拉动销售回款进度条 房企再度被祭出的“无理由退房”

　　应对重复的危机时，过去的经验往往是人们借鉴的首要选择。

　　观点地产网 “新冠”病毒的猝不及防，让原本便不景气的房地产市场雪上加霜。传统的楼市销售淡季，又加上闭门的线下售楼处，这一段时间，房企并不好过。

　　为了拉动销售回款的进度条，房企们搬出各类如线上营销等举措，其中不乏一时间内出现的大量“无理由退房”活动。

　　2月9日-10日，融创中国先后公开表示，对上海区域、东南区域、北京区域等三大区域的指定项目推出无理由退房政策，即2月10日至3月31日认购融创北京指定项目，认购之日起享受30天内无理由退房，覆盖上海、江苏、安徽、浙江、北京、济南、太原等60个城市。

　　同样于2月10日，据花样年官方消息，该公司推出5大措施进行线上营销推广，其中包括30天无理由退房、商办类项目产品享10%首付、线上认购10000元优惠等。

　　事实上，在疫情大范围爆发之后，各大房企便相继开启了线上售楼+无理由退房的营销活动。上周，保利发展、碧桂园清远、绿地湖南、时代中国、富力、雅居乐等房企也均有相关举措推出。

　　佛山市房地产协会副会长骆仪克认为，这类“无理由退房”的营销举措对稳定市场有利，为后续时期保持市场热度和购房的关注度，可以提供有效帮助。

　　但同时又有业内人士表示，“无理由购房”只是噱头，是消除购房疑虑的一种心理暗示，对于后续楼市的影响有限。中原地产首席分析师张大伟同样觉得，无理由退房30天这种营销噱头对市场毫无用处，起码要3-6个月的无理由退房周期，才能对市场有一定的推动影响。

　　“无理由退房”之初

　　应对重复的危机时，过去的经验往往是人们借鉴的首要选择。

　　回溯历史，“无理由退房”正是出自潘石屹之手。1995年，潘石屹在销售SOHO现代城时首次提出“无理由退房”，直到1999年底现代城二号楼入住时首次采用，当时概念解释为：“无理由退房”是买卖双方协商一致的合同解除，即“发展商同意买方退房的一种提前的放弃抗辩的同意表示”。

　　“既然日子过不下去了，不如心平气和地离婚。”当时的潘石屹如是说道。

　　两年之后，2001年房地产入住问题集中爆发，各种延期交房、擅改设计、面积缩水等等交盘暴露出越来越多的问题，让当时火热的房地产市场突遭冷空气。也正是这时，潘石屹提出了“年息10%的无理由退房”。

　　这一升级版的“无理由退房”，一是供业主决策的时间延长，决定是否退房的时间由过去的“收到入住通知10日内”改为20天；二是将原来的“退房款+银行活期利息”改为“退房款+10%的年息”。不过当初接踵而来的，是业内对于“扰乱市场，哄抬物价”的反对声。

　　尽管多年来争议不断，但每当房地产市场不甚提振、房企去库存和回笼房款压力大之时，“无理由退房”这样的营销策略还是伴随其后。

　　见诸于2008年，北京楼市下行，各种降价促销手段依旧无力之际，又再次掀起“无理由退房”之风。北京的东亚三环中心、中体奥林匹克花园等都相继推出“纯粹无理由退房”政策，当时很多签约者表示，无理由退房政策是其看中的一大卖点。

　　只是令人惊讶的是，作为开创者的潘石屹，居然公开炮轰起了无理由退房，他同时提出，中国房地产界有人不断地创新，如“保租销售”“无理由退房”“零首付”等，“这些都有可能演变成没有监管的金融产品”。

　　有证券分析师也在当时提出观点，退房本身就是违背市场规律的行为，不应该纵容。此时市场上的声音普遍认为，短期看降价退房行为是利于购房者的，但延长时间线，房价再降，退房又会重现，容易形成恶性循环。

　　从实际效果回望2008年，无理由退房这样的营销方式确实对楼市起了一定的作用，但总体也是“无力回天”。

　　恒大开创的“无理由退房”

　　很多不了解楼市历史的人，也许是从2015年恒大宣布实施旗下所有楼盘住宅实施无理由退房政策，才开始认知这一概念。

　　2015年，整个房地产市场也是处于悲观论调。这一年，恒大宣布实施无理由退房政策，购买恒大所有楼盘住宅的客户，已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起，至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。

　　恒大顺势成为首个推出这一举措的大型房企。一时间，“无理由退房”成为热议的话题。而此时的看法已不同前几年，多数业内以为，“无理由退房”的做法能够强化购房者的入市心理，或许会有炒作的意味，但确实让购房者放心一些。

　　得益于无理由退房的实施，恒大2015年累计销售2013.4亿，销售面积2551.2万平方米，均创了历史新高，退房率仅为0.91%。

　　但在2015年、2016年这一特殊节点，部分三四线城市存在价格下行压力，房企大都不敢跟随恒大，毕竟贸然大规模实施无理由退房，可能会遭遇批次性退房。

　　但对于贷款购买的房子如何退，恒大在文件中则没有给出明确说明。后续购房者在退房周期、扣除违约金、按揭贷款的重新办理等也出现了诸多争议。

　　直到2019年1月11日，东莞市住房和城乡建设局正式对外发布《关于推广使用《东莞市商品房认购书（范本）》的通知》称，在东莞买房，在规定期限内可以提出“无理由解除认购书和退回定金”。而东莞也成为全国唯一一个正式出台“无理由退房”政策的城市。

　　彼时东莞市住建局相关负责人便介绍，在全国范围内有个别企业推出“无理由退房”，但实际操作中前提条件比较苛刻，退款时间也比较长，往往引起购房人投诉。

　　疫情之下的“无理由退房”

　　回到当前，疫情肆虐之下，房企卖房回款仍为重中之重。目前已发布未经审核经营业绩的房企中，有过半房企1月份的销售额同比下降，其中不乏碧桂园、恒大、融创等龙头房企。

　　为此，房企正绞尽脑汁地提振销售信心，重新祭出“无理由退房”。

　　上述提及的融创已有三大区域加入“无理由退房”行列，覆盖全国60个城市。其中，对上海区域及北京区域指定项目，2月10日至3月31日期间，自认购之日起至3月31日享受无理由退房，时间最长至50天；对东南区域指定项目，2月9日至3月31日期间，自认购之日起可享受“30天内无理由退房政策”。

　　据其官方微信披露，认购人申请无理由退房需满足以下条件：一是，认购的项目仅限于上海、东南区域指定的适用无理由退房活动的项目；二是，在活动期间进行认购、支付房款；三是，在2020年3月31日前提出书面申请；四是，认购时已满足房屋所在地购房条件。融创中国表示，具体执行政策由各城市项目公司做出最后解释。

　　花样年则提出，“30天无理由退房”是指客户线上订房后，启用线上下定房源30天可退可换特权，不收取任何费用，即日起至3月30日；“商办类项目超低首付”指，活动期间商办类项目产品，可享10%首付特权。

　　这两个房企，1月份的合同销售金额同比下降均超过10%，可见二者对于抓销售的需求。只是当下，房企争先推出无理由退房等营销活动，是否为有效举措？

　　对此张大伟认为，在当下推出无理由退房是无奈之举，聊胜于无，对于小部分购房者来说，的确可以降低担忧，配合网上看房，无理由退房的确可以降低购房者的担忧，但这对于市场来说很难起决定性的作用，市场依然要等待疫情缓解。