世茂18亿落子杭州 重返招拍挂里的“郊线”漫途

　　时隔许久，世茂终于又一次出现在了杭州的招拍挂市场上。

　　10月13日，杭州临安区出让1宗商住地，经过32轮竞价，世茂旗下的上海流眄企业管理有限公司以总价18.08亿元竞得，楼面价7264元/平方米，溢价率20.70%。

　　据了解，世茂本次所拿地块为临安区天目医药港(锦南新城区块)ZX11-G-14地块，地块出让面积为103702平方米，容积率为1.5-2.4，规划建筑面积248884.8平方米，起价149779万元，楼面起价6018元/平方米。

　　有相关人士介绍，在该地块所处区域，近25万平方米体量的地块比较少见，加上该地块有着五星级酒店的配建要求，因此预料该地块未来会成为该区域的一个地标。

　　看起来逻辑并不复杂，这次的拿地似乎就是一个简单的补仓，“地标式”拿地也是世茂一贯的风格。之所以能引发市场好奇之心，更多是在于世茂采用了并不多见的“招拍挂方式”。

　　相关资料显示，关于世茂在杭州公开拿地的消息已经能追溯到2018年7月。彼时，世茂以21.12亿元的底价，拿下了杭州良渚版块两宗宅地，折合楼面价为17692元/平方米。

　　于大多数深耕长三角的房企而言，杭州都是其布局华东区域里颇为重要的一环。但在近几年，世茂于杭州的动作却并不多。

　　或许，可以从这一次“不多见”的拿地中，对世茂在杭州发展情况管窥一二。

　　去化加速

　　官网上显示，世茂如今于杭州在售的项目只有“世茂钱塘天誉”这一个。而据上半年的业绩报告中披露，世茂下半年在杭州将有杭州浦沿、杭州临安、杭州富阳可供销售，总体量共有16万平方米。

　　需要注意的是，截至2020年9月30日，世茂集团合共实现销售2012.2亿元，在观点指数研究院发布的《2020年1-9月中国房地产企业销售TOP100》中排名第八。

　　与此同时，不管是对于世茂的浙江公司，还是其长三角公司而言，杭州市场都算得上是一个“必争之地”。在浙江世茂所提出的“杭州湾”布局战略中，杭州也和嘉兴、绍兴、宁波一起被列为是四大深耕城市。

　　那么，对于世茂这个庞然大物来说，在杭州这样一个战略城市，只有16万平方米的可供销售项目算是什么水平？

　　答案也许是“远远不够”。

　　据世茂集团2019年年度报告披露，其2020年在杭州可供销售的重点项目包括了杭州浦沿、杭州彭埠、杭州蒋村、杭州富阳和杭州临安，五个项目可售面积合共约为32.11万平方米。于2020年上半年里，世茂在杭州的销售面积约为13万平方米，销售额约为38.12亿元。

　　换而言之，半年时间过去，世茂在杭州可供销售的重点项目已经去化了近半的体量。

　　当然，高周转之下，杭州市场在世茂体系内的销售贡献排名迅速上升。于2019年，世茂入账销售额中贡献排名前八的城市分别为福州、绍兴、泉州、佛山、北京、南京、苏州、青岛；销售占比分别为12.9%、7.5%、6.8%、6.2%、5.8%、5.7%、5.7%、3.2%。

　　在今年上半年里，世茂入账销售额中贡献排名前八的城市中除了北京、福州、南京等“老面孔”外；杭州赫然上升至第六位，销售贡献占比为6.2%。

　　不过，相比起高速的去化节奏，世茂在杭州的拿地速度却并不快。

　　拿地慢行

　　从世茂2020年上半年的拿地情况来看，其并未在杭州购入任何新增土储。回看2019年，世茂在杭州的拿地动作也不多，只有杭州临安、杭州蒋村、杭州大城小院项目三个，总建筑面积合共58.35万平方米，在其3092万平方米的全年新增土储中占比1.9%。

　　快去化和慢扩储之下，世茂在杭州的“补仓”需求无疑也变得急迫了起来。

　　其实，在招拍挂的平静水面之下，世茂还暗藏着其他发展路径。相比起招拍挂，世茂显然更喜欢通过收并购的方式进行拿地，尤其在进入杭州主城区时，世茂更为偏爱收并购的“实惠”。

　　据观点地产新媒体了解，世茂2020年在杭州可供销售的五个重点项目中，只有杭州彭埠项目是通过招拍挂的形式拿下，其余四个项目均是通过收并购的方式获得。

　　2018年7月，杭州东奥投资管理有限公司竞得位于主城区的浦沿单元住宅用地，成交总价21.1亿元。彼时，杭州东奥投资管理有限公司母公司为浙江富成建设集团有限公司。于同年年底，前者的母公司已变更为杭州茂圆企业管理有限责任公司(世茂)。

　　于2019年3月、4月和8月，世茂分别从泰禾手中取得了杭州蒋村项目、杭州临安同人山庄项目和杭州富阳项目。

　　有说法指出，世茂不管是对泰禾还是对其他项目的收购，本质而言算是当前市场条件的“机会型并购”，且偏爱抄底。不过，仅从杭州这个单一市场而言，留给世茂的收并购机会似乎并不多。

　　从市场角度来看，滨江、绿城等老牌房企于杭州“稳如磐石”，万科、融创等已在此深耕多年的外来企业则是你追我赶。相比之下，区域排名前十之外的世茂竞争优势并不明显。

　　从自身来说，自我设定了门槛的世茂在挑选项目时颇为挑剔，这决定了其想要找到合适的收并购对象需要时间，但土地储备快速消化之下，留给世茂的时间也不多了。

　　综合看来，世茂转向公开市场补仓或许是一种必然。

　　但从近几次公开拿地的情况来看，世茂似乎面临着难以拓宽主城区市场的问题。不管是2018年在良渚版块纳储，还是最新的这次拿地，其区位都不在杭州的主城区之内。

　　事实上，自2016年底以66.42亿元、溢价88.8%拿下杭州彭埠单元的R21-33地块之后，近几年里已鲜少能看到世茂在杭州主城区有公开拿地的动作了。如何“突围”，或许是世茂下一步在杭州需要思考的问题。