企业均不同程度上涉足金融业务,其中金融牌照齐全的包括恒大、万达、佳兆业、绿地等,这些公司大多控股或参股银行、保险、P2P、小贷公司等。

      近日,又有两家金融机构爆出风险问题。一是港股上市公司51信用卡突遭警方调查,后续进展称主要涉及外包暴力催收;另一则是,保险公司百年人寿遭监管进场调查,或涉及股权、违规资金运用等问题。

      此前不久,【安信信托(600816)、股吧】(600816,股吧)、包商银行等也因风险暴露较多,目前处于风险处置阶段。

    安信信托

      近期暴露风险的多家金融机构背后都有一个共同点,均有地产公司的背景。究其原因,与地产集团多年前快步布局金融版图,以及当前房地产市场低迷有关。

      从暴露风险的金融机构具体业务模式上看,手握各类金融资质的金控集团,难免涉及自融。“虽然监管有明确规定,但穿透来看,很多产品募集的资金都涉嫌流向了地产公司自己的项目,只是交易结构上设计的没问题。”一位熟悉金融市场的人士对记者表示。

      地产爱金融

      百年人寿近期频繁遇困境,偿付能力不足遭遇评级下降,股权转让几经坎坷未能落定,近来又或因股权问题、违规使用资金等被监管进场检查。

      百年人寿是一家中型保险公司,于2009年在大连(楼盘)成立,是东北地区首家中资法人机构寿险公司。工商资料显示,其大股东为万达集团,持股比例11.55%;其他股东也多以房地产企业为主,包括新光控股、大连城市建设集团有限公司、大连乾豪坤实置业有限公司以及大连国泰房地产开发有限公司等。

      其第二大股东新光控股也深陷债务危机,所持10.26%股份被全数冻结。

      今年以来,这家保险公司一直处于股权转让纷争中,意向接盘方也是房地产企业。去年底绿城房地产发布公告称,将收购万达所持百年人寿股份,最终该笔交易以失败收场。而2019年8月,百年人寿又公告称,奥园集团拟从原股东大连城市建设集团、大连乾豪坤实置业以及大连国泰房地产开发有限公司受让10.8亿股份,目前尚未获得批复。

      据公开数据,百年人寿近年来在监管达标上颇有压力。今年二季度偿付能力报告显示,核心偿付能力充足率和综合偿付能力充足率分别为84.6%和111.67%,较2017年和2018年持续下降,评级为C,接近监管红线。

      2017年以来,保险业自上而下进入一轮强监管,其中一个重点整治问题是股权问题。在此之前,房地产企业对保险公司的青睐已现端倪,在多家新成立的保险公司中,最主要的发起股东为房地产企业。2016年,新成立21家公司,其中超过一半的发起人股东中包括房地产企业;另外,在新开业的几家公司中,也存在多个引入房地产企业股权的情形。

      地产公司青睐的不止是保险。此前安信信托于今年6月份披露,2018年1月1日至今年5月20日期间出现违约或延期兑付的信托产品数量有25个,涉及金额约117.6亿元;近日又收到上交所的问询函,对违约产品的情况、股权冻结等问题进行关注。

      安信信托的实际控制人高天国,以地产起家,2002年掌控安信信托后,该信托公司业绩快速增长,一度成为行业龙头,但2018年以来却出现业绩大变脸。

      一位业内人士对记者表示,安信信托依靠股东背景,以房地产业务为主,在广东地区拿了很多周期长、资金体量大的老城改造项目,但由于政策变化,这些项目迟迟难以开工获得回款。

      另一消息人士对记者指出,安信信托实质上已被监管部门所“接管”,目前上海(楼盘)银监的监管人员每天都在现场与公司人员一起处置风险项目。

      10月22日,安信信托人士对记者否认了这一说法,明确指出没有被接管,目前仍是公司自己在主导处理,这个过程确实跟监管保持频繁沟通。问题的关键在于,房地产市场低迷,如何在尽快拿到资金与尽量公允的市场价格之间平衡。

      大自融暗藏风险

      房地产企业布局金融,十年前就已开始。究其目的,一是为了获得金融行业的投资收益;二是在企业规模膨胀之后,自身对资金需求越来越大。据记者不完全统计,排名靠前的三十多家房地产企业均不同程度上涉足金融业务,其中金融牌照齐全的包括恒大、万达、佳兆业、绿地等,这些公司大多控股或参股银行、保险、P2P、小贷公司等。

      近几年,房地产企业金融化的迹象愈发明显,一个典型表现是,人才在两个行业中无障碍流通,房地产企业以高薪大量从金融机构“挖人”,尤其在当前金融去杠杆背景下,不少银行、信托的业务经理流向了房地产的融资部门。

      一位熟悉房地产融资市场的人士对记者表示,虽然监管部门对于金融机构资金的运用有明确要求,但市场有规避的渠道,很多房企通过所控制的金融机构发行产品,穿透来看最终流向了自己的项目。最普遍的做法就是,自建或在外部寻找一个表面上没有股权关联的壳公司,作为融资主体,融到资金再转至房企。

      据上述人士透露,主要有两种形式:有的是房企内部人士在外自建壳主体,只要满足表面上没有关联关系即可;第二种需要外部去找符合条件的壳公司,因为有些资金投资运用有门槛,比如很多保险资金对融资主体就有AA以上的门槛要求。“会跟对方谈好,成本费用都从房产公司出,有时候也会给一些‘通道’费用。”

      据记者了解,某家金融牌照较全的地产公司近期从市场上通过此种方式,从自己控制的一家寿险公司中“融资”了100多亿资金。

      除此之外,房企也会通过旗下金融机构发行资金池类产品。比如,深圳(楼盘)某家地产企业,目前在市场发行了诸多期限灵活、收益固定的私募资金池类产品。

    关键词:

    房地产,企业,金融,问题,安信信托

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