报告期内核心竞争力分析 　　公司主营的市北高新园区在近30年的发展更迭中，几经转型、与时俱进，始终保持走在时代潮流前列，持续强化核心竞争优势。公司始终坚持“六个度”发展思维导向（提升站位高度、加大开发强度、做优经济密度、深化培育力度、展示服务温度、擦亮品牌亮度），为追求更高质量发展打下坚实基础。 　　1、成片精品化产业载体开发能力 　　公司主营的市北高新园区地处上海静安中心城区位置，是静安“中环两翼产城融合集聚带”的重要组成部分，更是静安对接上海全球科创中心的核心承载区。近年来公司在产业载体开发与运营方面始终秉持着“科创市北、智慧产业、智能建筑”的经营理念，根据静安区政府统筹规划的功能区块和产业要素定位，集中打造了一批符合未来园区产业发展导向的空间载体。其中包括市北总部经济园、市北-新中新、市北-云立方、市北-智汇园、市北-壹中心等建成项目，以及在建的市北-西岸壹号、市北-聚能湾创新社区、静安市北国际科创社区。公司以成为“中心城区新标杆、上海发展新亮点”为动力，努力将市北高新园区建设成“科技要素更集聚、创新创业更活跃、生活服务更完善、交通出行更便捷、生态环境更优美、人文氛围更浓厚”的新型科创产业社区。 　　2、高集聚度大数据产业先发优势 　　公司多年来躬耕于生产性服务行业，深谙其中的发展规律，并在此过程中逐步完成了“产业+服务+政策+载体+配套”的深度融合。通过结合自身优势和特色，公司经营下的市北高新园区已经形成了以总部经济为主导，以大数据、云计算、人工智能为特征的新一代信息技术服务业的产业发展格局。 　　作为上海市首个“大数据产业基地”，园区目前已吸纳300余家大数据相关企业入驻，占全市总数的近1/3，形成了高度集聚的产业发展生态。大量知名企业机构纷至沓来，上海市大数据中心、上海数据交易中心、大数据流通与交易技术国家工程实验室、复旦大数据试验场、交大健康大数据研究院、上海信投、亚马逊AWS联合创新中心等，应用领域涵盖了政务、交通、金融、旅游、商业、医疗健康、智能制造。在此基础上，公司在产业发展的战略上提出“数智经济”发展概念，通过对“数据采集、数据分析、数据应用”的全产业链布局，绘制出上海首张数据智能产业链图谱。 　　持续上升的产业集聚度也带热了园区产业氛围。园区接连举办了静安国际大数据论坛、市北GMIS全球数据智能峰会等行业论坛，瞄准前沿科技，凝聚中外专家智慧，吸引中外科创企业落户园区；还举办了人工智能BOT大赛、SODA大赛等创新创业比赛，为优秀人才和团队提供展示机会，从而激发创新创业活力。园区还牵头搭建一批包括上海市公共数据开放应用示范区、上海区块链生态创新中心、5G+8K上海市超高清视频产业示范基地、大数据创新学院等在内的功能平台，为这些人才团队提供开放共享资源，加速成果转化落地和技术创新再升级。 　　3、体系化企业孵化培育和产业投资能力 　　市北高新旗下国家级孵化器聚能湾，依托园区产业集聚优势，以创新带动创业，以创业带动就业，已经形成了从“苗圃-孵化器-加速器”的完整孵化链条。报告期内，聚能湾创新创业中心获得“国家级中小企业公共服务示范平台”称号，并顺利通过了“全国创业孵化示范基地”复评。公司始终致力于推动聚能湾国家级孵化器的战略转型，立足政策、空间、系统、投资、生态等全方位领域，凸显专业化、品牌化、国际化，进一步增强聚能湾孵化器的核心竞争力和市场影响力。截至2019年末，聚能湾累计孵化苗圃项目295项，孵化企业300余户，目前在孵企业102户，加速器企业达59户，申报各类科技项目157项。 　　在产业投资方面，公司坚持“基地+基金”、“培育+投资”运营理念，组建和培养了一支具备专业能力的投资管理团队，持续提升公司产业投资效益，不断优化园区产业发展环境。2019年，公司还启动了“‘数智云腾’市北高新助力科创引培计划”，遴选出17家园区内优秀的科创企业纳入重点培育企业，同时与海通证券、国浩、毕马威等8家知名机构共同组建了“市北高新助力科创引培联盟”，借助这些企业机构的专业能力为重点培育企业提供政策、投融资、法律、财会等专项指导，帮助这些企业快速成长，同时通过整个培育体系，更好地培育和挖掘产业投资的优秀标的，以期在未来能够充分释放和分享资本市场带来的红利。 　　4、企业服务导向品牌力 　　作为竞争类上市国企，公司始终从自身发展定位出发，计划周密、提前布局，坚持市场化、专业化、国际化运作。公司在产业园区专业化、精品化、品牌化运营方面积累了宝贵的成功经验，建立了在园区开发建设、招商引资、企业服务和产业投资等领域的专业、高效运营团队，并随时根据业务发展需要，持续补充和优化专业人才队伍，为经营发展提供了坚强保障。目前公司已经形成了具有“市北品牌”的产业园区综合运营模式，在注重产业、人才、品质、配套、功能、生态和管理的等各要素的综合发展的前提下，坚持突出主业，优化业务结构，不断提升企业核心竞争力。

可能面对的风险
　　1、宏观经济政策风险
　　园区开发是地产开发的一种，属于资本密集型行业，对于信贷等融资工具有较强的依赖性。
　　鉴于随着经济压力下行，国家宏观经济政策变动可能性愈发增大，可能对公司所从事的园区开发投资、建设、运营和管理业务产生一定影响。政府所采取财政及货币政策将直接影响公司通过信贷等工具融资的难度，从而滞缓公司项目建设进度。另外园区产业载体招商及产业投资业务，通常来说与当年度经济发展水平、通胀水平、流动性供给、利率变化等因素具有较强相关性。因此，公司将密切关注宏观经济和国家政策走势，努力把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营计划，提升公司整体竞争能力。
　　2、项目开发的风险
　　虽然公司在多年的市北高新园区开发和建设过程中，积累了丰富的园区开发经验，通过创造性地运用模块招商、平台招商、强化服务等综合手段为入驻企业提供了所需产业载体，在完善产业载体运营的过程中，建立了一套完善的开发流程和开发标准。但由于园区产业载体及其相关的配套设施项目开发具有开发周期长、投入资金量大等特点，在整个开发过程中，涉及规划设计单位、施工单位、建材供应商、物业管理等多家合作单位，同时受到国土资源、规划、城建等多个政府部门的监管。上述因素使得园区产业载体开发项目的工程进度、施工质量和营销等方面存在不确定性，如果上述某个环节出现问题，就会对整个项目开发产生影响，并可能直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升、销售情况不符合预期等问题，在经营中若不能及时应对和解决上述问题，可能对未来公司经营业绩产生一定的影响。为此，公司将综合分析外部宏观、行业发展动态及公司内部的实际经营情况，对开发项目作出科学合理的分析与策划，更加注重提升项目质量、控制投资风险，并强化对项目开发过程的风险管控和动态管理，不断提升公司的风险管控能力。
　　3、租赁业务经营风险
　　园区产业载体的销售与租赁是公司的主营业务。随着公司资本规模积累以及长期发展需要，公司对产业载体整体运营模式从以销售为主转向租售并举。在租赁模式的经营下，园区物业的所有权并未发生转移，未来租赁市场的整体波动、上海市内其他园区的开发建设、租金价格变化均会对公司租赁业务的收入产生一定影响。此外，若公司园区产业载体租赁板块下属物业租约出现集中租约到期不续租的情况，可能会在一定时间内对公司的业绩产生一定影响。为此，公司将深入调研，找准租赁市场定位，建立以客户测评风险评级为基础的客户信息系统，同时强化合同制定和审核流程，以保证租赁业务收益的长期稳定性。
　　4、产业投资风险
　　随着市北高新园区内产业集聚效应的增强，园区内陆续涌现出一批具有良好发展潜力的优质企业，为公司的产业投资奠定了坚实的基础。公司近几年积极探索“基金+基地”、“培育+投资”的创新业务模式，进一步加大产业孵化和产业投资的力度，为公司的可持续发展创造新的利润增长点。但是，公司的“地产+投资”双轮驱动刚开始起步，虽然公司在产业地产运营领域积累了较成熟的经验，但在产业投资上仍处在初创阶段，并且产业投资项目自初始投资至达到成熟盈利状态需要一定的培育期，公司的投资业务可能存在投资决策风险以及投资退出风险，进而导致投资收益的不确定性。为此，公司将在依托市北高新园区的产业优势、丰富的优质企业资源挖掘和提升产业投资机会的同时，不断优化公司的投资管理体系、完善投资管理制度，强化对投资项目进行“投前-投中-投后”的全程化地监督和管理，确保产业投资的安全和效益。
　　5、疫情防控风险
　　2020年初突发的新冠肺炎疫情正在对国内乃至全球市场造成巨大影响，为全球金融市场及实体经济发展带来巨大的不确定性，甚至在一定程度上引起聚发性恐慌，全球经济衰退几成定局。疫情爆发的第一时间，公司响应各级政府号召，在园区迅速成立应急防控工作小组，按地块划分责任区，责任归属落实到人，并组织力量投入到疫情防控工作中。截至目前，园区防疫工作稳定可控，公司在疫情期间有力保障了园区有序运营及企业职工的生命健康安全，做到了“零疑似、零确诊”。园区1470家企业复工备案完整，其中总部企业、重点税收企业和规模以上企业复工率达100%。园区作为首批仅两家重点园区在全市率先试点推行使用“随身码”，较好地完成了疫情防控的各项工作，并取得了阶段性胜利。
　　目前国内疫情防控趋势向好，可国际防疫形势正逐步面临最严峻时刻。公司将在下一阶段防控工作中，配合各级政府将工作重点从内部防控逐步转向防止外部输入。公司将按照区委、区政府总体要求，全面统筹推进各项防疫措施，确保复工复产复市后的正常秩序，争取早日迎来疫情防控和经济发展的双胜利。