保利物业、时代邻里上市“冰火两重天” 物管行业开启混战模式

　　资本市场物业管理领域再添两名新兵。

　　12月19日，保利物业和时代邻里分别在港交所上市，但享受的待遇却大不相同。因背靠央企，保利物业受资本市场青睐，截至收盘股价上涨29.2%，市值达242亿港元，仅次于碧桂园服务和雅生活服务。时代邻里则不幸破发，收盘下跌5.24%，市值为44.34亿港元，跻身物管市值12强。

　　东北证券房地产行业分析师张云凯在接受记者采访时表示，决定物业公司估值的核心因素是业绩增长的确定性。若关联地产公司未来能够持续给予物管面积，市场愿意给出高估值，此外，龙头公司也会有估值溢价。

　　保利物业招股说明书显示，其最大的客户是保利发展控股集团，即在A股上市的【保利地产(600048)、股吧】（600048）。2016年至2018年各期，保利地产向保利物业贡献的收入占比从98.7%下降至88.6%，2019年前4个月则降至84.2%。时代邻里则背靠大湾区房企时代中国控股，2016年至2019年上半年，来自时代中国控股开发的物业提供的管理服务收入占管理服务收入的81.2%、77.1%、73.2%及64.9%。

　　近两年，物业公司频频上市。据不完全统计，2018年内，全国累计有5家物业管理公司上市，2019年则预计有8家物管公司上市。今年以来，该板块也备受追捧。据记者统计，截至12月19日收盘，今年共计7只物管股实现翻倍。其中，港股新城悦服务和永升生活服务涨幅分别高达197.37%及173.5%，A股【招商积余(001914)、股吧】（001914）涨幅为158.16%。

　　物业公司上市的大背景是房地产行业从“大规模开发”为主的时代，进入到“存量资产”的时代。莱坊中国战略咨询部高级董事陈铁东向记者表示，在母公司的帮助下，物业管理这一轻资产运营模式，实现了快速的扩张和盈利，这种快速扩张对资金也有较大需求，但物管公司传统融资有难度，上市融资就成为很好的途径。

　　张云凯表示，地产公司的经营受政策影响波动较大，属于偏周期行业，资本市场给予的估值水平较低。物业公司有着可持续性高、轻资产、现金流稳定等优势，偏向于服务行业，因此资本市场给予较高的估值水平。

　　“物管行业的发展潜力是很大的，市场的空间是足够的，行业的集中度仍然很低。”张云凯说道。川财证券研报显示，物管行业是房地产开发链条的后周期节点，市场增量滞后于商品房新开工及销售情况。我国2016年、2017年商品房销售面积增速分别为22.5%、7.7%，2018年高基数效应下，销量依然实现1.3%的正增长。对应2016年至2018年的销售规模，预计未来两年物管行业将进入高速扩张期。

　　“从未来的前景来看，物业管理公司跑马圈地的并购将越来越多，形成更大的规模效应。”陈铁东说道。

　　时代邻里在招股说明书中表示，2020年至2022年，公司预计收购4家或8家物管公司，计划三年内收购四家提供电梯相关服务的公司、一家提供清洁服务的公司及两家提供市政环卫服务的公司。保利物业也表示，募集资金大头将用于择优并购，扩大业务规模。

　　此外，物管公司人力成本比重较高，因此面临成本增加但提价困难的问题。张云凯表示，物管公司可通过两条路径提高毛利水平，一是通过科技赋能等手段，提高经营效率，控制人工成本；二是提高物业服务的质量，未来业主为高质量服务买单的意识会有所提高。

　　时代邻里表示，将使用15%的募集资金打造智慧社区，另外10%的募集资金发展一站式服务平台，通过物联网、云计算及人工智能等技术提高运营效率及提升服务质量。保利物业将部分募集资金用于升级数字化及智能化管理系统，降低运营成本，提高营收能力。