旭辉加速补仓解渴 提质降成本谋利润增长

　　旭辉控股（HK.00884，以下简称“旭辉”）开启了一轮低调的扩储动作。

　　5月份以来，在短短两周的时间里，旭辉在北京、无锡等热点一二线城市斩获了7宗地块，土地支出款项超过90亿元。值得关注的是，旭辉还多次以单枪匹马的姿态现身，这与其昔日“合作之王”的角色大不相同。

　　在业内人士看来，除了正常的规模诉求外，旭辉土地投资一直都具有较强的针对性，近期拿地亦不例外。随着土地权益占比的提升，以及拿地方式的多元化，旭辉或在利润上实现新的突破。

　　旭辉5月补仓解渴

　　虽然被贴上了“稳健派”的标签，但面对着优质的土地资源，旭辉依旧毫不手软。

　　5月15日下午，旭辉联合金地（SH.600383）、首开（SH.600376），成功竞得北京朝阳区一宗宅地，成交金额20.55亿元。这是继4月份密云拿地后，旭辉又一次在北京补仓。

　　除了加强在环渤海区域的布局外，短短两周的时间，旭辉还在贵阳、合肥、无锡等热点二线城市积极扩储，土地支付金额超过70亿元。5月14日，旭辉以16.2亿元的价格，成功竞得合肥一宗宅地，溢价率26%；5月9日，旭辉以超过20%的溢价率，将无锡的两宗地块纳入囊中，总成交额45.44亿元；5月6日，旭辉还斥资12亿元，在贵州连落三子。

　　面对着旭辉在土地市场上的强势表现，业内人士分析指出，这既是业绩压力使然，也体现出企业城市深耕的策略。

　　以无锡为例，旭辉2019年在无锡实现了88亿元的合约销售额，在单城市合约销售额中排名第八。目前，旭辉在无锡共有9个在售项目。随着货值的增加，无锡有望成为旭辉下一个突破百亿销售额的城市。合肥也是旭辉布局的重点城市，2017年、2018年，旭辉合肥的合约销售额均突破了百亿元。

　　亿翰智库的分析称，持续深耕城市有助于培育超级区域，为企业贡献稳定高比例的销售业绩，增强抗风险的能力。蓝鲸房产了解到，去年至今，旭辉已先后成立西南、江苏和华北等7个区域集团。按照旭辉的计划，未来每个小集团平均的规模要达到300-400亿远，以支撑二五战略目标的实现。

　　此外，在上海中原地产首席分析师卢文曦看来，近期相关部门推地节奏加快，对于资金充裕的房企而言，也是拿地的好时机。旭辉虽然拿地动作较大，但溢价率并不高。如旭辉在北京补仓的两宗地块，均是以底价成交；而无锡、合肥的三宗热门地块，溢价率也基本控制在30%的水平。

　　旭辉方面也向蓝鲸房产指出，公司对所关注的土地进行100%的探勘，并经过战略漏斗、市场漏斗、财务漏斗、经营漏斗四层模型的筛选，做到理性参拍，谨慎出价，坚决“不拿地王”，同时严控负债率，为后续盈利的释放奠定基础。

　　多措并举谋利润

　　虽然处在冲刺规模的良机，但在规模与利润的选择上，旭辉明显偏向了后者。

　　蓝鲸房产注意到，与以往不同的是，除了北京之外，旭辉在无锡、合肥等二线城市的土拍市场上，多次以单打独斗的姿态现身，而很少有合作者的身影。有分析指出，旭辉正有意提升土储权益比，来实现利润的增长。

　　早年间，旭辉依靠着合作拿地的方式，先后突破了千亿、两千亿的销售额，但业内对旭辉业绩“含金量”的质疑之声也从未间断。如在2019年，旭辉实现了2006亿元的合约销售额，但其营业收入仅 548 亿元，归母核心净利润69亿元；同期，同样民企出身的富力地产（HK.02777）销售额不到1400亿元，但其营业收入908.1亿元，归母净利润100.9亿元，均远高于旭辉。

　　销售规模与利润脱节，让旭辉的“三好生”的称号有些名不副实。

　　对此，旭辉控股总裁林峰表示，2020年，旭辉计划将土储权益比重提升到70%，未来持续稳定在65%-70%之间。旭辉向蓝鲸房产透露，前4月，旭辉共获取16宗地块，拿地权益占比提升至九成。

　　华创地产研报分析指出，旭辉拿地权益比逐步回升，有望推动后续销售和结算权益比相继回升。这也就意味着，旭辉的归母净利润也将稳步增长。

　　除了依靠提升权益占比谋求利润增长外，在拿地策略上，旭辉出现的另一个变化是，土地资源的获取方式趋向灵活。2019年新增货值中，旭辉通过合作并购、旧城改造、商业勾地等多元化手段获取的占33%。得益于此，公司新增土储的平均楼板价由2018年的6199元/平降至5425元/平。

　　尝到了甜头的旭辉，也对收并购、旧城改造等领域重视起来。林中称，公司将增强多元化拿地能力，来降低土地成本，确保未来几年毛利率、净利率的稳定。蓝鲸房产获悉，2020年前4月，旭辉在青岛等地共斩获7宗多元化地块。

　　如今，旭辉正通过降低拿地成本、提高权益占比来谋求有质量的增长。随着公司拿地方式的调整和转变，旭辉能否成为货真价实的“三好生”？蓝鲸房产会持续观察。