华夏幸福继续卖股权给平安换取资本 但经营压力没有解决

　　标榜自己在“天安门正南50公里”做产业新城的华夏幸福（600340），又卖股权了。这次，它把5.69%的股权，以42亿元卖给了平安。

　　就在半年前，华夏幸福才作价137.7亿元向平安转让了19.70%的股权，在当时交易后，平安成为了华夏幸福的第二大股东。

　　作为地产新秀，华夏幸福依靠产业新城模式，从环京地区起步，迅速跻身A股地产行业前五。但2018年以来，华夏幸福的日子似乎并不好过，成为2018年以来市值缩水最多的地产公司。其迅速扩张的步伐和产业模式也为其埋下了资金周转的隐患。

　　实际上，虽然同为地产公司，但华夏幸福的模式与其他地产公司有很大区别。

　　华夏幸福是做产业园区开发的，而且是以PPP模式来进行。就是说，华夏幸福先与地方政府签订排他性协议，政府出地、华夏幸福出钱出力，一起规划建设一个产业园区，然后华夏幸福招商引资。

　　在这一过程中，地方政府可以获得土地使用权出让收入、招商引资带来的新增税收收入等。这新增的收入，地方留存部分按一定比例纳入财政预算支出管理，第二年再按合同约定的金额支付给华夏幸福。而在此之前，华夏幸福要垫支全部的开支，并且，如果当年财政没有增量，政府则不需要支付服务费用。

　　也就是说，地方政府应支付给华夏幸福的款项实际上是一个分红收入，而不是以地方政府信誉作为担保的债务，如果产业园区招商引资做的不好，地方政府财政收入增加有限，那么华夏幸福是无法收回已经垫支的款项的，可以说是“名债实股”。

　　除了寄望于产业园能吸引大量的企业签约，PPP模式还有一个特点，就是回款周期特别长。

　　华夏幸福的营业周期(营业周期＝存货周转天数+应收账款周转天数+预付账款周转天数-应付账款周转天数-预收账款周转天数)从2013年的1.81年上升为2017年的4.30年。

　　这么长的营业周期，意味着企业需要垫付大量的资金。

　　相比之下，万科的经营周期大约为1年，碧桂园的大约为2年。就这样，万科现在说要“活下来”，碧桂园则说要“高周转”，华夏幸福的压力肯想而之。

　　支撑华夏幸福这样经营的，是融资能力。

　　根据各年年报，2013-2017年，华夏幸福累计购买经营性用地1994万平方米，买地资金支出587亿，拿地成本平均2944元/平。而支撑华夏幸福这样大幅扩张的，一直是其相对强大的融资能力。2016年、2017年，华夏幸福以各种方式融资分别达到254亿、571亿；而2013-2018年上半年，融资累计高达1084亿。

　　但从2018年下半年起，由于去杠杆进一步深入，支撑华夏幸福业务发展的融资受到限制，它的资金周转开始出现问题。经营现金流、筹资现金流通通由正转负，甚至收到上交所多达18个问题的问询函，详细问及其资金状况。

　　也是在这种情况下，从2018年三季度以来，华夏幸福相继138亿引入平安成为第二大股东，又向万科出售环京多个项目的股权回收32亿。现在还开始用平安的名义来融资。

　　但它整个商业模式，还是要承受巨大的风险和资金压力，还是要看有没有足够多的企业从城市搬到郊区。