行业格局和趋势
　　1、公司产业新城及相关业务行业格局趋势
　　2019年12月16日，习近平总书记在《求是》发表文章《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》，明确指出“我国经济发展的空间结构正在发生深刻变化，中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式”。作为有序衔接中心城市和城市群的重要环节，都市圈已逐渐成为推动区域高质量发展的关键抓手，是中国未来城镇化的主体空间形态。我国30个核心都市圈1以占全国4.5%的面积，承载了全国32%的人口，创造了全国52%的GDP。
　　时值国家发展改革委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》一年有余，公司将继续紧抓都市圈化的趋势性红利与结构性机会，立足都市圈外圈层深耕产业新城及相关业务，并在都市圈核心区积极探索商业地产及相关业务，双轮并进，实现可持续发展。
　　（1）中国城镇化已迈入都市圈化时代
　　1）空间结构优化，外围节点及微中心迎来高速发展
　　相较发达国家，我国城镇化发展的差距主要在微中心和节点城市。以东京为例，50-100万级（人口）城市5个，20-50万级城市18个，5-20万级城市84个，而北京的相应数量分别为2个、7个和8个。随着都市圈化趋势的不断强化，大城市空间
　　1包括北京、上海、广州、深圳、武汉、成都、郑州、重庆、南京、天津、西安、厦门、长沙、杭州、合肥、沈阳、石家庄、青岛、宁波、济南、福州、南昌、哈尔滨、昆明、长春、太原、贵阳、南宁、海口、乌鲁木齐，都市圈范围基于通勤率及其他综合指标划定。
　　扩展将从单中心“摊大饼”模式向多中心网络模式过渡，在分工合作、优势互补的基础上，形成联动发展的共生体。未来新型城镇化进程中，节点城市及微中心将发挥关键支撑作用，成为引领区域发展的重要增长极。
　　2）人口持续集聚，都市圈成为新增城镇人口的核心载体
　　我国发展动力极化现象日益突出，人口向优势地区集聚的趋势明显，都市圈已成为新增城镇人口的核心载体。随着近年来户籍制度的弱化和以高职、高技术为代表的新生代劳动人口流动，都市圈尽享人口的规模红利、质量红利和移动红利。习近平总书记在《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》一文中直指“促进迁移人口落户要克服形式主义，真抓实干，保证迁得出、落得下”，除中央已有明确政策规定之外，全面放宽城市落户条件，完善配套政策，打破阻碍劳动力流动的不合理壁垒，促进人力资源优化配置，预计未来都市圈人口红利将持续释放。
　　3）产业协同发展，空间布局合理化，区域产业效能得到系统性提升
　　随着产业空间布局的优化，都市圈内外圈层间的合作深度和协同作用不断强化，区域产业效能得到系统性提升。金融保险、商贸服务等都市核心功能持续向内圈层集聚，大型制造生产、部分金融保险、企业服务中后台及娱乐休闲配套产业则逐渐向周边转移。内圈层的产业结构升级以及部分产业向外转移，将带动内圈层的产业升级更新以及外圈层新建厂房、新建生产线、新建设备等大量产业投资。
　　4）补齐外圈层发展短板，实现基础设施有机耦合、公共服务共建共享
　　公共资源配给在时序上滞后于人口流动，在空间上呈现圈层化递减特征，优质的教育、文化、医疗、卫生等资源集中在内圈层，外圈层配套不足。未来随着都市圈一体化进程的加速，基础设施和公共服务将通过统筹配套实现有效配给，与常住人口建立挂钩机制，提高公共服务资源供给的数量和质量，带动外圈层大量有效投资。
　　（2）都市圈化背景下的产业新城格局与趋势
　　产业新城业务紧紧把握以都市圈为核心的新型城镇化历史契机，顺应发展规律和国家政策，以开发性PPP模式为都市圈外圈层提供综合解决方案，有效促进产业结构转型升级，最终实现产城融合，助力都市圈一体化进程和区域整体的高质量发展。培育发展产业新城有助于区域价值的提升，实现经济发展、城市发展和民生保障三大目标，是顺应城镇化发展趋势、适应地方转型需求、提高人口吸引力和承载力的有效途径，广受当地政府欢迎，具备巨大的业务潜力。
　　1）聚焦都市圈，立足外圈层发展产业新城正逢其时
　　都市圈一体化发展的大背景下，外圈层成为承接内圈层人口、产业、资本等资源外溢的主阵地。由轨道交通、高速公路等组成的网络化交通体系为外圈层节点城市和微中心的发展提供了有力支撑。华夏幸福产业新城布局于都市圈外圈层，交通区位优势突出，顺应了新型城镇化的发展趋势，满足了区域高质量发展的客观需求，发展前景广阔。
　　2）打造产业集群，以产城融合带动节点和微中心高质量发展
　　产城融合是产业新城发展的核心竞争力。都市圈产业从内到外呈现“三二一”逆序化分布，价值链上的不同环节在更大范围内有序转移、合理分布，进而发挥规模效益和集聚优势。内圈层加速产业结构调整升级，具备大量低价的土地资源、人力资源以及强烈的发展诉求的外圈层则通过承接外溢产业资源促进自身发展、形成良性合作。
　　华夏幸福产业新城聚焦核心都市圈，提供靶向性、定制化的区域发展综合解决方案，围绕十大产业打造创新集群，以产业为抓手推动区域整体价值的迅速提升。
　　3）完善设施配套与服务质量，提升外围节点城市综合承载力
　　公共服务质量和密度是决定区域价值的核心因素，公共服务均等化是提高外圈层“反磁力”的有效途径。产业新城要提高人口吸引力、实现产城融合，必须满足服务、设施、环境等各方面要求，提供优质的医疗、教育等公共服务，建设绿色生态、环境友好、配套齐全的宜居性城市。华夏幸福始终坚持“以人为本”，规划、设计、建设、运营四位一体，努力打造生态智慧、宜居宜业的幸福城市。
　　（3）都市圈化格局日益明晰态势下的房地产业务格局与趋势
　　2019年全国商品房销售面积近17.2亿平方米，同比下降0.1%。2019年中央经济工作会指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。房地产在总量见顶的背景下，呈现了多重分化的格局，以都市圈为代表的区域获得了结构性机遇，在销售额与溢价上将共享新型城镇化的长期红利。
　　1）住宅市场的结构性机会在都市圈出现
　　都市圈是中国城镇化的主体形态，已成为国家重大战略。从规模是，都市圈房地产市场已占据全国市场的半壁江山，2019年全国30个都市圈住宅市场规模约为7.03万亿2，约占市场总量的50%。从增速上，都市圈房地产市场稳稳跑赢大势，2019年全国平均商品房销售额同比增长10.3%，而1+8核心都市圈3商品房销售额同比增长20.4%4。从潜力上，人口向都市圈聚集趋势明显，都市圈核心城市常住人口增速为全国增速的2-3倍，随着人口持续向都市圈集中，都市圈购房需求将持续增长。
　　2）长线资金的支持，有利于房企的长期发展
　　在“箱体管控”、金融抑制、竞争加剧的背景下，房地产企业更需要通过长期的战略制定来实现业务的拓展和效能的提升。而长期战略的执行离不开长线资金的支持，有了较为长线的资金注入，房地产企业才能更为有效的制定战略，实现业务的拓展和转型。
　　长线资金配置不动产的需求持续上升。保险公司对不动产的投资额占其总资产的比重约2%至6%，而国内险资对不动产的配置低于1%，整体低于国际水平，配置需求提高。美国黑石集团30%的业务来自于不动产，而募资主要的来源是养老金及保险等长线资金，长线资金与不动产的结合成就了黑石集团较高的投资收益。
　　3）运营能力提高了房企的盈利能力和竞争力
　　房地产行业正在从增量时代向存量时代转变。从全球不动产的发展来看，运营能力将成为未来不动产企业的核心竞争力。日本经济失去三十年中，日本最大综合房企——三井不动产正是凭借强大的运营能力成功穿越周期，在轻重资产平衡的策略上，通过较强的运营能力获得了较高的溢价空间。优质的运营能力，一方面可提高房地产企业土地获取的竞争力，同时可让房企所持有的物业保值、增值。目前，我国一线城市城镇化率已逼近90%，未来地产的逻辑将从高周转的项目开发转向存量不动产的价值深度挖掘，运营能力将定义价值提升的空间。在房地产的重资产时代，土地储备和拓展能力决定了房地产企业的上限；随着轻重资产并存时代的到来，运营能力将决定房地产企业的上限。
　　2、公司商业地产及相关业务行业格局趋势
　　（1）消费驱动，内生增长动力充足
　　改革开放四十年来，我国经济增长模式逐步由投资与出口驱动转向消费驱动。伴随经济增长的放缓，最终消费对经济增长的贡献率却逐年上升。2019年我国全年社会消费品零售总额41.2万亿元，增长8%，连续六年保持经济增长第一拉动力，消费对经济增长贡献率57.8%，拉动GDP（国内生产总值）增长3.5个百分点。在消费规模扩张的同时，根据《麦肯锡中国消费者调查报告2020》，中国消费者信心指数（CCI）在2019年重拾升势，创十年新高。同时，随着新中产阶级异军突起，以及加快个税改革、公共服务均等化改革、消费体制机制改革等措施不断出台，居民消费理念、品质、形态、方式和行为的深刻变化，品质提升型消费呈现爆发式增长。总的来说，国内消费持续强劲、消费者信心重拾、消费升级趋势明显，三者叠加构筑了商业市场内生增长动力充足。
　　（2）“重资产”持有转型“轻资产”运营
　　我国房地产行业进入“存量时代”，盘活存量资源、推动行业向轻资产转型逐渐成为新的发展趋势。商业地产已经进入全产品线、全价值链以及全商业模式的全面竞争阶段，资产管理已经成为企业存量时代“活下去”的重要能力。精细化运营要求企业坚持产品服务品质化的同时，注重运营管理全周期，采取即售与持有并举、轻重资产模式并重的策略，实现收入来源多元化，保障运营收入快速增长，对冲周期风险，实现业务的可持续发展。参考国际和国内不动产企业的实践经验，卓越的不动产企业普遍具备更强的全周期运营管理能力，而运营精益化能力将成为企业价值实现的核心竞争力。
　　

经营计划，实现主营业务较高质量的发展。
　　1、整体业绩回顾
　　（1）主营业务稳健增长，销售回款显著回升
　　报告期内，公司主营业务稳健快速增长，实现营业收入1,052.10亿元，比上一年同期增长25.55%；实现归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，比上一年同期增长24.40%。截至报报告期末，公司归属于上市公司股东的净资产500.36亿元，比上一年度末增长14.30%。
　　报告期内，公司实现销售额1,431.72亿元，其中，产业新城业务园区结算收入额368.37亿元，园区配套住宅业务签约销售额1,029.35亿元，其他业务（物业、酒店）销售额34.00亿元。公司签约销售面积共计1,184.19万平方米。
　　报告期内，公司通过狠抓经营管理，积极回款，公司全年销售商品提供劳务收到的现金达879.27亿元，同比增长17.06%，经营活动产生的现金流入943.78亿元，同比增长17.89%，销售回款持续增长，销售回款率提升显著。
　　（2）财务状况保持健康，经营质量持续提升
　　报报告期末，公司货币资金429.63亿元，偿债能力有充分保障；公司资产负债率为83.90%，同比下降2.75个百分点。
　　报告期内，公司为确保经营稳健发展，加大了经营取地等资源储备方面的经营支出，全年购买商品接受服务的现金同比增长58.19%，为后续发展积蓄力量。尽管公司加大了经营支出，公司第四季度经营活动产生的现金流量净额实现77.35亿元，单季转正且同比2018年第四季度的2.32亿元增长3,230.21%，公司全年的投资活动产生的现金流量净额与融资活动产生的现金流量净额也均转正，公司现金流与资金安全有明显改善。
　　在公司收入、经营回款，现金流情况同比稳健增改善的基础上，公司报告期内的的降费增效措施不断深化，取得了较大成果，其中公司管理费用率同比下降1.95个百分点，销售费用率同比下降0.45个百分点，持续提升公司经营质量。
　　2、业务板块经营概况
　　（1）产业新城及相关业务
　　1）环京区域稳步发展，异地复制成果显著
　　报告期内，公司的产业新城及相关业务在保持环北京业务稳健发展的基础上，继续加快异地复制的推进，公司环北京以外区域在公司整体业绩占比持续增长，产业发展服务业务快速推进，环北京以外区域的招商力度加大。
　　①在业绩贡献方面，环北京区域实现收入579.79亿元，同比增长0.49%，环北京以外区域实现收入467.19亿元，同比增长81.74%，占公司主营业务营业收入的比例由上年同期的30.82%提升至44.62%。
　　环北京区域的产业新城业务园区结算收入及园区配套住宅业务签约销售额为569.63亿元，环北京以外区域的产业新城业务园区结算收入及园区配套住宅业务签约销售额为828.09亿元，同比增长9.51%，占公司整体销售额比例从上年同期的46.46%大幅提升至57.84%；环北京区域的园区配套住宅业务签约销售额为506.54亿元，环北京以外区域的园区配套住宅业务签约业务销售额522.81亿元，销售额比重由上年同期的43.69%提升至50.79%，环北京以外区域的销售面积比重由上年同期的54.15%提升至63.68%,继环南京和环杭州区域之后，环郑州区域成为异地复制新的销售业绩增长极。
　　②报告期内，公司坚持核心都市圈聚焦战略，打造“3+3+N”核心都市圈格局。公司在持续精耕京津冀都市圈的基础上，密集布局长三角（南京、杭州、合肥）都市圈，加快布局粤港澳都市圈三个高能核心都市圈；推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心都市圈，以及其他潜力核心都市圈。报告期内公司新增7个入库PPP项目，全部位于环北京以外的外埠区域。截至报报告期末，公司布局在各都市圈的产业新城项目，入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到32个，其中5个国家级PPP示范项目，1个省级PPP示范项目。
　　报告期内，公司环北京以外的外埠区域招商力度持续加大，引入腾讯科技（深圳）有限公司、欣旺达电动汽车电池有限公司动力电池项目等优质龙头企业及项目入驻产业园区，助力区域打造科技含量高、示范带动强的高端产业集群。报告期内，公司各地产业园区新增签约入园企业545家，新增签约投资额1,956.13亿元，同比增长17.84%，其中环京区域新增入园企业115家，新增签约投资额337.40亿元，同比增长32.83%；环北京以外区域新增入园企业430家，新增签约投资额1,618.73亿元，同比增长15.13%。报告期内公司产业服务收入274.05亿元，其中环京区域产业服务收入55.14亿元，环北京以外区域产业服务收入218.91亿元，同比增长73%。
　　公司产业新城及相关业务在环北京以外区域的迅速发展，充分印证了公司产业新城模式的可复制性，彰显公司高质量快速打造产业新城的能力。
　　2）城市发展体系完善，区域价值不断提升
　　公司坚持构建以人为本、可持续发展的宜居产业新城。通过城市的规划、设计、建设和运营“四位一体”的完整发展体系，以战略前瞻的规划引导，“多专协同”的设计支撑，“精益高效”的建设实施，精细综合的运营体系，持续进行高质量资源导入，激发城市活力，持续完善所开发区域内商业、教育、医疗等相关配套。
　　截至报报告期末，公司产业新城基础设施和公共设施建设方面，运营厂站44座；建成15座学校，在校学生数超过1.2万人；城市运营服务作业面积共计约6,600万平方米；商业运营面积115万平方米；住宅物业接管户数32万户，住宅物业管理面积4,443万平方米。公司聚焦高能级都市圈，重点投资新城开发充分、土地价值高的区域，打造1+3+2核心项目，推动产业新城成为“活力生长、产城一体、绿色生态、宜居共享”的可持续发展的宜居城市，迅速提升区域价值。
　　（2）园区配套住宅业务
　　报告期内，公司实现销售额1,431.72亿元，其中园区配套住宅业务签约销售额1,029.35亿元，其他业务（物业、酒店）销售额34.00亿元。公司签约销售面积共计1,184.19万平方米，截止报告期末储备开发用地规划计容建筑面积为1,057.96万平方米。
　　3、商业地产及相关业务
　　报告期内，公司加快贯彻“新模式、新领域、新地域”三新战略，布局商业地产及相关业务。
　　在新模式方面，公司在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，落地北京丽泽项目首个“轻资产”业务模式。在新领域方面，公司在传统产业新城主营业务领域外，积极探索并布局包括商业综合体、公共住房、康养、科学社区等相关领域，摘牌公司武汉长江中心综合体项目，布局深圳市坪山区碧岭顶等城市更新项目，并持续推进公共住房、康养方面等项目。在新地域方面，报告期内通过北京丽泽、武汉长江中心两大标杆项目进入北京及华中片区核心圈层，开启公司新业务在核心都市圈内的布局。
　　(二)公司业务板块具体进展回顾
　　1、产业新城业务进展
　　报告期内，公司坚持核心都市圈聚焦战略，打造“3+3+N”核心都市圈格局。公司在持续精耕京津冀都市圈的基础上，密集布局长三角（上海、南京、杭州、合肥）都市圈，加快布局粤港澳都市圈三个高能核心都市圈；推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心都市圈，以及其他潜力核心都市圈。
　　报告期内，公司继续按照各园区的经济发展定位，结合自有资源和渠道，聚焦电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等10大产业，多种形式并举，满足企业和地方发展要求，实现企业的园区落地。在固安、大厂、怀来等京津冀都市圈区域继续保持稳健发展的基础上，公司产业新城异地复制成果显著，长三角都市圈区域发展势头强劲，环杭州、环南京和环郑州区域已跻身公司业绩增长极，新能源汽车、高端装备制造、物流电商等产业集群已较成规模嘉善区域和溧水区域分别作为环杭州与环南京两大区域的核心，新增签约投资额增长迅速，标杆示范效应显著。报告期内公司在各区域共新增包括签约腾讯科技（深圳）有限公司、欣旺达电子股份有限公司、深圳市合丰泰光电科技有限公司、昆山之奇美材料科技有限公司、上海祥云世纪互联网络科技有限公司等545家入园企业，新增签约投资额1,956.13亿元。
　　（1）高能核心都市圈
　　1）京津冀都市圈
　　公司在京津冀都市圈的布局区域包括固安、大厂、香河、怀来、霸州、永清、文安等地，各区域紧抓京津冀协同发展机遇，结合自身优势构建产业集群，报告期内新增签约固安福爱电子有限公司、北京良工精机科技有限公司、熠跃（上海）企业管理咨询有限公司、陕西建设机械股份有限公司、北京方德精密化工设备有限公司等125家入园企业，新增腾讯华北信息技术产业总部基地等龙头项目，新增签约投资额351.24亿元。报告期内京津冀都市圈各区域产业新城新增签约投资情况如下：
　　作为财政部政府和社会资本合作示范项目以及国家发展改革委员会PPP项目典型案例的固安区域，通过强化电子信息、航空航天及智能装备、生命健康三大战略新兴产业，以及临空服务、都市消费、精品农业三大区域特色产业，形成肽谷生物医药产业园、航天产业基地、卫星导航产业港、清华大学重大科技项目（固安）中试孵化基地、电子商务产业园、新型显示产业园等产业集群聚集高地和科技服务业一大科创服务平台。报告期内新增签约固安福爱电子有限公司、北京欣斯达特控制技术有限公司、韩国大高泰科株式会社、华采科技（北京）有限公司、赛业（苏州）生物科技有限公司等37家入园企业，新增签约投资额29.21亿元。
　　大厂区域主动承接北京产业东扩转移，打造影视文化、总部商务、人工智能三大产业集群，形成影视创意制作和电视传媒产业基地、总部商务创新中心和人工智能“中国智谷”等产业基地。2019年，大厂影视小镇获批廊坊市双创示范基地，大厂科创研学孵化器获批廊坊市科技企业孵化器。报告期内新增签约入园企业17家，新增签约投资额0.52亿元。
　　香河区域依托北京科技产业协同发展机遇，围绕机器人本体、系统集成、核心零部件及服务机器人，推动集群效应整体提升，高质量打造机器人产业生态，构建京津冀机器人科技创新协同区。2019年，香河机器人产业港荣获河北省战略性新兴产业示范基地、河北省园林式单位、河北省智能制造示范园区、中国机器人十大产业园区、廊坊市科普基地、香河机器人工业设计中心、最具成长力特色小镇十强等省级、市级、行业荣誉。报告期内新增签约入园企业19家，新增签约投资额1.53亿元。
　　怀来区域顺应京津冀协同发展、京张协办冬奥和两区建设三大战略机遇，重点打造软件开发与应用、大数据与云计算、人工智能、航天装备制造、智能制造装备5大产业集群，报告期内新增签约腾讯科技（深圳）有限公司、上海祥云世纪互联网络科技有限公司、北京理工大学、北京竞业达数码科技股份有限公司等入园企业单位19家，新增签约投资额276.61亿元。继秦淮数据、世纪互联后，腾讯华北信息技术产业总部基地于2019年正式落户怀来，将建成腾讯公司规模最大、等级最高且唯一位于非核心都市的云计算综合产业基地，大数据与云计算产业集群效应不断释放。
　　霸州区域定位京津雄高端产业腹地，生态健康服务中心，形成以都市食品、智能制造装备、新型显示为主导的产业集群。报告期内新增签约熠跃（上海）企业管理咨
　　询有限公司汽车零配件智慧供应链北方区域总部项目等2家入园企业，新增签约投资额10.50亿元，为霸州区域发展高端产业奠定良好基础。
　　永清区域充分发挥区位优势，对接临空经济区，聚焦智能制造装备和航空两大产业集群。报告期内新增签约北京方德精密化工设备有限公司、北京万通铂锐科技有限公司2家入园企业，新增签约投资额0.60亿元。
　　文安区域定位产业升级新引擎，水韵城市样板区，重点发展新能源汽车及零部件、能源装备、智能制造装备三大产业集群。报告期内新增签约文安县智造众创空间有限公司文安智能制造装备产业港项目、陕西建设机械股份有限公司文安塔机智能制造项目等7家入园企业，新增签约投资额16.59亿元。
　　2）长三角都市圈
　　公司在长三角都市圈布局的区域包括嘉善、南浔、河上、无锡、来安、溧水、和县等地，报告期内上述区域新增签约入园企业224家，新增签约深圳合丰泰超薄玻璃基板深加工项目、欣旺达电动汽车电池项目等龙头项目，新增签约投资额1,040.48亿元。报告期内长三角都市圈各区域产业新城新增签约投资情况如下：
　　嘉善区域定位为全球科技创新成果转化中心，智能网联汽车、生命医疗大健康、影视传媒、商贸服务四大产业集群逐步发展成型，产业园区承载力不断提升。报告期内新增签约上海灿星文化传媒股份有限公司、武汉赛维尔生物科技有限公司、艾吉泰康生物科技（北京）有限公司等35家入园企业，新增签约投资额87.96亿元。
　　嘉善经开区区域定位为融沪科创窗口，重点围绕生命健康、集成电路两大产业集群，打造先进制造业与科技服务业融合发展的创新产业体系。报告期内新增签约昀光微电子（上海）有限公司、武汉古奥基因科技有限公司等4家企业，新增签约投资额26.50亿元。
　　南浔区域定位为太湖南科技高铁新城，以行业龙头带动，打造新型显示、智能制造装备、新能源汽车及零部件、专用装备四大产业集群，实现产业体系化、规模化发展。报告期内新增签约深圳市合丰泰科技有限公司、上海海顺新型药用包装材料股份有限公司、颜面智能科技（苏州）有限公司等10家入园企业，新增签约投资额199.55亿元。其中，深圳市合丰泰科技有限公司超薄玻璃基板深加工项目为南浔建区以来首个百亿级产业项目，项目签约落地填补浙江省在该领域的空白，带动形成新型显示产业集群，优化南浔产业结构，有力推进南浔经济转型升级。
　　萧山河上区域定位为全球绿色新材创新高地，明确以新材料产业集群为主攻方向，以高端装备新材料为核心，汽车新材料与医用新材料为延伸，依托浙江大学河上新材料研究中心打造新材料研发平台。报告期内新增签约浙江极铝新材料有限公司等11家企业，新增签约投资额21.03亿元。
　　无锡梁溪区域定位为全国物联网产业集群标杆，园区聚焦引入电子标签、软件研发、传感器、电子元器件类企业，物联网产业集群发展初具规模，产业园区承载力不断提升。报告期内新增签约无锡积高科技有限公司等18家企业，签约落地投资额21.35亿元人民币。
　　来安区域高标准对接南京国家级江北新区，定位为长三角产业创新发展新高地。
　　以电子信息、新能源汽车、高端装备制造三大产业方向为主导，导入行业亮点大项目，加快推进项目落地投产，逐步打造产业集聚优势。报告期内新增签约入园企业6家，新增签约投资额15.84亿元。
　　溧水区域定位为智能网联汽车基地，以新能源汽车为核心产业方向，构建集研发设计、整车制造、动力电池、驱动电机、专业赛道测试、高端科技服务为一体的全产业链体系，打造研发制造兼具的国家级新能源汽车产业基地。报告期内新增签约锂离子电池龙头企业欣旺达电动汽车电池有限公司等9家入园企业，新增签约投资额137.19亿元。
　　和县区域定位为江北智造门户，聚焦发展机器人、集成电路、新能源汽车及零部件、新材料四大产业集群。报告期内区域导入行业龙头项目，加快产业链上下游集聚，新增签约南京云恒科技有限公司、南京捷顺达物流集团有限公司等入园企业12家，签约投资额37.00亿元。
　　江宁区域定位为江苏特色新市镇创新发展典范，以智能制造装备与汽车零部件为两大主导产业方向，充分利用汉鼎产业园等现有载体资源，进行新旧动能转换，促进产业升级转型。报告期内新增签约1家入园企业，新增签约投资额5.00亿元。
　　南京开发区区域定位为全球创新智造中心，聚焦新能源汽车、集成电路和人工智能三大主导产业集群，不断强化龙头企业招引，吸引上下游配套企业集聚。其中蔚然三电项目已投产，拜腾汽车项目一期厂房建设完工，新能源汽车产业集群初步成型。
　　报告期内新增签约4家入园企业，新增签约投资额43.99亿元。
　　高淳区域定位为长三角智慧健康中心，围绕大健康产业与智能制造两大产业方向，着力发展医疗器械、生物制药、智能装备制造等行业领域。报告期内新增签约16家入园企业，新增签约投资额85.33亿元。
　　舒城区域依托合肥正南三十公里的区位优势，打造以集成电路、新型显示、智能终端为主的光电显示产业集群，以整车及专用车为主的新能源汽车产业集群和以自动
　　化生产线及机床为主的智能制造装备产业集群。报告期内新增签约安徽精卓光显科技
　　有限责任公司、河南尼罗河实业有限公司、合肥景喜电气设备有限公司等入园企业35家，签约投资额183.73亿元。
　　长丰区域依托合肥副中心城区及合肥北部门户的区位优势，定位长三角先进要素对接示范区，全力打造以核心配套为主的光电显示产业集群，以关键零部件为主的汽车及零部件产业集群，以下游应用为主的新材料产业集群，以智能加工装备为主的高端装备产业集群。报告期内新增签约昆山之奇美材料科技有限公司、上海万岭电气设备有限公司、合联胜利光电科技（厦门）有限公司等入园企业6家，签约投资额63.38亿元。
　　肥东区域发挥紧邻合肥城区的区位优势，借助肥东等高对接合肥国际大都市建设的机遇，打造以机器人产业为核心支柱产业，以智能制造、光电显示为重点应用领域的全国“机器人+”产业高地。报告期内新增签约深圳特瑞光学有限公司等入园企业3家，签约投资额14.50亿元。巢湖区域是巢湖对接合肥东进发展战略的门户节点，以合宁、合巢芜两大发展轴为支撑，导入行业亮点大项目，重点打造汽车及零部件、智能制造装备、智能家电三大产业集群。报告期内新增深圳市健网科技有限公司等入园企业5家，签约投资额17.98亿元。
　　3）粤港澳大湾区都市圈
　　公司在粤港澳大湾区都市圈布局江门、中山、珠海区域，报告期内上述区域新增签约入园企业9家，新增签约投资额67.76亿元。其中：
　　江门区域定位为深圳科技辐射圈的珠西创新转化枢纽，是华夏幸福产业新城模式在大湾区的先行示范，以主动承接深圳外溢支撑区域产业升级和立足本地资源禀赋基础为原则，聚焦智能硬件、智能制造装备、新能源汽车及零部件等三大产业集群。报告期内江门区域新增签约惠州市富丽电子有限公司等5家入园企业，新增签约投资额22.32亿元。
　　中山区域坚持打造粤港澳大湾区产业新城标杆，紧密围绕科技创新、新型显示、健康医药等核心产业构建三大产业集群。报告期内新增签约深圳联诚发光电股份有限公司等入园企业4家，新增签约投资额45.50亿元。
　　珠海区域定位为”珠西智造高地，滨江生态新城”，聚焦新一代信息技术、智能制造装备两大产业集群，引进龙头项目、大项目，打造大湾区科技创新示范城。目前
　　区域招商已全面启动。
　　（2）高潜能核心都市圈
　　1）郑州都市圈
　　公司在郑州都市圈布局区域为新郑、武陟、长葛、获嘉、新密、祥符等地。报告期内，郑州都市圈新增签约入园企业86家，新增签约投资额277.14亿元。报告期内郑州都市圈各区域产业新城新增签约投资情况如下：
　　新郑区域以电子信息、智能制造装备为主导产业，以现代物流、都市食品、生物医药为辅助产业，着力构建“2+3”的产业发展体系。报告期内新增签约达维多企业管理有限公司等8家优质入园企业，签约投资额102.76亿元。
　　武陟区域打造智能制造装备、都市食品、现代物流、科技服务四大产业集群，加速发展人工智能、机器人、新一代信息技术、互联网、物联网等战略性新兴产业，报告期内新增签约长沙远大住宅工业集团股份有限公司等入园企业31家，签约投资额53.49亿元。
　　长葛区域聚焦专用装备、冷链物流、医药保健三大产业集群，报告期内新增签约陕西建设机械股份有限公司等入园企业15家，签约投资额52.13亿元。
　　获嘉区域打造专用装备、应用材料、都市食品三大产业集群，逐步提升产业结构，新增签约苏州科逸住宅设备股份有限公司等入园企业19家，签约投资额36.27亿元。
　　新密区域依靠传统产业升级与新兴产业导入双轮驱动，打造生物医药、高端装备、新型元器件三大产业集群，报告期内新增签约河南恩湃高科集团有限公司等入园企业9家，签约投资额30.94亿元。
　　2）武汉都市圈
　　目前公司在武汉都市圈布局区域为双柳、问津、黄陂、孝感等地，报告期内，武汉都市圈新增签约入园企业41家，新增签约投资额98.66亿元。报告期内武汉都市圈各区域产业新城新增签约投资情况如下：
　　新洲双柳区域定位为七龙湖未来科技城，依托武汉国家航天产业基地、武汉“临江制造带”和“科技创新带”驱动，重点发展以火箭研制与发射、微小卫星研制、航天零部件、卫星运营与数据应用为主的商业航天产业集群，以智能制造装备、物流装备和能源装备为主的高端装备制造产业集群和以航空航天材料、电子材料、前沿材料为主的新材料产业集群。报告期内新增签约江苏波镁特复合材料有限公司等4家入园企业，新增签约投资额9.70亿元。
　　新洲问津区域定位为“鄂东北新磁极，大武汉健康城”。区域承接沿海产业转移，借助中部崛起优势，聚焦现代服务业、大健康、能制造三大产业集群。报告期内新增签约武汉问津天有云教育小镇（一期）项目，签约投资额7.00亿。
　　黄陂区域位于武汉北拓、黄陂南融的融合点，区域定位武汉链接全球的新触点，重点发展生物医药和新一代信息技术产业集群。报告期内新增签约陕建机武汉智能制造项目、恒亚建设总部及零部件制造基地项目2家入园企业，新增签约投资额20.00亿元。
　　孝感区域位于武汉1小时经济圈、天河机场临空15公里辐射圈内，交通便利、协同度高、是汉孝一体桥头堡，区域定位临空智造高地、环湖碧溪乐谷。重点发展新能源汽车零部件、新一代信息技术、都市消费三大集群。报告期内新增签约武汉格瑞恩新能源汽车仪表研发生产基地项目等7家入园企业项目，新增签约投资额24.35亿元。
　　嘉鱼区域聚焦汽车及零部件与高端装备两大产业集群。报告期内新增签约宁波南方塑料模具生产基地项目等16家入园企业项目，新增签约投资额26.27亿元。
　　团风区域依托武汉城市圈先进制造经济带和东部高科技经济带，构建现代食品、高端装备、新材料、生物医药四大产业集群。报告期内新增11家入园企业，签约投资额11.34亿元。
　　3）成都都市圈
　　报告期内，成都都市圈的蒲江等区域的业务也在稳步推进中，打造智能制造装备、智能硬件、都市食品、医疗器械等产业集群。报告期内，成都都市圈新增签约成都信和大通隧道装备有限公司、齐力制冷系统（深圳）有限公司等18家入园企业，新增签约投资额20.99亿元。
　　（3）潜力核心都市圈
　　公司在长沙都市圈布局雨湖、云龙区域。报告期内，长沙都市圈新增签约入园企业16家，新增签约投资额53.38亿元。其中，雨湖区域以高端装备制造、新能源汽车与新材料为主导产业，新增签约湖南柏屹创新园区发展有限公司、湖南中科富海建筑科技有限公司等4家入园企业，签约落地投21.95亿元；云龙区域聚焦智能制造装备、电子信息产业集群，新增签约广东张力科技有限公司、湖南易沃智能装备有限公司等12家入园企业，签约落地投31.43亿元。
　　公司在沈阳都市圈主要布局苏家屯区域。苏家屯区域定位为“东北产业新城标杆、中国学园都市典范”，重点打造汽车及零部件、智能制造装备、健康食品三大主导产业。报告期内，苏家屯区域依靠龙头项目引领，围绕宝马和通用两大汽车整车厂的汽车零部件配套产业已经初具规模，形成了汽车及零部件产业集群；新增签约中国宝武钢铁集团有限公司、固耐重工（苏州）有限公司、沈阳市航宇星仪表有限责任公司等入园企业13家，其中世界500强项目1个，新增签约投资额11.52亿元。
　　公司在西安都市圈布局泾阳、长安区域。报告期内，西安都市圈新增签约入园企业6家，新增签约投资额14.96亿元。泾阳区域聚焦打造电子信息、智能装备制造、现代食品三大产业集群，新增签约西安嘉瀚机电科技有限公司、西安神电电器有限公司、湖北华昌达智能装备集团股份有限公司、澳威激光公司入园企业4家，签约投资额10.20亿元。长安区域重点打造智能制造、新型显示与电子元器件、现代物流三大产业集群，新增签约西安熙瑞创新科技公司、西安金波科技公司入园企业2家，签约投资额4.76亿元。
　　公司在贵阳都市圈布局区域为修文、清镇区域。报告期内，贵阳都市圈新增签约入园企业7家，新增签约投资额20.00亿元。其中，修文区域定位为中国智慧健康谷，以新一代信息技术为亮点，以高端装备制造为主导，以现代服务业为支撑，打造“1+1+1”产业体系，新增签约民生电商控股（深圳）有限公司入园，新增签约投资额8.00亿元。清镇区域定位为黔中绿色新铝都，以铝精深加工为引领，以高端装备制造和新能源汽车及零部件为支柱，落位三大产业集群，新增签约陕西建设机械股份有限公司等6家优质入园企业，新增签约投资额12亿元。
　　（4）国际区域
　　1）卡拉旺（Karawang）。卡拉旺产业新城坐落于印度尼西亚首都雅加达以东47公里处，致力于成为世界级标杆产业园区，坚持“一个产业园就是一个产业集群”的发展理念，定位印尼重要的制造业枢纽和先进技术创新中心，全力打造“4+1”产业集群，即绿色环保建材、食品加工、消费电子、现代物流，以及中小企业创新园区。卡拉旺产业新城的招商工作持续有序开展，并不断取得重大突破。报告期内已成功签约引入14家企业，其中6家已开工建设。
　　2）唐格朗（Tangerang）。唐格朗产业园位于印度尼西亚首府雅加达西边约31公里，聚焦于医疗器械、消费电子、装备制造和现代服务业四大产业集群。唐格朗产业园成功与新加坡星迈黎亚集团签订入园协议，共同打造占地面积为9.6公顷的专业市场产业新平台，目前项目一期创意商街已启动建设，预计2020年6月开业，主体商场预计于2020年7月份启动建设；与马来西亚丰隆集团旗下GCAL公司签订入园协议，共同打造中小企业创新园；与TiaraMedika,PTBrantas,Binus签订合作备忘录，分别打造区域型综合心肺专科医院，幸福港湾商场和大学。唐格朗产业园的各项举措将极大提升新城在公共配套领域、商业体系以及生态环境方面的完整度，全面助力产业新城进一步发展。
　　2、商业地产及相关业务进展
　　报告期内，公司在商业地产及相关业务方面加快贯彻“新模式、新领域、新地域”的三新战略。
　　新模式：公司在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式。北京丽泽项目是公司“轻资产”业务模式的首个落地项目，报告期内公司完成该项目的转让交易，同时提供在项目地块上代为开发建设标的物业，并在开发建设完成后对标的物业提供运营管理服务。
　　新领域：公司在传统产业新城主营业务领域外，积极布局包括商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务。武汉长江中心项目地块于2019年9月10日摘牌，总规划计容面积117.29万㎡，是公司首个从拿地开始，涵盖开发建设、运营管理全周期的商业综合体项目。同时，公司已成功被选定为前期服务商的项目共8个，分别为深圳市坪山区碧岭项目、深圳市盐田区田心项目、深圳市宝安区东风片区项目、深圳市宝安区凤凰片区项目、深圳市光明区上村莲塘片区项目、深圳市宝安区沙浦围项目，东莞市中堂镇蕉利项目，东莞市常平镇金美村项目。其中，深圳市盐田区田心项目已通过深圳市政府重点更新项目计划立项。公共住房、康养、科学社区方面项目亦在持续推进、逐步落地中。
　　新地域：公司聚焦深耕全国五大都市圈——京津冀、长三角、粤港澳大湾区、以武汉为核心的华中片区、以成都为核心的华西片区，重点关注具有明显区位优势的城市。通过北京丽泽、武汉长江中心两大标杆项目进入北京及华中片区核心圈层，有利于开启公司新业务的布局。
　　3、公司房地产业务经营情况
　　（1）报告期内房地产储备情况
　　（2）报告期内房地产开发投资情况
　　报告期内，公司房地产业务共计实现销售金额10,293,479.69万元，销售面积11,841,941.95平方米。
　　（4）报告期内房地产出租情况

　　三、公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　1、公司产业新城及相关业务行业格局趋势
　　2019年12月16日，习近平总书记在《求是》发表文章《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》，明确指出“我国经济发展的空间结构正在发生深刻变化，中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式”。作为有序衔接中心城市和城市群的重要环节，都市圈已逐渐成为推动区域高质量发展的关键抓手，是中国未来城镇化的主体空间形态。我国30个核心都市圈1以占全国4.5%的面积，承载了全国32%的人口，创造了全国52%的GDP。
　　时值国家发展改革委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》一年有余，公司将继续紧抓都市圈化的趋势性红利与结构性机会，立足都市圈外圈层深耕产业新城及相关业务，并在都市圈核心区积极探索商业地产及相关业务，双轮并进，实现可持续发展。
　　（1）中国城镇化已迈入都市圈化时代
　　1）空间结构优化，外围节点及微中心迎来高速发展
　　相较发达国家，我国城镇化发展的差距主要在微中心和节点城市。以东京为例，50-100万级（人口）城市5个，20-50万级城市18个，5-20万级城市84个，而北京的相应数量分别为2个、7个和8个。随着都市圈化趋势的不断强化，大城市空间
　　1包括北京、上海、广州、深圳、武汉、成都、郑州、重庆、南京、天津、西安、厦门、长沙、杭州、合肥、沈阳、石家庄、青岛、宁波、济南、福州、南昌、哈尔滨、昆明、长春、太原、贵阳、南宁、海口、乌鲁木齐，都市圈范围基于通勤率及其他综合指标划定。
　　扩展将从单中心“摊大饼”模式向多中心网络模式过渡，在分工合作、优势互补的基础上，形成联动发展的共生体。未来新型城镇化进程中，节点城市及微中心将发挥关键支撑作用，成为引领区域发展的重要增长极。
　　2）人口持续集聚，都市圈成为新增城镇人口的核心载体
　　我国发展动力极化现象日益突出，人口向优势地区集聚的趋势明显，都市圈已成为新增城镇人口的核心载体。随着近年来户籍制度的弱化和以高职、高技术为代表的新生代劳动人口流动，都市圈尽享人口的规模红利、质量红利和移动红利。习近平总书记在《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》一文中直指“促进迁移人口落户要克服形式主义，真抓实干，保证迁得出、落得下”，除中央已有明确政策规定之外，全面放宽城市落户条件，完善配套政策，打破阻碍劳动力流动的不合理壁垒，促进人力资源优化配置，预计未来都市圈人口红利将持续释放。
　　3）产业协同发展，空间布局合理化，区域产业效能得到系统性提升
　　随着产业空间布局的优化，都市圈内外圈层间的合作深度和协同作用不断强化，区域产业效能得到系统性提升。金融保险、商贸服务等都市核心功能持续向内圈层集聚，大型制造生产、部分金融保险、企业服务中后台及娱乐休闲配套产业则逐渐向周边转移。内圈层的产业结构升级以及部分产业向外转移，将带动内圈层的产业升级更新以及外圈层新建厂房、新建生产线、新建设备等大量产业投资。
　　4）补齐外圈层发展短板，实现基础设施有机耦合、公共服务共建共享
　　公共资源配给在时序上滞后于人口流动，在空间上呈现圈层化递减特征，优质的教育、文化、医疗、卫生等资源集中在内圈层，外圈层配套不足。未来随着都市圈一体化进程的加速，基础设施和公共服务将通过统筹配套实现有效配给，与常住人口建立挂钩机制，提高公共服务资源供给的数量和质量，带动外圈层大量有效投资。
　　（2）都市圈化背景下的产业新城格局与趋势
　　产业新城业务紧紧把握以都市圈为核心的新型城镇化历史契机，顺应发展规律和国家政策，以开发性PPP模式为都市圈外圈层提供综合解决方案，有效促进产业结构转型升级，最终实现产城融合，助力都市圈一体化进程和区域整体的高质量发展。培育发展产业新城有助于区域价值的提升，实现经济发展、城市发展和民生保障三大目标，是顺应城镇化发展趋势、适应地方转型需求、提高人口吸引力和承载力的有效途径，广受当地政府欢迎，具备巨大的业务潜力。
　　1）聚焦都市圈，立足外圈层发展产业新城正逢其时
　　都市圈一体化发展的大背景下，外圈层成为承接内圈层人口、产业、资本等资源外溢的主阵地。由轨道交通、高速公路等组成的网络化交通体系为外圈层节点城市和微中心的发展提供了有力支撑。华夏幸福产业新城布局于都市圈外圈层，交通区位优势突出，顺应了新型城镇化的发展趋势，满足了区域高质量发展的客观需求，发展前景广阔。
　　2）打造产业集群，以产城融合带动节点和微中心高质量发展
　　产城融合是产业新城发展的核心竞争力。都市圈产业从内到外呈现“三二一”逆序化分布，价值链上的不同环节在更大范围内有序转移、合理分布，进而发挥规模效益和集聚优势。内圈层加速产业结构调整升级，具备大量低价的土地资源、人力资源以及强烈的发展诉求的外圈层则通过承接外溢产业资源促进自身发展、形成良性合作。
　　华夏幸福产业新城聚焦核心都市圈，提供靶向性、定制化的区域发展综合解决方案，围绕十大产业打造创新集群，以产业为抓手推动区域整体价值的迅速提升。
　　3）完善设施配套与服务质量，提升外围节点城市综合承载力
　　公共服务质量和密度是决定区域价值的核心因素，公共服务均等化是提高外圈层“反磁力”的有效途径。产业新城要提高人口吸引力、实现产城融合，必须满足服务、设施、环境等各方面要求，提供优质的医疗、教育等公共服务，建设绿色生态、环境友好、配套齐全的宜居性城市。华夏幸福始终坚持“以人为本”，规划、设计、建设、运营四位一体，努力打造生态智慧、宜居宜业的幸福城市。
　　（3）都市圈化格局日益明晰态势下的房地产业务格局与趋势
　　2019年全国商品房销售面积近17.2亿平方米，同比下降0.1%。2019年中央经济工作会指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。房地产在总量见顶的背景下，呈现了多重分化的格局，以都市圈为代表的区域获得了结构性机遇，在销售额与溢价上将共享新型城镇化的长期红利。
　　1）住宅市场的结构性机会在都市圈出现
　　都市圈是中国城镇化的主体形态，已成为国家重大战略。从规模是，都市圈房地产市场已占据全国市场的半壁江山，2019年全国30个都市圈住宅市场规模约为7.03万亿2，约占市场总量的50%。从增速上，都市圈房地产市场稳稳跑赢大势，2019年全国平均商品房销售额同比增长10.3%，而1+8核心都市圈3商品房销售额同比增长20.4%4。从潜力上，人口向都市圈聚集趋势明显，都市圈核心城市常住人口增速为全国增速的2-3倍，随着人口持续向都市圈集中，都市圈购房需求将持续增长。
　　2）长线资金的支持，有利于房企的长期发展
　　在“箱体管控”、金融抑制、竞争加剧的背景下，房地产企业更需要通过长期的战略制定来实现业务的拓展和效能的提升。而长期战略的执行离不开长线资金的支持，有了较为长线的资金注入，房地产企业才能更为有效的制定战略，实现业务的拓展和转型。
　　长线资金配置不动产的需求持续上升。保险公司对不动产的投资额占其总资产的比重约2%至6%，而国内险资对不动产的配置低于1%，整体低于国际水平，配置需求提高。美国黑石集团30%的业务来自于不动产，而募资主要的来源是养老金及保险等长线资金，长线资金与不动产的结合成就了黑石集团较高的投资收益。
　　3）运营能力提高了房企的盈利能力和竞争力
　　房地产行业正在从增量时代向存量时代转变。从全球不动产的发展来看，运营能力将成为未来不动产企业的核心竞争力。日本经济失去三十年中，日本最大综合房企——三井不动产正是凭借强大的运营能力成功穿越周期，在轻重资产平衡的策略上，通过较强的运营能力获得了较高的溢价空间。优质的运营能力，一方面可提高房地产企业土地获取的竞争力，同时可让房企所持有的物业保值、增值。目前，我国一线城市城镇化率已逼近90%，未来地产的逻辑将从高周转的项目开发转向存量不动产的价值深度挖掘，运营能力将定义价值提升的空间。在房地产的重资产时代，土地储备和拓展能力决定了房地产企业的上限；随着轻重资产并存时代的到来，运营能力将决定房地产企业的上限。
　　2、公司商业地产及相关业务行业格局趋势
　　（1）消费驱动，内生增长动力充足
　　改革开放四十年来，我国经济增长模式逐步由投资与出口驱动转向消费驱动。伴随经济增长的放缓，最终消费对经济增长的贡献率却逐年上升。2019年我国全年社会消费品零售总额41.2万亿元，增长8%，连续六年保持经济增长第一拉动力，消费对经济增长贡献率57.8%，拉动GDP（国内生产总值）增长3.5个百分点。在消费规模扩张的同时，根据《麦肯锡中国消费者调查报告2020》，中国消费者信心指数（CCI）在2019年重拾升势，创十年新高。同时，随着新中产阶级异军突起，以及加快个税改革、公共服务均等化改革、消费体制机制改革等措施不断出台，居民消费理念、品质、形态、方式和行为的深刻变化，品质提升型消费呈现爆发式增长。总的来说，国内消费持续强劲、消费者信心重拾、消费升级趋势明显，三者叠加构筑了商业市场内生增长动力充足。
　　（2）“重资产”持有转型“轻资产”运营
　　我国房地产行业进入“存量时代”，盘活存量资源、推动行业向轻资产转型逐渐成为新的发展趋势。商业地产已经进入全产品线、全价值链以及全商业模式的全面竞争阶段，资产管理已经成为企业存量时代“活下去”的重要能力。精细化运营要求企业坚持产品服务品质化的同时，注重运营管理全周期，采取即售与持有并举、轻重资产模式并重的策略，实现收入来源多元化，保障运营收入快速增长，对冲周期风险，实现业务的可持续发展。参考国际和国内不动产企业的实践经验，卓越的不动产企业普遍具备更强的全周期运营管理能力，而运营精益化能力将成为企业价值实现的核心竞争力。
　　(二)公司发展战略
　　公司发展愿景是中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台。在城镇化迈向都市圈化的战略机遇下，公司将持续深耕都市圈，围绕京津冀、长三角、粤港澳、郑州、武汉、成都等进行布局，在都市圈层和城市圈层重点布局产业新城及相关业务，在城市圈层和核心圈层重点布局商业地产及相关业务。公司在落地上述战略布局的过程中，将不断提升现金流能力、降低负债、保持利润稳健增长，持续提升经营质量，实现公司业务的长期稳健发展。
　　1、产业新城及相关业务：回归经营逻辑，实现双城驱动
　　（1）产业新城
　　公司在产业新城业务方面，将以实现回归业务逻辑，强化现金流能力为目标，通过实现区域分类，一城一策，提升经营质量，同时在投资方面做到精准投资、聚焦投资，全面开放合作，实现产业新城、住宅平台化。为实现上述战略目标，公司产业新城业务将加快推进产业新城“四化”：
　　1）“区域价值最大化”。通过区域规划、区域发展、土地价值推广，帮助政府提升区域的资源、资产和城市价值，做大产业新城回款的来源和保障。
　　2）“产业发展龙头化”。帮助政府发展产业，尤其是龙头项目的招商和落地，带动区域产业集群的打造和升级，从而大幅增加客户满意度，保证产业新城利润实现。
　　3）“经营一城一策化”。区域分类，一城一策，提升经营质量，实现现金流自给自足，同时积极谋求发展上档升级，推动区域进入成熟期；精准投资，聚焦投资高效区域。
　　4）“新城开发平台化”。通过全面开放合作，吸引社会各方参与产业新城及住宅投资，分享收益，从而更好的撬动产业新城资源，加速新城建设。
　　（2）园区配套住宅
　　园区配套住宅业务：将持续提升市场化开发能力，通过精准投资、操盘精细化、提升孔雀城住宅产品市场竞争力。
　　1）在精准投资方面，包含区域优选、项目优选、全周期管理三步。首先，深化住宅市场研判，优选区域，新进区域控制总量，小步试水；其次，持续提高项目投资标准，用市场化指标（IRR、净利润率、回正周期），匹配项目投资；再次，不断动态跟踪项目表现，复盘项目成果，利用复盘结果指导区域与项目选择，实现合理现金流下利润最大化。
　　2）在精细化操盘方面，通过建立项目全周期管控、过程动态测算、及时纠偏来提升项目精细化操盘能力。
　　3）在提升产品竞争力方面，通过提升产品溢价能力、强化品质控制、降低成本、提升获客效率来全面打造住宅产品竞争力。
　　2、商业地产及相关业务：快速推进，深化“三新战略”
　　（1）新模式
　　在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，实现轻重并举；在盘活存量资产，优化资产负债结构的同时，以资产管理输出的模式，深化资本合作，快速切入市场，逐步迭代更新投资模式，逐步探索代建代运营、基金、资产证券化等其他市场化模式；跨界合作，借力科技创新平台；
　　（2）新领域
　　在传统产业新城主营业务领域外，努力探索开拓包括商业综合体、公共住房、康养、科学社区等细分领域，落实布局战略，丰富业务打法。
　　（3）新地域
　　贯彻核心都市圈战略——京津冀、长三角、粤港澳大湾区、以武汉为核心的华中片区、以成都为核心的华西片区，重点关注具有明显区位优势的城市，以标杆项目积极切入都市圈核心圈层；持续谋划、以点带面、高效落地，打造标杆项目，发挥“标杆”效应。
　　3、持续提升经营质量，追求长期稳健发展
　　继续回归经营业务逻辑，持续提升公司财务管理能力，提升公司经营回款，持续优化经营性现金流，实现合理现金流下利润最大化。合理控制负债率，优化杠杆，实现规模稳健增长。
　　(三)经营计划
　　2020年，公司将切实贯彻发展战略，实现公司业务高质量稳健发展。
　　预计2020年施工面积合计约3,849.4万平方米，预计新开工面积合计约1,110.6万平方米，预计竣工面积合计约1,077.6万平方米。
　　注：公司商业地产及相关业务中的丽泽项目为轻资产运营模式，为公司接受委托进行代建。
　　上述开工计划和竣工计划可能受到以下因素影响导致变更或调整：（1）宏观经济、行业周期波动（2）法规政策变更致使开发项目未能如期取得相关证照（3）严重自然灾害以及突发性公共卫生事件（4）其他不可预测的重大事项。
　　上述经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，投资者应对此保持足够的风险认识，并且应当理解经营计划与业绩承诺存在差异，敬请投资者注意投资风险。