南都物业：市场空间遭挤压 美女老板创富经历受关注

　　没有背靠房地产的母公司，南都物业（603506）(22.530,-0.02,-0.09%)因此成功躲过了关联交易这只拦路虎，成为A股目前唯一一只物业股。但上市之时的“打记者”传闻，也让南都物业立于风口浪尖。此外，南都物业美女老板创富的故事，同样让它充满了传奇色彩。

　　作为内资上市物业概念股，南都物业目前的主战场仍是浙江省，与尚在排队的滨江服务在同一地盘。从营收和盈利看，公司处于小规模梯队，还未达到行业龙头地位。毛利率的下降以及人工成本的升高，都是南都物业亟待解决的问题。

　　营收规模偏小滨江服务尾随其后

　　南都物业成立于1994年，最初，物业作为杭州地产商南都房产的全资子公司存在。2006年，随着南都房产上市失败，地产业务被万科以17.66亿元收购，未被收购的物业则由南都房产原副总裁韩芳接手。此后，南都物业的品牌才开始打响。

　　与大部分物业公司一样，南都物业的主要业务包括物业管理服务、案场服务、顾问咨询服务与增值服务。Wind数据显示，物业管理服务占营收比例为93.36%，增值服务占比6.42%。基础物业费提供了绝大部分收入。

　　2015-2017年，南都物业实现营业收入分别为4.71亿元、5.78亿元、8.2亿元，增速分别为20.4%、22.7%、41.8%，总体上保持了稳定增长。2018年三季报保持了27%的增速。

　　从区域上看，南都物业营收主要来源于浙江，2015-2017年浙江省营业收入分别占相应期间主营业务收入的93%、85%、76%，2017年占比有所下降主要是上海地区收入的增长，但公司主要的增长动力目前仍然是浙江省。

　　这与背靠滨江集团（002244）(3.720,-0.01,-0.27%)的滨江服务在同一地盘，2017年二者的营收差距约为4.5亿元，到了2018年上半年，随着滨江集团的扩张，二者的营收差距缩小到1.6亿元。未来，南都物业不仅承受着对外开拓市场的压力，还面临浙江本土的圈地斗争。

　　从行业看，作为A股第一家物业股，南都物业尚未达到匹配这一称号的规模。以半路赴港的碧桂园服务为例，2017年碧桂园服务营业收入为31.23亿元，约相当于南都物业的4倍。

　　毛利率持续下降人工成本占比居高不下

　　由于南都物业是A股唯一的上市物业股，因此其享有一定的标的溢价，成功避免了港股内资物业目前估值遇冷的情况。

　　受整体大环境影响，佳兆业物业上市即破发，此后跌跌不休。上市4年的彩生活从当初上市近100倍PE的高估值下降到如今11.73左右的估值。截至发稿，南都物业(后复权)较上市发行价上涨12.1%。

　　但这并不代表南都物业前景一片光明。财报显示，近几年，南都物业的毛利率持续下降。2015-2017年，公司毛利率分别为，29.7%、27.1%、24.4%，略低于同期可比上市公司。2017年毛利率与上年同比下降2.77%，原因系新增合并采林物业。

　　增值服务的毛利率虽高，但占比较低，这也成为南都物业被人诟病的一点。增值服务作为物业行业最有想象空间的一块业务，南都物业发力较晚。

　　近几年该部分业务虽增长迅速，但占比仍然在10%以下，对公司营收贡献太小。而同期，彩生活及绿城服务等龙头增值服务营收占比在30%左右。2017年南都物业增值服务收入为0.53亿元，在11家上市(港股、A股)物业公司中最低，同体量的滨江服务这一收入为1.3亿元。

　　上市获得融资之后，南都物业再无并购动作，而将重点放在了长租公寓上面。2018年半年报显示，公司在杭州的两个长租公寓项目大部分已出租，目前入住率达95%以上，实现收入1018万元。

　　这一点与滨江服务的做法相同，但长租公寓项目回报慢，还处在培育期。国海证券(4.990,-0.21,-4.04%)研报显示，南都物业毛利率下滑或与其公寓租赁业务毛利率水平较低，拉低了综合毛利率水平有关。

　　值得注意的是，物业管理作为劳动密集型行业，人工成本一直是行业营业成本的大头，据中国指数研究院2017年百强物业管理公司统计数据显示，人工成本占比为55.84%。南都物业人工成本占比近几年一直处在较高水平，2015、2016、2017及2018年前八个月分别为83.59%84.31%85.48%80%。随着人工成本的增加，南都物业本就不高的净利率或被进一步蚕食。

　　千笔诉讼追缴物业费美女老板创富志受关注

　　服务质量不高？通过大量诉讼催缴物业费？争议与传闻，一直伴随着南都物业上市。天眼查显示，南都物业存在2345条诉讼，1446条合同纠纷诉讼。

　　其中，与高洁物业的纠纷案显示，因南都物业的物业管理工作确实存在一定问题从而导致纠纷，所以对物业费按照80%计算。这在一定程度上反映了南都物业管理的规范问题，上市之初，南都物业约有20%的员工未缴纳社保。

　　在这一系列争议中，外界对美女老板的创富志更为关注。1993年，21岁韩芳加入南都房产，仅仅一年后就被任命为办公室主任和营销部经理，2001年9月担任南都物业董事长。随着南都物业上市，现年48岁的韩芳身家暴涨。

　　财富的背后，南都物业是如何在母公司没落之后独自崛起？作为独立第三方物管公司，南都物业又如何在一众背靠房企的物业公司中突出重围？从股东方面我们或窥一二。

　　2016年5月，南都物业变更为股份制公司第一次增资，全体股东同意增资952.381万元，由新增股东以货币资金认缴。此时距离南都物业公开招股书仅两个月，上市在即，此番突击进入的新股东包括银泰置地、南都集团，郑勇强、中诚年代。银泰置地与南都集团均以3900万对价入股，成为占股6%的主要股东。

　　其中，银泰置地是南都物业大客户之一。2011年起，南都物业与银泰置地签订了华东区战略协议，全面进军综合商业物业市场。郑勇强则为银泰置地高管，占股2%。

　　南都集团实控人为原南都房产的创始人之一的周庆治，韩芳和周庆治同为南都房产最早的一批员工。

　　中诚年代则为中城时代即中城联盟的控股子公司，增资后占股比2%。中诚联盟的股东名单包括旭辉集团、万科、泰和集团、中粮地产（000031）(4.940,0.00,0.00%)等诸多地产公司，董事中不乏胡葆森、陈劲松、冯仑等地产“大佬”。