招商蛇口：以综合发展观 打造“美好生活圈”

　　随着国家供给侧改革的持续深入以及面对宏观经济下行压力，作为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，招商局蛇口工业区控股股份有限公司(001979.SZ,简称“【招商蛇口(001979)、股吧】（001979）”)积极顺应国家政策趋势，实现从“改革开放先行者”到“新时代新标兵”的跨越。

　　招商蛇口是招商局集团旗下城市和园区综合开发运营板块的旗舰企业，147年的招商局集团的稳健经营，一定程度上为招商蛇口多渠道、低成本地获取资源和资金起到重要支撑作用，促进了招商蛇口实现跨越式发展。

　　招商蛇口创立于1979年。40年的发展历程，蛇口被誉为中国改革开放的“试验田”。多年来，招商蛇口不断探索出“前港、中区、后城”的综合发展模式，通过打造“美好生活圈”全生命周期产品体系，为空间赋能并持续迭代，引领城市升级、成就价值高地。

　　公司以稳健专注的发展模式，获得业内、媒体及资本市场的广泛认可，获得了多项荣誉：连续15年信息披露考评为A(优秀)的上市公司；荣登“2019中国房地产卓越100榜”，并斩获7项殊荣；连续十五年蝉联中国房地产沪深上市公司综合实力TOP10以及财富创造能力、财务稳健性、投资价值TOP10；并获得2018中国产业新城运营商优秀品牌、2018年度十大城市更新——最佳城市运营商等多项荣誉，成为行业内“持续生长”的范本。

　　以综合发展模式谋求高质量发展

　　招商蛇口自2015年底上市以来，不断反思和优化战略路径，寻求最适合招商蛇口的发展之路。通过制定"133341"战略，以“前港-中区-后城”的综合发展模式向高质量发展转型，全面推动生活方式、生产方式以及城市功能的升级。

　　2018年是招商蛇口成功整合上市后的第三个完整年度，也是公司实现大变革、大布局、大发展的一年，完成招商漳州注入招商蛇口上市平台工作，招商置地转型方案获香港联交所通过，物业转型加快推进；前海土地整备及合资合作推进取得重大进展；有力推进常熟琴湖小镇、粤东新城、烟台环芝罘湾改造等大型综合开发项目，海南系列重点项目进展顺利；完成中白工业园内部股权转让，斯里兰卡、吉布提项目顺利推进；收购湖北【东风汽车(600006)、股吧】（600006）、浙江润和房产等资产包，发布“美好生活圈”全生命周期产品体系，推出25条标杆型产品线。

　　招商蛇口的价值主张是做人民美好生活承载者，综合发展是做人民美好生活承载者的实现途径。公司一方面开发人民美好生活的空间载体，另一方面提供人民美好生活的内容运营，通过综合发展深度践行公司战略。

　　在招商蛇口看来，“前港-中区-后城”模式，是一个空间上的发展规律，也是时间上发展规律，归根结底是人民群众对美好生活永远向往的规律。这个规律是有生命的，因而以此为战略，通过“前港-中区-后城”模式，把产业发展和城市发展的逻辑综合起来，以港口先行，产业园区跟进，再配套城市新区开发，从而实现成片区域的整体发展。招商蛇口的这种生态圈式可持续发展的模式，也是一套以市场化方案实现城市和园区运营的空间发展模式，由此可实现港、产、城联动，将政府、企业和各类资源的协同，成为城市转型升级的重要途径。

　　紧跟国家战略布局粤港澳大湾区

　　3月21日，招商蛇口深圳区域六大标杆项目新品盛大发布。作为国家级战略，粤港澳大湾区城市群建设给招商蛇口带来巨大发展机遇和广阔发展前景。

　　招商蛇口在大湾区的发展具有无可比拟的地缘优势和经验优势，形成了涵盖城市功能升级、生产方式升级和生活方式升级的17条品牌产品线，助力大湾区城市生长。

　　目前，招商蛇口在深圳、香港、广州、珠海、佛山、东莞等大湾区9个城市都有业务布局，其中，深圳是招商蛇口的“大本营”，蛇口更是发源地。包括从前海蛇口自贸区内的口海上世界起沿南海边一路往西，太子湾片区、前海妈湾片区到宝安空港新城的深圳国际会展中心片区，拥有大量待开发的优质资源。

　　其中，深圳国际会展中心按照国际顶尖展馆标准打造，主体钢结构已施工完成，预计2019年7月将全面建成。配套项目将根据需求引入不同层级、不同类型配套设施，将分批陆续建成逐步形成独特的区域性会展经济体系；太子湾片区综合了商业、办公、酒店、仓储、文化艺术、学校、医院、交通及商务公寓、人才公寓、住宅等业态共170万平方米，已经开始全面开发建设；前海土地整备及合资合作有序开展，2018年12月24日，招商蛇口与深圳市政府等相关方签署《土地整备协议》和《合资合作协议》，创新型一揽子解决前海用地性质变更和用地确权问题，为前海妈湾片区加速开发奠定重要基础。

　　同时，发展邮轮产业是招商蛇口产业转型开拓新增长点的重要尝试，也是促进粤港澳大湾区发展的重要举措。公司在推进邮轮全产业链发展中取得了明显进展，通过在全国邮轮港口进行网络化布局及商业模式复制，实现了“船、港、城、游、购、娱”一体化联动管理，构建集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的高端旅游服务生态圈。目前已初步完成在深圳、厦门、上海、湛江等沿海城市的邮轮母港布局。

　　在三个维度实现动态平衡推进可持续发展

　　招商蛇口作为城市和园区综合开发运营服务商，注重在“产品+时间+空间”三个维度上的寻求动态平衡，实现公司健康的现金收益和长期可持续发展并举。

　　招商蛇口坚持“质量第一、效益优先、规模适度”的战略原则，围绕中长期战略确立短期经营目标，通过实施经营计划保证实现战略规划。在日常经营过程中，把握发展节奏。

　　在产品维度上，通过打造精品住宅、特色商业、联合办公、主题园区、邮轮母港、会展中心等产品线，实现生活方式、生产方式及城市功能的升级。

　　在时间维度上，注重把握发展节奏，兼顾短中长期业务发展需要，实现“3T平衡”,即通过快周转(T+3)、阶段性持有运营(T+10)和片区综合运营(T+30)三类项目比例的合理配置，实现公司经营性现金流的平衡。此外，公司各板块业务都在发展，但盈利模式有差异，快周转的销售型项目是一次性兑现，而持有型运营和片区综合运营项目是持续释放。

　　在空间维度上，综合发展是都市圈、省会城市、省内经济强市等不同定位城市的梯次聚焦、持续深耕。公司通过激发内部活力、优化城市及产业布局、强化内外协同、加速样板打造及复制、深化产融结合等方式，建立“美好生活圈”，做人民美好生活的承载者。

　　招商蛇口认为，时代潮流浩浩荡荡，唯与时俱进者胜，唯改革创新者赢。推动招商蛇口战略落地的背后，创新是重要动力。从员工持股到项目跟投，从体制创新到机制改革，从业务转型到管理变革，创新贯穿着招商蛇口上市以来发展的每个细节。

　　2019年，招商蛇口将以“立足长远、把握当下，科技引领、拥抱变化”为战略原则，通过创新驱动、科技引领，实现公司持续生长。打造“美好生活圈”，做美好生活承载者。

　　庞丽静/文