进击中的新城控股 上演龙头升级“大戏”

　　2019年，新城控股（601155）以22.5%的增长率超额完成了销售目标，实现2708亿元销售额。该业绩增速不仅是在房地产行业严调控与紧融资的一年里位于行业前列，对于销售额在过去五年已经高速增长近八倍的新城控股而言更是难得。

　　2019年，新城控股以22.5%的增长率超额完成了销售目标，实现2708亿元销售额。该业绩增速不仅是在房地产行业严调控与紧融资的一年里位于行业前列，对于销售额在过去五年已经高速增长近八倍的新城控股而言更是难得。

　　与此同时，新城控股（601155.SH）在A股市场的表现同样亮眼，2019年其股价涨幅高达70.5%，在销售额TOP20的A股房企中位列第一。此外，公司还拟向全体股东每10股派发现金红利17元（含税），依靠持续稳定的盈利能力，通过较高比例的分红派息，给予投资者以丰厚回报。

　　2020年，新城控股把“稳健”确立为公司未来发展新的关键词，这一基调也在其逐渐优化的财务结构及资金流动性方面有所体现。在由“提速”向“提质”转变的过程中，新城控股在销售业绩尤其是“吾悦系”商业地产项目上体现出的持续爆发式增长力，促成公司上演“龙头的进击”新一幕。

　　吾悦广场持续爆发式增长

　　加固公司“商业护城河”

　　商业地产与物业管理一直是房地产开发企业的业务矩阵中能够获得长期、稳定现金流回报的优质资产。随着近年来“吾悦广场”综合体项目规模的不断扩张，商业地产项目在持续增厚新城控股利润与现金流的同时，也在不断加固公司的“商业护城河”。

　　公司公告显示，商业地产品牌“吾悦”致力于打造体验式商业综合体，将通过覆盖全国 GDP80%的区域，服务城市80%的主流人群，实现对城市人流和消费流的汇聚，形成规模效应。据新城控股2019年年业绩报告，目前85%的吾悦广场布局于“十三五”19个国家级城市群，长三角城市群占比超40%。

　　与此同时，新城控股综合体销售与物业出租及管理收入的规模也逐年增长，其在2019年实现综合体营业收入同比增长76.56%至380.56亿元，物业出租及管理收入同比增长83.19%至40.55亿元，综合体销售与物业出租及管理收入合计占营业收入的比重约为49.1%。值得注意的是，由于新城控股的商业地产项目具有拿地成本相对较低的优势，上述两项业务收入的毛利率也较住宅销售业务更高，分别高达36.96%和67.56%。

　　从吾悦广场项目的落地情况来看，新城控股2019年吾悦广场实现租金及管理费收入40.69 亿元，同比增长 92.28%，平均出租率达 99.16%。综合新城控股2016年至2019年吾悦广场项目的运营情况（附表）来看，其累计开业吾悦广场综合体数量的复合增长率高达54.7%，租金及管理费收入复合增长率高达74.29%。新城控股董事长兼总裁王晓松在3月31日召开的公司2019年年度业绩说明会上表示，截至2020年3月末，公司开业及储备的吾悦广场数量共计达124座，布局27个省份及直辖市。

　　对此，有投资人曾向《红周刊》记者表示，进入稳态的吾悦广场有望在2023年实现40亿元纯利。“一座吾悦广场的住宅+金街货值约40亿元，售出后约可获得净利润7亿元，可以覆盖一座吾悦广场的建安成本。从目前运营情况看，进入稳态后的吾悦购物中心年均可收租金+管理费8000万-1亿元，净利润率约40%，2019年预计将实现40亿元租金。而按照2021年累计开业100座吾悦广场算，吾悦广场在三年后贡献100亿元租管费、40亿元纯利是可期待的。”上述投资人表示。

　　财务结构进一步优化现金短债比高达208.94%

　　2 月份受疫情影响，绝大部分房企销售出现断崖式下跌，而随着疫情冲击房地产市场“见底”，对房企到位资金起着重要支撑作用的销售回款规模同比收缩明显，这对2020年仍将持续迎来偿债高峰期的房地产行业而言无疑是个巨大打击。市场端与融资端的双重压力也对房企的现金流提出了更高的要求。

　　在行业融资渠道收缩、融资难度攀升的情况下，新城控股在强化现金管控的同时积极拓宽融资渠道，缓解资金压力。2019年，公司在中国银行间市场先后发行中期票据、超短期融资债券和资产支持票据，共募集资金31.58亿元人民币；在上交所平台完成公司债券的发行，募集资金21亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金9.5亿美元，为公司的高速发展提供了稳定的资金支持。截至报告期末，公司整体平均融资成本为6.73%，在民营房企中处于较低水平。

　　尽管如此，降低融资成本仍是新城控股努力的方向。3月3日，新城控股发布公告称，为优化债务结构、降低融资成本，拟在境内外利用直接融资工具进行融资工作，新增融资规模合计不超过等额人民币300亿元（含境外等值外币）；3月9日，新城控股完成发行2020年公开发行公司债券（第一期），发行规模6亿元，票面利率5.10%。

　　值得关注的是，新城控股在拓宽融资渠道的同时，资金流动性也显着增强，财务结构得到进一步优化，这主要体现在公司现金短债覆盖比提升与净负债率的下降等方面。新城控股2019年业绩报告显示，截至报告期末，公司持有货币资金 639.41 亿元，远高于一年内到期的有息负债 306.02 亿元(不含控股股东关联借款)，现金短债比高达208.94%；净负债率同比下降近33个百分点至16.36%，明显低于行业平均水平。