认购不足、股价破发 港龙地产“流血”上市

　　今天(7月15日)，港龙中国地产(以下简称“港龙地产”)正式在香港联交所主板挂牌上市。相较于3.93港元/股的发售价，港龙地产上市首日股价遭遇破发，上午9时30分，港龙地产股价微涨0.25%至3.94港元/股后出现下跌，上午盘面最低跌至3.74港元/股，跌幅为4.83%，此后跌幅收窄，截至上午收盘价为3.88港元，跌幅为1.27%。

　　港龙中国地产是诸多赴港上市的内地中小房企之一，但其上市之路并不算顺畅，首次招股书失效再次递表，并遭遇香港市场认购不足、上市首日股价破发的现象。

　　香港市场股份认购仅有28%

　　易居企业集团国际业务部总监洪圣奇表示，港龙地产股价破发很正常，主要是该公司目前规模较小，投资者可选择的上市房企比较多。

　　公开资料显示，港龙地产于2007年在常州成立，业务已扩展至长江三角洲地区周边城市，包括江苏省常熟、盐城、南通以及浙江省杭州、嘉兴、湖州、绍兴等城市。虽然强调全国化布局，港龙中国地产也走入了河南、贵州等地，但其仍摆脱不了区域型房企标签。

　　数据显示，港龙地产分布22个城市，开发64个项目，总土地储备544.44万平方米，其中江苏和浙江两省占比超过90%。

　　值得关注的是，在上市前一日，港龙地产披露了股票认购结果，香港公开发售认购不足。公告显示，港龙地产计划全球发售4亿股股份，其中香港发售4000万股，国际发售3.6亿股。结果显示，合共接获2479份香港公开发售的有效申请，认购1111.3万股股份，相当于香港发售股份的28%；而国际发售部分获1.3倍轻微超额认购。由于香港公开发售认购不足，2888.7万股由香港公开发售重新分配至国际发售。

　　相较于物管上市公司认购、估值较高的情况，目前房地产开发企业的上市之路难言乐观，包括三巽集团、金辉控股、上坤地产、领地控股、实地地产、大唐集团等多家企业仍在排队。

　　除了港龙地产招股书失效后二次递表外，三巽集团也是第二次申请上市。此外，海伦堡、奥山控股招股书二度失效，万创国际第四次IPO失败。在今年1月份成功上市的汇景控股，也曾经历招股书失效，并遭遇股份认购不足、上市首日破发的状况。

　　香港上市条件相对宽松，且不需排队、时间较短，相对于内地IPO来说，门槛较低，吸引了内地房企们前仆后继。但是从目前的情况来看，中小房企们的上市之路并不容易，招股书接连失效、股份认购不足、股价破发等等。

　　一位不愿具名的地产分析人士表示，港交所上市破发的现象在房地产上市企业中表现较为普遍，一方面是由于市场对于房地产行业的预期普遍存在较为谨慎态度，另一方面上市房企自身也存在负债率偏高、规模偏小的特点。

　　对于中小房企们来说，即便“流血”也要上市，也说明了这些房企高负债下现金流压力较大。

　　二次递表优化财务数据、负债仍高企

　　去年10月23日，港龙地产提交了赴港上市的IPO招股书，至今年的4月22日届满六个月失效。5月12日，港龙地产再次递交招股书，补充了2019年下半年的财务数据。

　　第一份招股书显示，2016年、2017年、2018年及2019年上半年，港龙地产的物业开发及销售收益分别为4.72亿元、4.34亿元、16.6亿元及5.9亿元。

　　第二份招股书显示，2019年全年，港龙地产全年的物业开发及销售收益为19.78亿元，也就是说，2019年下半年，港龙地产实现了13.88亿元的收益，较上半年的5.9亿元增长135.25%，增幅惊人。

　　对于业绩大增，港龙地产表示，主要由于确认于2018年透过若干合营企业及联营公司开发的物业开发项目提供的管理及咨询服务收入；联营公司、合营企业及其他第三方的利息收入增加。

　　营收增加的同时，港龙地产的负债也在增加。截至2017年、2018年及2019年末以及2020年 4月30日，港龙地产的资产负债率分别为98.8%、122.1%、172.6%及251.2%。

　　在现金流方面，港龙地产经营活动现金净额连续两年为负，2019年的数据大幅减少，约为-67.56亿元，2018年约为6.26亿元；投资活动现金流净额在2017、2018年也是负，2019年虽然转正，仅约为4.91亿元；过去三年，融资活动现金流净额为正。这也就意味着，过去几年，港龙地产的现金流多靠融资来支撑，自身造血能力不足。

　　洪圣奇表示，IPO上市只能暂时降低负债，未来是否能持续发展，还需要看这家公司如何维系资本市场的关系。

　　上述分析人士称，认购不足和破发对于其后续从股市融资会有一定程度影响，但这一影响会随着行业景气度以及企业自身情况变化而相应变化。

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