华夏幸福(600340)

行业格局和趋势
　　我国城镇化格局经历了大型化、中心化、城市群化的过程，正逐步迈向都市圈化的发展阶段。2019年2月21日，经国务院同意，国家发展改革委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，标志着都市圈已经上升为国家发展战略，成为中国城镇化的主体空间形态，将逐步释放巨大发展红利。公司将紧紧把握都市圈化的趋势与发展红利，进一步提高公司产业新城业务与房地产业务的发展质量，同时积极探索都市圈化格局下的新业务，寻找公司业务发展的新抓手，实现可持续发展。
　　当前，我国都市圈尚未建立起大中小城市各具活力的城镇体系，都市圈核心区已较为发达，中小城镇开发却有待加强。未来，随着交通网络的日益完善和核心区的转型升级，都市圈外围地区将成为核心区人口和产业转移的最大受益地，其中，以公共交通为导向的发展模式（即TOD，transit-oriented development）导向的都市圈微中心建设将成为拉动内需和带动经济增长的重要动力。与此同时，伴随都市圈发展的一体化进程加快，必然对区域交通协同提出更高要求，也将有效拉动都市圈周边区域投资需求。
　　（2）都市圈是新增城镇人口的核心载体，构成未来消费和投资增长的源动力
　　从国际成熟都市圈发展历程来看，一定时期内，都市圈人口规模将持续增长，其中，核心区人口增速将趋缓，外围区县人口加速增长，成为都市圈新增人口的核心承载地。以东京都市圈为例，据日本总务省统计数据，1920-2015年间东京都市圈人口总规模从768万增加至3613万，净增长2845万，其中外围三县1970-2015年间新增人口占比达到78%。都市圈人口的进一步集聚无疑将拉动消费需求和投资需求，促进经济的持续快速增长。
　　从国内来看，在国务院、发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》后，2019年4月8日，国家发改委又印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》通知，其中，在“加快农业转移人口市民化”任务中提及要继续加大户籍制度改革力度，城区常住人口100万至300万的II型大城市要全面取消落户限制；城区常驻人口300万至500万的I型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模；城市政府要探索采取差别化精准化落户政策。培育都市圈作为新型城镇化及相关人口政策的导向和趋势已十分明显，都市圈人口红利大潮并未退去，数量红利继续释放，随着我国国民受教育程度的不断提升，我国人口素质的不断提高，人口质量红利将随着数量红利持续迸发。
　　（3）都市圈产业的优化布局，也将带来区域产业载体和项目的投资增量
　　伴随都市圈建设步伐的加快，产业空间布局的逐步优化，将推动中心城市聚焦金融保险、商贸服务等都市核心功能，而大型制造生产、部分金融保险、企业服务中后台及娱乐休闲配套产业逐渐向周边转移。在中心城市的产业升级及产业的向外转移过程中，将形成中心区产业更新投资和外围区域新建厂房、新建生产线、新建设备等大量产业投资。
　　（4）都市圈外圈层基本公共服务配套不足，具备较大建设提升空间
　　我国都市圈外圈层存在严重的公共服务配套缺口，优质的教育、文化、医疗、卫生等各项资源主要向都市圈核心区集聚，外圈层基本公共服务配套不足。加快都市圈建设，将推进公共服务设施的统筹配套，实现服务设施的均等化与一体化，带来外围区域在分校建设、医疗卫生机构建设、图书馆及其他休闲设施建设的大量投资。
　　2、都市圈化下的产业新城格局与趋势
　　（1）借助都市圈发展契机，产业新城布局都市圈中、外围，助力中小城镇开发，发展正当其时。当前都市圈核心城市饱和发展，人口、产业、资本等外溢的趋势日渐明显，同时，都市圈发展带来了轨道交通、高速公路等路网的加速建设，为外围县域经济发展提供基础设施支持。华夏幸福产业新城布局于都市圈中、外围，均借助于良好的交通优势，靠近TOD、高速公路出入口等，立足于建设产业发展、人口集聚、社会和谐的新型城市，产业新城面临着巨大的发展契机。当前，国内产业新城开发尚且处于蓝海，面临都市圈外围发展的机遇，中小城镇开发需求强劲，产业新城开发市场前景广阔。
　　（2）产业集聚、产城融合发展趋势明显。产业新城开发经历了前期招商引资、产业促进的发展阶段，事实证明，产城融合是产业新城发展的核心竞争力。当前，都市圈中心城市产业升级、产业结构调整、产业向外围转移，周边的中小城镇具备大量而低价的土地资源、丰富而相对低廉的人力成本，并且有着强烈的产业发展诉求。承接核心城市外溢、积极促进产业集聚、促进中小城镇产业升级，将是产业新城发展的必然趋势。
　　（3）绿色生态、环境友好、配套齐全的宜居型城市势在必行。都市圈人口、产业、资源的不断外溢，对于外围城市的配套设施、绿化水平都提出了较高要求。产业新城要实现产城融合、人口集聚，必然要满足生态、配套等各方面的要求，建设绿色生态、环境友好、配套齐全的宜居型产业新城。在这一点上，华夏幸福产业新城始终走在前列。在新城建设之初，坚持“以人为本”，打造生态智慧、宜居宜业的幸福城市为理念，实现规划、设计、建设、运营四位一体，打造城市发展的完整体系。
　　公司产业新城业务紧紧把握以都市圈为核心的新型城镇化这一历史契机，顺应国家战略和政策趋势，以PPP模式为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案，有效促进产业转型升级，最终实现产业与城市的互动发展，助力核心城市群的形成和发展。此外，公司的产业新城业务还承担着县域经济转型及城市竞争力提升的重任，能有效帮助地方政府尤其是县域政府提升城市综合实力，旨在使所在区域实现经济发展、城市发展和民生保障三大目标，努力推进都市圈建设，增强对转移人口的吸引力和承载力，广受当地政府的欢迎。产业新城行业前景广阔，业务潜力巨大。
　　3、都市圈化下的房地产业务格局与趋势
　　2018年下半年调控政策加码，全国房地产市场从年初的火热状态迅速降温。预计降温态势还将在2019年持续一段时间，但是，在我国房地产市场处于高位时点上的及时调整，将很大程度上避免市场出现日本、香港和美国曾经面临的危机。
　　从政策上看，2019年全国还将继续坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”政策，以保证房地产市场持续稳定的发展，但各地政府可根据城市特点与情况“因城施策”或者说是“一城一策”，此外，2019年各地方政府稳定经济的重心已经转向了区域性经济大发展，预计2019年全国房地产市场拐点将至，呈现先低后稳甚至先低后高的态势。从城市能级看，一二线城市将率先回暖，与之环绕的三四线城市将随之回暖，呈现出明显的都市圈特征，而非都市圈的三四线城市将依然紧张。
　　（1）房地产市场呈现三大趋势
　　1）空间都市圈化
　　在中国城镇化新的发展阶段，未来房地产的发展也将面临新的机遇和挑战，像过去二十年趋势明确的历史机遇将逐渐转弱，但是结构性机会依然显著存在于都市圈中。
　　过去十年，都市圈房地产市场规模增速远超全国其他地区水平，2018年都市圈住宅市场规模约为6.2万亿1，已占据全国市场的半壁江山，核心城市外溢市场2规模约为2万亿3，约占都市圈总规模的35%。回顾2016-2019年间的房地产调控，显现出北三县调控与北京的调控几乎同步，以及2018年“930调控”开启时，东莞、惠州、佛山、珠海出现在全国19城限购条令名单中的现象，充分体现了本轮调控的“都市圈化”特征。
　　可以判断，未来房地产市场将呈现更加明显的“都市圈化”特征。
　　2）运营精细化
　　随着中国房地产行业黄金时代的逐渐远去，越来越严格的政策调控、人口增量红利不断消失、中国城市化进程放缓等一系列因素使得中国房地产市场逐渐从卖方市场向买方市场过渡。房地产企业的关注点逐渐从“规模”和“速度”转向“模式创新”和“投资效率”，多业态并举将成为主旋律，未来房地产市场将进入“运营精细化”的时代。“运营精细化”要求坚持产品服务品质化的同时，注重运营管理全周期，采取即售与持有并举、轻重资产模式并重的策略，实现收入来源多元化，保障运营收入快速增长，对冲周期风险，实现公司房地产业务的可持续发展。参考国际和国内不动产企业的实践经验，卓越的不动产企业普遍具备更强的全周期的运营管理能力，运营精益化能力将成为不动产企业的核心能力。
　　3）地产金融化
　　资本市场具有优化资源配置、引导资本流向的功能，对于服务实体经济高质量发展有独特优势，其服务实体经济的作用越来越受到重视。国务院总理李克强在2019年的两会上作政府工作报告时指出：“改革完善资本市场基础制度，促进多层次资本市场健康稳定发展，提高直接融资，特别是股权融资比重。”在国家政策支持下，参照国际领先不动产市场的发展经验，预计房地产金融化趋势将主要体现为：
　　①国内不动产市场证券化有望政策落地并全面推行。
　　上海证券交易所在2019年新年致辞中表示，将进一步发挥债券市场直接融资功能，深化债券产品创新，推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs。房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段，是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径，也是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式。存量时代，房地产和金融的结合将更加紧密，REITs作为发达市场地产金融的主力军，也将会成为我国地产金融的主流工具，以及促进房地产与金融良性循环的重要工具。
　　②长期资金配置不动产需求持续上升
　　国际经验表明，保险公司对不动产的投资额占其总资产的比重约2%至6%，而国内险资对不动产的配置低于1%，整体低于国际水平。不动产长期保值增值的特点，国内市场上长期资金配置不动产需求将持续上升，长期资金与不动产深度结合将催生更具竞争力的不动产企业。
　　“房地产金融化”将是未来房地产市场的主题之一，越来越多的成熟金融体系将用于承载房地产的存量。
　　（2）房地产市场凸显三大机会
　　1）都市圈房地产结构性机会显现
　　随着都市圈的不断发展，城市核心区域增量房逐渐减少，由增量市场转为存量市场，以存量房更新为主，但同时都市圈又面临迁入人口和内部人口的大量住房需求，因此未来都市圈地产的增量主要集中在城市圈和都市圈外圈层。
　　除住宅地产外，功能性地产也是都市圈地产的重要组成部分，包括商业、养老、物流、旅游等地产领域。未来都市圈房地产将呈现跨行政区发展、价格梯度变化、内存外增、功能性地产与能级密切关联等规律。这几大规律将互相交叠、共同作用、影响共振，与都市圈当地具体情况结合，共同决定未来都市圈房地产面貌。
　　2）从“重资产”持有向“轻资产”运营转型
　　我国房地产行业正逐步进入“存量时代”，如何盘活存量将是新时期房地产行业的重中之重。以REITs为代表的房地产金融正有助于盘活存量资产，将物业资产转换为流动性更强的现金资产，有效降低企业负债比率，促进房地产业从“重资产”持有向“轻资产”运营转型，同时提供资金进行行业布局整合，实现上下游整合，打通全产业链，从而进一步壮大市场占有率与影响力，挖掘资本市场价值。
　　3）精细化运营能力成为房地产业差异化竞争关键指标
　　房地产业黄金十年的投资热潮逐渐褪去，房地产企业管理基础薄弱、内部管理混乱等问题开始逐渐凸显。可以说，中国房地产企业亟需持续优化管理、加强成本控制、实现快速周转，这将成为中国房地产企业在未来能否取得持续成功的核心秘诀。房地产企业需要打造差异化的竞争能力，并借助全面预算管理等精细化管理工具，将有限的资源合理、科学地配置于此，最终促进企业价值的持续提升。