天地源展望2020,天地源未来发展?

    行业格局和趋势
      1、2019年房地产市场概述
      2019年,在中美贸易摩擦、全球经济复苏放缓的不利影响下,我国基本实现了经济增速企稳。房地产行业全年实现商品房销售面积17.16亿平方米、销售额15.97万亿,量稳价增。市场政策调控更注重“因城施策”,“维稳”是调控的总基调,市场总体表现出如下特征:
      (1)房地产市场调控总体偏紧偏严
      2019年全年来看,在坚持“房住不炒”的调控逻辑下,中央一再强调“不将房地产作为短期经济刺激手段”,实施“因城施策”,落实“稳地价、稳房价、稳预期”,各地保持了调控的连续性和稳定性,政策总体偏严偏紧。同时,随着银保监会整治地产领域融资乱象,融资环境持续收紧、融资成本上升,以及棚改货币化安置的逐步退出,各级市场量价均趋于稳定,区域之间分化加剧。
      (2)土地市场趋于理性
      随着地方政府保持稳步推地节奏,住宅用地供需规模同比小幅增长,成交楼面均价保持较高水平,平均溢价率与2018年基本持平。由于金融监管从严,尤其土地前端融资受限,土地市场整体表现较为理性。但是,各级别城市表现不同,一二线城市由于土地供应有限,市场竞争激烈,土地价格和溢价率居高不下;三四线城市,除都市圈附近热点城市以外,市场热度有所降低。
      (3)房地产企业业绩增长趋缓,强化现金流管理
      受市场政策调控趋严的影响,品牌房企销售业绩虽然保持增长,但是增速较2018年下降,新增千亿房企的数量也同比减少。同时,叠加房地产金融监管从严,开发贷、信托等行业融资通道收缩,企业资金承压,拿地越发谨慎,严控土储销售额比,随行就市加快推盘,通过多元化布局确保自身现金安全和经营稳健。
      2、2020年房地产市场展望
      年初,遭遇新冠肺炎疫情的黑天鹅事件,疫情扩散和防控叠加宏观经济增速下行周期,全球金融市场波动加剧。房地产行业也受到严重影响,土地储备、开工、销售都被迫延迟,短期内行业市场经营风险加大。但是商品房市场中长期需求有支撑,房地产仍是我国经济的稳压器。
      金融方面:中央货币政策、财政政策更加积极,央行下调MLF利率,财政部也出台了减税降费举措,以确保经济部门正常运行。受益于相对偏松的金融环境,房地产市场的信贷政策也出现了宽松的信号,预计2020年房企融资环境将有所改善。
      政策方面:中央在强调“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的前提下,各地因城施策更加灵活,许多省市在供给侧和需求侧密集出台房地产行业扶持政策,以提振市场信心,保障房地产市场的平稳运行。总体看,2020年政策环境优于2019年。
      行业方面:在中央及地方大力促进经济恢复、相对宽松的金融环境以及利率水平下,购房需求将得到有效释放。考虑疫情对房地产短期影响,房企以价换量的概率大,商品房销售价格增幅将趋缓,但由于开工推迟等因素导致供应延迟,预计全国商品房销售规模较2019年可能出现一定回落。
      3、公司主要业务所在城市的行业发展状况及市场地位分析
      2019年,在中央“因城施策”的政策调控方式下,不同能级城市走出了相对独立的市场行情。随着公司项目储备的落地和开发,公司在持续深耕西安大本营的基础上,形成了长三角区域以苏州为核心的多城市多项目运营,在京津冀区域实现以天津为核心的区域深耕,实现了珠海、榆林等新城市的布局,巩固了粤港澳大湾区的发展基础,拓宽了陕西区域的发展空间。
      在公司开发项目所在区域分别来看:
      (1)二线城市:西安、苏州、天津、重庆
      西安作为关中城市群核心、国家中心城市,区位优势明显,GDP增速明显提高,吸引大量人口落户,长期来看城市房地产行业基本面较好;因商品房成交价格持续上涨,调控政策升级;土地供需量均同比下降,成交楼面价格持续上升;商品住宅成交有所下滑,成交价格同比上涨幅度收窄,但库存仍处于低位。
      苏州是长三角重点城市,经济高速增长,人均GDP仍远高于全国平均水平,产业基础好,人口基数大,外来人口占比高,购房需求旺盛;2019年调控升级,短期成交受到打压,但全年商品房销售面积大幅回升,呈现量价齐涨的趋势。
      天津作为京津冀经济圈的核心城市之一,经济体量大。对接首都部分功能,调控政策局部略有放松;土地供需量大幅增长,达近五年新高,成交楼面价格止跌回稳;商品房成交量小幅回升,成交价格微涨,供应维持高位,库存压力增大。
      重庆是成渝经济圈的核心城市,基本面好、人口基数大、房价收入比适中。随着合作共建西部陆海新通道利好释放,城

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    • 江恩支撑:2.64
    • 江恩阻力:2.97
    • 时间窗口:2021-12-11

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