上市首日逆势大涨21.9%，融创服务凭什么？

　　内生外拓，未来可期。

　　作 者丨小 新

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　　11月19日，又一百亿级物管企业登陆资本市场，且首日大涨21.9%。

　　在物管行业近期整体表现不佳的情况下，它为何能逆势大涨？

　　一枝独秀：上市首日大涨21.9%

　　11月19日，饱受市场期待的融创服务控股有限公司（简称“融创服务”，股票代码 01516.HK）正式登陆香港主板。

　　经过资本市场连续热炒之后，10月以来，国内多只物业股出现连续回调，市值大幅缩水，新股也接连遭遇破发，行业整体承压，这让市场对融创服务的上市表现颇为担忧。

　　但融创服务的表现令人惊喜，早盘以11.6港元平开后稳步上升，最终以14.14港元收盘，涨幅高达21.9%。

　　截至收盘，融创服务总市值为424.20亿港元，在港股物业板块中位居前三。

　　作为物管新龙头，融创服务的上市甚至直接帮助物管业走出近期的“阴霾”。在融创服务的带动下，金科服务和合景悠活等物业次新股在连续多日低迷后均以长阳收市。

　　事实上，在上市之前，融创服务就已经因为接连创下行业新纪录而饱受关注。

　　从8月6日提交上市申请，到10月26日通过聆融创服务81天过会创造了物管企业过会最快纪录。

　　同时，绿鞋后融资规模92亿港元，也创下目前物业股上市融资规模新高。

　　这样一个可遇不可求的优异投资标的，自然少不了明星投资机构的扎堆抢筹。

　　融创服务的发行获得了腾讯、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本四大豪华基石投资者的鼎力支持。

　　其中，腾讯认购1.5亿美元，成为腾讯在物管行业最大的一笔基石投资。而1亿美元入局的IDG，更是首次投资物管上市企业，足见资本市场对融创服务未来增长潜力的坚定信心。

　　上市首日大涨、连创行业纪录、明星投资机构扎堆……融创服务凭何一枝独秀，受到资本市场如此青睐？

　　领跑行业：物管百强增速第一

　　自2004年成立以来，过去16年，在母公司融创中国的全力支持下，融创服务的发展速度十分惊人。

　　数据显示，2017-2019年，融创服务营业收入分别为11.12亿、18.42亿和28.27亿，年复合增长率59.5%，远高于同期物管百强18.4%的平均增速；同时期，融创服务净利润分别为4300万元、9800万元和2.7亿元，年复合增长率为150.7%，而物管百强同时期平均增速只有26.1%。

　　今年上半年，公司无惧疫情冲击，延续高增长趋势，营业收入17.9亿，同比增长52.9%；同期利润2.51亿，同比上涨367.6%。

　　根据中国指数研究院统计，2019年融创服务的整体增长率（按在管建筑面积、合约面积、收入及利润的平均年增长率计算）为94.1%，位列大型物业服务百强企业第一。

　　融创服务的飞速发展首先得益于母公司融创中国的跨越式增长。

　　自2010年挂牌上市以来，融创中国从排名30位开外的区域型房企一举跃升为行业头部企业：合同销售金额增长77倍；营业收入增长35倍；净资产增长27倍。

　　融创服务的管理及合约规模随之高速增长：合约建筑面积由2017年12月31日的 5740万平方米，增长至2020年9月30日的2.47亿平方米，年复合增长率74.9%；同期在管建筑面积从2000万平方米，增长至1.16亿平方米，年复合增长率94.5%。

　　其次，深耕核心城市的发展路线为其带来了更加高品质的物业。

　　截至2020年6月30日，融创服务在管物业中有86.1%位于中国的一线及二线城市。例如，杭州在管面积1501万平方米、项目数量多达139个；重庆在管面积1209.3万平方米、项目45个。

　　深耕核心城市、手握高品质物业，也意味着更高的品牌和服务溢价。截至2020年6月30日，融创服务整体平均物业管理费约为每月每平方米3.03元。其中，住宅物业平均管理费约为每月每平方米2.7元。

　　当然，无论是在管物业规模的增长，还是精品化的特征，都离不开高品质服务的依托。归根结底，服务力才是物管行业的核心竞争力。

　　多年以来，融创服务始终以“零死角、零干扰”为精细服务准则，创新了包括神秘客暗访机制、三级巡检与自检机制、400中心的客户回访机制等在内的动态质量管理控制体系，确保高质量服务标准的有效落地。

　　年初疫情爆发期，融创服务迅速建立集团联防、社区防疫、生活保障“三防体系”，第一时间成立疫情防控及应急工作小组应对突发事件，保证物资全集团调配，实行服务人员轮岗制，确保24小时全天候及时响应。

　　防疫期间，物业成为了业主与外界联系最重要的纽带之一。融创服务通过整合多种优势资源,打通电商、医疗等平台渠道，为用户提供了代送快递、外卖、代扔垃圾、代买蔬菜水果等一系列服务，获赞誉无数。

　　始终如一的高品质服务带来了良好的品牌口碑。独立专业咨询机构赛惟咨询的报告显示，2019年融创服务的客户满意度高达90分，远高于73分的行业平均值。

　　好服务和好口碑则意味着更强的用户粘性。截至2019年12月31日，融创服务年度物业管理服务合同续约率高达99.7%。

　　如今，融创服务又在努力尝试通过搭建智能化、科技化、数字化管理平台，提升客户体验和管理效能，通过高品质服务持续赋能高质量增长。

　　未来可期：内生外拓双轮驱动

　　新冠疫情的出现，让人们重新审视了物管业的重要性，也让物管业成为了后疫情时代公认的“黄金赛道”。尤其是具备核心竞争优势、拥有高成长性的头部公司，将迎来发展的黄金期。

　　2019年以来，融创服务开始通过并购整合、与独立第三方展开战略合作等方式积极外拓，构建服务融创服务的子品牌，支持未来多品牌、多业态综合发展。

　　2019年11月，融创服务完成对成都环球世纪的整合，获得大批优质非住宅物业；2020年5月8日，融创服务完成了对开元物业管理的收购，极大扩大了管理规模，丰富了在管物业类型；2020年6月，融创服务与阳光郡置地集团有限公司达成战略合作协议，锁定大量储备项目；2020年8月，融创服务还与南昌市政公用资产管理有限公司订立合作协议，双方成立合资公司江西融政，融创服务持股51%；2020年9月，融创服务完成对锋物科技的战略投资，将云计算、物联网、大数据和AI技术等技术引入物业管理的各个环节，提升综合管理能力，为未来市场外拓奠定坚实基础……

　　对融创服务而言，外拓才刚刚开始。

　　此次上市，融创服务方面也明确表示，未来将继续寻找优质标的，加强外拓能力。

　　从集团内部来看，截至2020年8月25日，融创中国约80%货值位于强经济的一二线城市。

　　这其中蕴含着巨大的机会。随着这些物业在未来的逐步交付，融创服务将获得确定性的快速业务成长。这是融创服务未来发展的基本盘。

　　从外部来看，随着外拓项目团队的建成和磨练，融创服务的外拓业务规模和营收占比还将持续快速提升。

　　这也意味着，“内生外拓”双轮驱动的融创服务将在未来相当长一段时期里持续保持过去几年的成长速度，一个中国最具竞争力的高品质综合物管服务商正在快速养成。

　　眼下，物管业正处于大洗牌阶段，行业集中度快速提升，强者恒强成为常态。数据显示，物业服务百强企业的市场份额从2014年的19.5%快速提升至2018年的38.9%，而且仍在快速提升。

　　在头部企业未来的比拼中，一比服务；二比规模；三比增速。

　　服务是物管企业运营和发展的基石，好的服务意味着好的品牌口碑和用户粘性；规模意味着更好的协同效应，带来更高的毛利率；增速意味着未来的做大机会和话语权。

　　而融创服务在这三方面都有相当大的优势，未来可期。

　　上市只是一个起点。融创服务行政总裁曹鸿玲表示，“融创服务将以上市为新起点，在持续夯实、提升高品质服务能力的基础上，进一步深耕已有核心城市，扩大规模、提升密度和在非住服务业态上进一步发展，打造智慧社区、物业运营管理、客户生活服务一体化的线上服务平台，快速发展‘线上+线下’的客户运营能力。”

　　一个足以影响整个行业的大型物管企业，正在快速生长。

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