稳中求进：雅居乐1180亿销售背后的平衡与进取

　　2020年1月6日，雅居乐（HK.3383）公布2019年全年地产板块销售业绩。公告显示，截至2019年12月31日止，雅居乐地产板块全年累计预售金额为人民币1179.7亿元，同比增长14.9%；累计预售建筑面积为891.1万平方米，同比增长11.7%。据此，雅居乐地产板块完成了2019年全年销售目标的104.4%。

　　这也是继去年正式跨入千亿房企阵营后，雅居乐再次取得突破。在克而瑞研究中心发布的《2019年中国房地产企业销售排行榜》上，雅居乐排名第26位，比上年稳步提升3位。

　　在房地产业，雅居乐向来与“激进”无缘。相反，“稳健”、“高质量”一直是公司的关键词。这不仅令雅居乐颇受投资者青睐，也有助于公司更好地抵御市场风险。就雅居乐集团而言，地产主业外的各项多元化业务发展也实现齐头并进，使公司的布局结构进一步均衡。

　　量价齐升

　　2019年的房地产市场，经历了“过山车”般的走势。上半年市场出现“小阳春”，但由于部分区域出现过热，从5月开始，一系列调控政策出台，并使得年中市场一度低迷。直到四季度，市场才缓慢恢复。

　　在这种波动的市场中，雅居乐的业绩表现出惊人的稳定。2019年，公司共有7个月的销售业绩维持在百亿以上。到四季度，销售后劲更足，12月单月实现了136亿的销售纪录。

　　雅居乐取得这一突破性成果，得益于地产板块持续深化全国布局及区域深耕策略。

　　2019年，雅居乐新开盘项目逾40个，覆盖了华南、华东、华北、中西部等热点区域，有效平衡了区域市场变化的风险。其中，山东威海雅居乐冠军体育小镇项目首次开盘销售额达10亿元，天津宝坻雅居乐·津侨国际小镇首推房源售额达5亿元，项目发售获得市场认可。

　　价格方面，2019年雅居乐的平均销售均价为13240元／平方米，与2018年的12871元／平方米相比，提高2.9%。在楼市“平盘期”，能取得这一成绩殊为不易。

　　在传统住宅主业稳健增长的同时，雅居乐在文旅地产、产业地产方面也获得突破。2019年，海南雅居乐清水湾迎来十周年庆典，也是雅居乐深耕海南的第十年。十年来，文旅地产成为雅居乐地产的一大特色，其文旅板块也从旅游地产的传统思维向全面的“文旅产业”升级，建立起“文旅+产业”的产业生态圈模式。

　　产业地产方面，“乐活天地”作为产业运营的主要阵地和品牌平台，于去年8月正式推出。雅居乐地产还在2019年确定了科创产业IP“雅创高科”，湖州长兴、常州溧阳、无锡官林等智能制造产业园项目为科创经济带来产业活力。

　　作为一家多元化业务并行的综合性集团，雅居乐的其他产业也均有斩获。9月26日，雅生活宣布收购中民物业60%股权。收购完成后，雅生活的在管面积突破5亿平方米，业务覆盖全国30个省市自治区，成功跃居行业龙头。

　　另一家轻资产公司雅居乐房管集团，经过2019年的并购后，新增货值同比翻番。此前，该集团创下了2018年“当年成立、当年盈利”的出色业绩。

　　2019年末，雅居乐旗下的两个业务集团先后更名。其中，雅居乐教育集团正式更名为“卓雅教育集团”，雅居乐建设集团正式更名为“雅城科创集团”。其更名是在业务实现突破性进展的基础上做出的，未来亦将取得长足的发展。

　　蓄力未来

　　负债率是衡量房企稳健程度的重要指标。2019上半年，50家上市房企的平均资产负债率为81.1%，其中30家房企的资产负债率超过80%，10家房企超过85%，4家房企超过90%。

　　相比之下，雅居乐的负债率却在下降。2019年中期的资产负债率为74.5%，相比上年下降1.6个百分点，远低于行业平均水平。

　　由于各项指标良好，雅居乐备受资本市场追捧。2019年上半年，公司的实际借贷利率为7.06%，低于大多数民企开发商。

　　2019年10月和11月，雅居乐又成功发行两笔美元债，共计7亿美元，主要用于现有债务再融资。在房企海外发债难的背景下，此举本身就证明公司受到的认可度。同时，借助这两笔融资，雅居乐地产的债务结构也得以进一步优化。

　　展望未来的发展，雅居乐也已夯实了基础。

　　在土地市场方面，2019年全年，雅居乐先后进入北京、石家庄、昆明、清远等多个新城市(300778,股吧)，持续深化全国布局。截至6月底，雅居乐地产全国土地储备权益面积达3927万平方米，优质土储为未来发展奠定了重要基石。

　　根据克而瑞研究中心发布的《2019年中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》，2019年雅居乐地产新增货值1156.5亿元，排名第26位。

　　川财证券将土储质量拆分为“质”和“量”两个更小的维度来考量。“质”主要由土储的布局来体现，“量”主要由土储的存量来体现。该机构指出，在一二线楼市企稳、三四线楼市走弱，都市圈协同发展的前提下，深耕一二线城市及核心都市圈的房企将获得更大的发展机会。

　　按照这一标准，雅居乐地产前瞻性战略布局粤港澳大湾区，将为其未来的发展增加筹码。作为一家出生于大湾区和成长于大湾区的企业，28年来，雅居乐地产一直深耕布局粤港澳大湾区，目前已经在大湾区精心打造超过70个项目，土地储备逾910万平方米，占整体土地储备的23%。随着粤港澳大湾区建设的推进，雅居乐地产未来发展空间值得期待。