远洋集团(03377.HK)“南移”：全区域布局铺开 旧改项目为主力军

　　2020年，对房企来说是不平凡的一年。除却外部疫情影响，房地产行业的深度调整仍在继续，房企们的变革也应运而生。

　　2020年初，远洋集团(03377.HK，简称远洋)正式启动新“五期”战略。

　　远洋提出，在未来的5年中，集团将全面聚焦主业、聚焦发展、聚焦效益，在确保财务状况稳健的原则下，通过提高投资标准、坚持城市深耕等策略，保持开发主业高质量可持续发展的同时，推动新业务的协同发展。

　　从布局上，远洋集团更加注重平衡区域分布，截至2019年底，京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝分别贡献 36%、22%、17%和 14%的协议销售额，近 90%协议销售额来自五大城市群。

　　今年以来，远洋集团陆续宣布环渤海开发事业部、北京开发事业部、华西开发事业部正式成立。至此，远洋北京、环渤海、华东、华南、华中、华西六大区域事业部的架构已清晰显现。

　　与此同时，以京津冀为基本盘的远洋集团，今年正式喊出了“南移西拓”的口号。

　　大湾区布局全面铺开

　　其实，早在2005年 6月，远洋集团已经进军华南，落子广东中山。2006年1月18日，远洋(中山)公司正式注册成立，从政府代建项目开始，到当年底，中山远洋城项目正式奠基开工，远洋集团正式在华南市场站住了脚跟。2010年12月，远洋集团代建的中山博览中心问鼎中国建筑质量最高奖“鲁班奖”。

　　2011年，远洋先后获取了中山远洋启宸项目、深圳远洋新干线项目，远洋集团开始拓展华南区域市场。

　　伴随着远洋在中山、广州、深圳珠三角三大支点建立，远洋集团同时在佛山、东莞、珠海、江门、惠州等地展开布局。在广佛区域，远洋在广州深入布局核心区住宅、别墅、写字楼公寓以及城市更新等综合领域。而广州远洋天骄更是成为全球首例获得WELL MFR金级认证的住宅项目，也是国内首个WELL标准健康住区；在佛山三水，远洋与中南、华远合作，连落三子，开发远洋华远天骄、中南远洋漫悦湾、华远远洋海蓝城项目。

　　2017年前后，远洋拓展了福建市场，目前已经进入漳州、厦门、福州、龙岩等主要城市。

　　2018年，《粤港澳大湾区发展规划纲要》全面落地，粤港澳大湾区正进入高速发展期。粤港澳大湾区由“9+2”组成，即广东的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、惠州、江门、肇庆，以及香港特别行政区、澳门特别行政区。大湾区的经济总量、经济质量、经济潜力在国家经济中地位突出。

　　远洋集团总裁助理兼华南区域总经理赵建军透露，远洋集团已经全面实现进入大湾区的主要城市，但项目类型不一样，招拍挂、城市更新旧城改造、合作项目、代建均有涉及。远洋紧跟湾区发展的国家战略，凭借在华南的15年积累，今年正式将“南移西拓”提升为集团战略。

　　从2005年至今，远洋华南事业部已经经历了15个年头。赵建军告诉记者，华南区域在集团的毛利贡献已达到1/3，未来销售份额也将达到甚至超过这一比例。

　　旧改项目为主力军

　　扎根在一个新区域，房企们首先要做到就是扩充土地面积，为后续的发展做好基础，传统扩充土储的方式即是通过招拍挂来做新增。但相对于招拍挂，显然远洋集团更加看重旧改所积蓄的能量。在华南市场，远洋主张“双轮驱动”，即，旧改是主力，招拍挂是补充。赵建军透露，未来旧改比重会继续升高。

　　对于财务衡量指标，赵建军坦言，远洋是动态指标和静态指标相结合来评判。

　　赵建军解读称，湾区是所有开发商的重点，招拍挂确实竞争很激烈，远洋也参与了一些，但坚守投资标准，不冒进。首先做安全的事，其次是灵活但坚持投资标准，有原则，也有针对性。

　　赵建军坦言，2010年前后，中山有了扎根基础，远洋开始施行“进城下乡”策略，“进城”首站即是深圳，“当时我们也积极关注很多广州项目，并同步寻找深圳的机会。现在我们在深圳做旧改十多年，锁定项目十余个，逐步开花结果”。

　　根据远洋集团2019年业绩披露，目前远洋集团于深圳拥有土储约107万平方米，预计到2026年，远洋滨海大厦、远洋天着项目等9个城市更新项目会陆续入市，项目也皆以权益收购形式，所占权益在50%―70%不等。

　　而远洋集团之所以如此看好旧改项目，远洋集团称，一是安全性高，市场销售情况一般较稳定，虽然政策有变化，但仍是全国优质的市场；二是利润有一定保障，从集团内部几个区域的利润业绩来看，华南给集团贡献了较好的利润和现金流， 所以旧改是华南的重中之重。伴随着项目逐步释放，再进行其他招拍挂、收并购，在一二级联动方面做增量，华南事业部的增长态势就会建立起来，一方面是绝对数额的增长，另一方面是在集团贡献额占比的增长。

　　近年来，远洋集团一直秉持着综合化的发展路线，而这些发展路线、以及综合资源的整合也让远洋集团华南事业部在大湾区旧改业务上面尝到甜头。

　　赵建军强调，可能旧改项目孵化需要一点周期，但是远洋华南开发事业部在旧改方面潜心做大做强。

　　对于做大做强，赵建军这样说：“任何一个事，从1变成10或100不见得有多难；但从0到1很难，这需要突破。”

　　回顾15年的远洋华南历程，赵建军很感慨，从0开始，从中山开始，从远洋城这个项目开始，远洋集团逐渐完善了以广东、福建、海南为主的主要城市布局，包括粤西的茂名和湛江。粤东的惠州、汕尾等，团队由最初的三个人发展为几百人，业绩规模成为集团主力团队，集团今年提出“南移西拓”做为五期战略的核心战略之一，对华南是一种鼓舞，也是一种鼓励，更是一种信心。