首家赣系房企通过港交所聆讯 新力控股再出发

　　2019年10月23日，据港交所披露，新力控股通过上市聆这预示着新力控股即将成为登陆港股的最新一只内房股，也将是第一家上市的赣系房企。

　　今年上半年，房地产行业整体去化情况下滑，但新力控股今年前四个月合约销售仍强劲增长276.95%至56.84亿元，收入57.09亿元，净利润2.82亿元，均实现大幅增长，今年全年公司营收规模和盈利有望再次踏上新台阶。

　　　　新力控股2010年成立于江西南昌，以南昌帝泊湾项目为起点，逐步发展成为江西最大的地产开发商，随后迅速向全国扩张，2017年新力控股将总部迁至上海。目前，公司在27个城市拥有物业开发项目，覆盖长三角地区、大湾区及中西部核心城市及其他地区。

　　新力控股实现业务增长的关键在于，其整个物业开发的过程都采用标准化经营程序，该模式贯穿了从选址、拿地、产品规划及设计到销售及营销的各个环节，令公司能够以具有成本效益的方式在新市场拓展。

　　新力控股的住宅物业有湾系、园系和悦系三大系列，分别针对首次置业者、寻求升级住房的二套房置业者、大家庭或高收入家庭。除此之外，还有购物中心、公寓、写字楼等商业物业。

　　从营收方面看，新力控股在2016年至2018年分别实现营收为22.23亿元、52.41亿元和84.16亿元，复合年增长率约为94.6%，亦成为行业内增速最快的房企之一。

　　从利润方面看，2016年至2018年，新力控股的净利润分别为1.31亿元、2.78亿元和5.55亿元，复合年增长率约为105.9%。毛利率分别为24.7%、33.7%及37.3%，呈逐年上升趋势，主要是由于新力控股以相对较低的成本获取土地、实施物业发展的标准化经营程序有助于控制开发及建设成本，以及住宅物业市场状况整体增长。

　　　　新力控股的增长仍在持续。聆讯后资料显示，截至2019年4月30日止四个月，公司营收57.09亿元，同比增长278.4%；净利润2.82亿元，同比增长515.8%，远超过收入的增长速度；毛利率为34.4%，纯利率同比增加1.9个百分点至4.9%。收入增长主要由于交付的总建筑面积增加。

　　在地产行业，高增长往往伴随着高负债，这几乎是所有房企在早期发展阶段必然面对的考验，新力控股也不例外，债务风险的质疑声不断。但从招股书来看，新力控股已经开始解开这些质疑。

　　从短期债务看，新力控股的偿债压力保持稳定，速动比率在三年间稳定保持在1.1-1.2倍左右。从长期债务看，新力控股负债快速增长的态势也有所遏制。

　　数据可以作为佐证，2017年，新力地产非流动性负债较2016年增加119%，而2018年同比增长放缓至71.5%，2019年前四个月非流动负债总额约为163.98亿元。对应到营收中，2017、2018年分别增长136%、61%，2019年前四个月同比增速加快至278.4%。

　　高速扩张难免会伴随负债同步上涨，但考虑到新力控股的营收和利润均保持大幅增长，且增速远超负债的增速，这对有利于公司逐步缓解负债压力。

　　　　优质的土储为新力控股未来几年的增长奠定了稳固的基础。截至2019年7月31日，公司通过土地招标、收购、与其他房企合作等方式，积累了约为1496.84万平方米应占的总土储。其中，江西省是新力控股目前的重仓区，该地区应占土储占公司总土储约49.39%，其次大湾区占约23.33%，华中及华西核心城市及其他地区占17.17%，其余10.11%位于长三角地区。

　　根据最新招股书，新力控股的目标是成为全国性综合物业开发企业，未来将继续推进区域和城市战略性拓展，进一步巩固全国市场布局。同时继续实施标准化物业开发程序，提高运营效率，及优化资本结构。

　　按照公司计划，此次上市募集资金将用于为现有物业开发建设，包括成都双流92亩、无锡滨湖120亩及合肥新站102亩物业开发项目的建设。部分将用于偿还项目发展的部分现有计息借款，降低公司负债率，改善债务结构。其余资金将用于一般营运资金。

　　从宏观层面来看，近几年，房地产行业集中度越来越高，强者恒强的马太效应愈发明显，不少分析认为中小房企会逐步退出市场，但新力控股打破了多数人的常规看法，成为地产界“五年100倍”的新锐。上市之后，新力控股能否继续创造奇迹，时间会给出答案。