云南城投：有无存在前期业绩虚假或调节利润

　　原标题：云南城投（600239）：有无存在前期业绩虚假或调节利润？ 来源：

　　2月23日，云南城投发布关于上海证券交易所关于对公司业绩预亏事项问询函的回复公告。

　　公司2019年三季报显示，2019年前三季度归母净利润仅亏损10.63亿元，与本次披露的2019年预计全年归母净利润亏损24.50-29.50亿元差额较大。

　　上交所要求公司：(1)结合公司房地产业务的具体项目结转等经营情况，说明公司2019年四季度出现大额亏损的具体原因及合理性;(2)补充说明公司2019年四季度成本、费用与收入的结转是否符合配比原则，前期成本及费用是否存在应结转未结转的情形;(3)公司有无因收入、成本和费用的结转安排，存在前期业绩虚假或调节利润的情形，是否需对往年财务数据进行跨期调整。

　　云南城投回复：2019年三季度起，房地产市场调控加码，市场降温明显，销售增幅持续回落。随着金融监管政策全面收紧，房地产融资渠道收窄，融资成本持续升高。

　　受金融监管政策收紧及公司原董事长事件影响，公司融资额明显下降，2019年全年仅实现111亿元,较2018年的融资额188亿元下降41%，平均融资成本由2018年的7.23%上升至2019年的8.63%。

　　由于新增融资额及销售回款主要用于保障金融机构还款，后续开发资金严重不足，导致项目开发周期拉长、竣工结转延后。2019年公司新竣工面积26.18万平方米，较去年同期大幅下降65%。

　　受此影响,2019年公司房地产开发业务销售收入约40亿元，较去年同期下降约47%，不足以覆盖全年营业成本费用,平均销售毛利率26.75%，与各规模房企的平均销售毛利率基本持平，较公司去年同期下降3.9个百分点。

　　公司2019年前三季度归母净利润亏损10.63亿元，四季度结转营业收入约16亿元，成本及税金12.1亿元，毛利润约3.9亿元，扣减四季度发生的销售费用、管理费用及财务费用共计8.15亿元后，经营亏损约4.25亿元，归母净利润亏损约2.77亿元。

　　此外，上交所要求补充云南城投说明公司2019年四季度成本、费用与收入的结转是否符合配比原则，前期成本及费用是否存在应结转未结转的情形。

　　云南城投回复：(1)公司四季度营业收入较1-3季度均值有小幅下降，全年收入较去年同期下降32.40%：2019年公司因开发资金不足，竣工面积只有26.18万平方米，较去年同期下降65%，其中：融城昆明湖中坝7号项目12月30日竣备18.79万平方米，已预售9.8万平方米，预收账款9.98亿元，结转收入1.7亿元;杭州银泰购物中心3.5万平方米公寓，已预售3.2万平方米，预收账款5.7亿元，因工期延长，年末未能完成整体验收，未能按合同约定时间交付。

　　营业成本较去年同期下降34.65%：因销售收入较去年同期下降32.40%，销售成本同比下降。四季度营业成本下降幅度略高于营业收入下降幅度，主要是成都银城和杭州临平等部分项目四季度根据工程结算结果，相应调减了已售物业的营业成本。

　　2019年公司房地产销售均价12,058元/平方米，受产品结构及降价销售等因素影响，较2018年的平均售价有所下降。平均销售毛利率26.75%，较公司2018年的平均毛利率下降3.9个百分点，与各规模房企的平均毛利率基本一致。

　　(2)税金及附加四季度较1-3季度均值增加31.53%，较去年同期下降36.28%：主要是成都银城、杭州临平项目四季度因工程结算审减成本，相应补提土地增值税8645万元。

　　(3)销售费用四季度较1-3季度均值增加41.08%，较去年同期上升2.23%：公司四季度有古滇蔚蓝山海、东莞华阳花园、萧山银泰、成都青城山及天利龙腾湾五个项目开盘,发生的广告宣传及渠道销售费用较1-3季度均值增加约1800万元;11家银泰城四季度新增广告及促销费用1200万元。

　　(4)管理费用四季度较1-3季度均值下降2.17%，较去年同期下降20.57%：由于公司未能达成2019年度经营目标，职工薪酬较去年同期减少约1.77亿元。

　　(5)财务费用四季度较1-3季度均值增加25.24%，较去年同期增加28.55%：主要是海东方项目因政府规划调整暂停建设、兰州上徐项目因建设资金不足基本停工，将两个项目相关资金利息1.74亿元计入财务费用。随着房地产金融监管政策收紧，公司平均融资成本从2018年的7.23%上升至2019年的8.63%，导致全年财务费用增加约2亿元;截止年末，公司共有11家银泰

　　城、4家星级酒店正式营业，自持资产总额达232亿元，占资产总额的26%，随着自持资产占比上升及竣工项目增加，利息费用化比例达到45%，公司财务费用持续上升。

　　综上，公司成本、费用与收入的结转符合企业会计准则的规定及配比性原则，不存在前期成本及费用应结转未结转的情形。

　　云南城投表示，公司严格按照企业会计准则的相关规定进行收入、成本及费用的结转和确认，因四季度发生的事项(详见问题一2、公司四季度经营利润大幅下降原因)导致利润大幅亏损符合权责发生制原则核算经营事项，不存在前期业绩虚假或调节利润的情形，不需要对往年财务数据进行跨期调整。

　　上交所要求云南城投结合艺术家园前期涉诉和破产清算事项，以及洱海保护治理及流域转型发展，以及艺术家园、海东方的项目开发建设进展、市场供求等情况，说明资产减值迹象出现的具体时点，本期计提减值的原因及合理性，是否存在前期计提不足的情形。

　　云南城投回复：综上，艺术家园及海东方体育公园项目均是在2019年四季度出现的减值迹象，公司在四季度对其计提减值准备是合理的，不存在前期计提不足的情形。