营收连续两年下滑、多家子公司亏损 珠江实业回复上交所问询否认存在问题

　　老牌粤系房企广州珠江实业（600684）开发股份有限公司(600684.SH,以下简称“珠江实业”）营收连续两年下滑。5月8日，珠江实业收到了上海证券交易所问询函，其中涉及对外拆借、房地产业务、融资成本、子公司业绩等方面内容。在原要求答复日期的基础上推迟一周后，珠江实业于5月24日对问询函做出了回复，否认了房地产业务去化慢等问题。

　　珠江实业2019年业绩报告显示，珠江实业是广州市成立最早的房地产综合开发企业之一，坚持以房地产为主业，大力拓展房地产开发、物业经营及物业管理等业务。2019年其实现营业收入 29.5亿元，同比减少13.41%；实现归属于母公司净利润2.2亿元，同比减少10.67%；实现每股收益0.26元，同比减少10.34%；实现加权平均净资产收益率6.86%，同比减少1.31个百分点。

　　回复否认去化缓慢等问题

　　5月8日晚，珠江实业发布公告称，收到了上海证券交易所对公司 2019 年年度报告的信息披露监管问询函。

　　问询函内容直指珠江实业对外拆借回收风险、房地产业务去化缓慢、营业收入连续两年下滑、融资成本过高、多家子公司亏损以及流动比率下降等多方面问题，并要求珠江实业于5月18日之前，披露对问询函的回复，同时按要求对定期报告作相应修订和披露。

　　5月17日下午，珠江实业发布公告称，鉴于《问询函》涉及的部分事项需要进一步的核实和完善，并需要相关中介机构出具意见及报告，暂时无法在规定的时间内予以回复并披露，公司正在加快落实、推进相关工作，将于5月25日前向上海证券交易所回复并予以披露。

　　在拖延一周后，珠江实业于5月24日下午回复了问询函。

　　对于拆借回收风险方面，珠江实业表示，鉴于各项债权的抵押物价值能够覆盖账面上的债权本息，公司判断现阶段公司账面上的债权本金和逾期资金占用费不存在资金本息不可收回的风险，无需计提减值准备。

　　对于房地产业务去化缓慢的问题，问询函指出，2019年珠江实业预收款项合计2.9亿元，占存货的2.16%。珠江实业披露，其在2020年以前以收全款、签约、备案、封顶作为收入确认的条件，对比市场上其他采用竣工交楼时点作为确认收入的房地产企业，公司收入确认时点较为提前，由此导致公司预收账款的余额较少。剔除在建项目后，公司可售项目除合肥中侨中心去化稍慢，其余项目销售进度均较为理想，不存在去化慢的情况。

　　一季度净利仍亏损7976.47万元，土地储备欠缺

　　面对上交所的问询，珠江实业一一作了答复，并给予了解释。但实际上作为老牌房企的珠江实业仍无法避免亏损的窘境。

　　4月30日凌晨，珠江实业发布2020年一季度业绩报告。报告显示，珠江实业2020年第一季度实现营收2.11亿元，同比下降56.44%；归属于上市公司股东的净利润为负7976.47万元，同比下降214.75%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为负9842.68万元，经营活动产生的现金流量净额为负8445.70万元。

　　截至报告期末，珠江实业总资产为251.93亿元，同比增长6.25%；归属于上市公司股东的净资产27.86亿元，同比减少13.32%。

　　与此同时，根据公布的一季度经营简报，2020年1-3月，珠江实业房地产项目实现销售面积14869.56 平方米，同比上升0.03%，销售金额约2.68亿元，同比上升40.56%。截至一季度末，珠江实业在售、在建项目累计开工面积306.28万平方米，累计竣工面积224.98万平方米，此外公司无新增房地产项目。

　　值得一提的是，珠江实业在土地储备方面仍有所欠缺。前两年珠江实业在土地招拍挂市场上着力较少，2018年全年无新招拍挂土地，2019年下半年才开始加速拿地。同时值得注意的是，2020年1月7日，珠江实业发布公告，根据2020年房地产投资计划，拟以现金方式进行土地招拍挂类房地产投资额度不超过 50 亿元。

　　其2019年业绩报披露，2019年全年，珠江实业新增持有待开发土地的面积约为81.16万平方米，规划计容建筑面积为61.75万平方米，其中包含三个项目，分别为长沙四方公馆项目、广州塔岗村项目、广州白云湖项目。

　　而对于2020年的规划，珠江实业披露，计划开工项目5个，计划新开工面积约为62.29万平方米；而2020年计划竣工的项目则仅有两个，分别为长沙柏悦湾项目一期和长沙珠江悦界商业中心住宅项目，计划竣工项目面积约24.68万平方米。

　　珠江实业发展速度缓慢的原因和战略保守以及土地储备不足有关，除了广州大本营外，只在湖南、海南等部分区域有过扩张，导致房地产主营业务增长缓慢。

　　土储不足将会严重制约企业的规模化发展，而在政府调控影响下房企未来的生存压力会继续增大，单纯只追求规模化的方式并不可取，但缺乏一定规模的房企未来生存空间亦相对有限。

　　土地储备捉襟见肘的情况在2019年初的年报问询函中就曾被提及，“公司报告期内仅持有三块待开发土地和六个在建房地产项目，项目储备较少”。

　　5月20日就其房地产业务发展的相关问题发送至珠江实业董事会秘书，但截至发稿仍未收到回复。