首开股份年底突击破千亿 权益比例下降利润或添变数

　　2019年1月9日，北京首都开发股份有限公司(以下简称“【首开股份(600376)、股吧】（600376）”)发布2018年12月份销售及取得房地产项目情况简报称，2018年12月份，公司共实现签约面积74.32万平方米，签约金额166.99亿元，自10月份以来连续三个月创下公司单月销售金额历史新高。全年，公司共实现签约面积377.56万平方米，同比上升27.97%；签约金额1007.27亿元，同比大幅上升45.58%，走出了区别于市场及龙头企业的“独立行情”。

　　2018先抑后扬现半年扭转局面

　　首开股份两年来销售金额增速走出“深V”图形，如下表所示，经历2015年以来的高速增长后，公司2017年销售金额呈现先扬后抑的走势，从2017年年初1-2月份累计同比增长高达49.26%下降至全年9.65%的增速。而2018年开年便迎来销售同比的大幅下滑，而经过一年的努力后，最终实现了全年45.58%的高增长，与2017年刚好相反，2018年呈现出先抑后扬的走势。

　　正如在年初市场趋冷的大背景下首开股份立下全年冲击千亿销售额的目标令人刮目一样，在上半年销售金额同比增度依然为-19.7%的情况下，依然能在下半年扭转局面并将全年的销售增速提到不可思议的45.58%，增速曲线呈“深V”走势，实现大反转，如下图所示。

　　值得注意的是，从单月销量金额来看，2017年全年及2018年前三季度，首开股份的销售金额都在60-70亿元人民币左右，而最终让首开股份实现千亿销售目标的是2018年最后一个季度的销售突击发力。首开股份最后三个月的销售金额分别为152.06亿元、163.59亿元、166.99亿元，相较于之前月份的平均水平上涨一倍有余，而这基本排除季节性因素，2017最后三个月的销售并未出现突然大幅上涨的情况。如此体量的单月销售金额也是连续创出【首创股份(600008)、股吧】（600008）历史销售金额的新高。

　　在京业务占比近一半增长与楼市趋冷形成反差

　　作为一家在北京市场深耕历史已久的市属国资背景开发企业，首开股份在北京开发了众多地产项目，目前在北京仍然有不少土地储备及潜在开发资源。30多年的开发历程使得首开股份获得了“一部首开史，半座北京城”的美誉。据中国指数研究院数据，首开股份在北京的市场份额超万科、中海、保利等龙头企业。

　　根据中国指数院研究院数据统计，2018前11个月首开股份在北京在售项目达47个，在售面积1035万平方米，在京土地储备17个，面积为217万平方米。根据公司12月份公布的拿地数据情况，首开在2018年在京土地储备新增3宗，总建筑面积约为48.2万平方米。日前，首开股份副总经理田萌在北京区域品牌发布会上表示，2018年公司房地产协议销售额将突破1000亿元，其中北京区域占比约一半左右，达到500亿元。其余城市主要包括苏州、福州、太原、大连、沈阳、杭州、葫芦岛等城市。

　　与首开股份同比大幅增长的景象不同的是，2018年，北京坚持调控目标不动摇、政策执行不放松。全年，北京市的住宅市场同比量稳价跌，整体销售额较去年呈现明显下滑趋势。根据国家统计局数据显示，2018年以来，北京市商品房销售金额、住宅销售金额的同比增速均为负，下半年以来累计同比降幅也仅仅是有所收窄而已。

　　单月数据看，北京市商品房销售及住宅销售金额在4季度有所提升，但整体幅度有限。相比较于首开股份四季度的爆发式增长，北京楼市只能说是有企稳迹象。

　　合作拿地权益比例低或为未来利润带来不确定性

　　值得注意的是，按照首开股份副总经理田萌的表述，北京市场贡献了全年销售的一半，假若每个月中，北京市场销售金额的占比均为50%，则首开股份在10月、11月份、12月份在北京的销售金额分别将达到76.03亿元、81.8亿元、83.5亿元。而据国家统计局数据，北京市10月、11月商品房销售金额也仅有198亿元、255亿元，也就是说，首开股份在10月份、11月份在北京的销售金额占比高达38.4%、32.07%，在北京这个群雄逐鹿的市场，这一比例是非常高的。

　　首开股份全年流量金额同比增速能保持较高增幅，一方面是四季度前所未有的逆势“发力”，另一方面主要是由于公司近年来新增土地项目的权益比例有所下降的原因，尤其是北京的项目。众所周知，首开股份在北京“朋友圈”甚广。以2017年北京新增项目为例，首开所得16个项目全部为联合所得，甚至是从刚刚公布的12月拿地情况看，除了竞得位于成都市天府新区项目以及北京延庆的棚改项目，其余6个新增项目均为合作开发项目。

　　2017年底公司储备的在京项目中，扣除截止2018年三季度依然未有开发的，剩余的项目全部已经进入开发或销售，通常一个项目从拿地到预售的周期看，这些项目构成2018年销售金额的重要部分，合计建筑面积为179万平方米，这些项目全部为合作开发项目，而这些项目的权益比例仅有不到40%。如此低的权益比难免给人一种“光赚吆喝”的印象。即使回溯公司2016年在京土地储备情况，扣除截止2018年三季度依然未有开发的，项目的权益比例也仅50%左右。

　　在金融监管从严、行业资金面更趋紧张的情况下，百亿企业加大合作拿地力度，有助于分摊运营风险。根据中指土地数据库对全国300个重点城市的监测数据显示，1-12月流拍住宅用地已超700宗。2018年，50家百亿代表房企拿地权益比例均值为78.4%，较去年同期降低了0.4个百分点。其中，5000千亿以上企业的合作拿地力度稍有增强，权益比例较去年同期降低了0.2个百分点；1000-5000亿企业仍是代表房企中合作意愿最强的阵营，权益比例最低，如阳光城、金茂、中南置地的权益比例低于70%；500-1000亿及300-500亿企业也加强了合作拿地的力度，权益比例分别下降了4.8个、8.4个百分点；100-300亿企业受自身资源限制，较多独立拿地，权益比例达到98.1%。

　　根据此前统计的数据显示，首开股份在2017年、2018年半年销售毛利率、净利润率都明显低于主流上市房企的平均水平，上半年净利润率仅为8.94%，而ROE也仅5.29%。而首开股份在北京的拿地项目多为合作拿地，这其中有不少项目的权益比例是低于50%的，这将为公司未来的经营及利润带来不确定性。