200亿增城再投资 新世界广州最大旧改与重仓大湾区

　　观点地产网 如果要算近几年在内地投资最多的港资房企，或许非新世界系莫属。尤其在粤港澳大湾区，新世界更是以接地气的方式拿下了多个旧改项目。

　　昨日，新世界又在广州城市更新领域再下一城。

　　6月8日，新世界中国地产有限公司宣布，经夏街村村民代表大会表决同意，公司正式成为广州增城区荔城街夏街村旧改项目的合作意向企业。

　　据悉，这是新世界中国继深圳南山区西丽项目、广州荔湾区山村项目、广州海珠区南箕村项目、广州增城区塔岗村项目之后，在大湾区的第五个旧改项目。

　　200亿投资增城第四子

　　据新世界披露，夏街村旧改项目坐落于广州增城中心城区，项目占地面积约37.36万平方米，区域范围内现状总建筑面积约65万平方米，村民住宅总建筑面积约55万平方米，未来改造后总建筑面积约为132万平方米。

　　新世界中国拟将其打造成以精品街区、高端酒店为中心，集创【新产业(300832)、股吧】（300832）、品质居住、商务办公、特色商业、创意文化以及休闲体育于一体的复合功能居住产业区，预期投资总额逾人民币200亿元。

　　事实上，新世界在广州的项目不少，如岭南新世界、凯旋新世界、新世界凯粤湾等。而增城，更是新世界深耕了20余年的地区。

　　1999年，新世界中国首进增城，开发新塘新世界花园。

　　2017年10月，新世界通过旗下全资附属公司百宝投资有限公司，以20.85亿元人民币竞得广州增城永宁街长岗村一商住地块，按此前公布的规划，新世界拟将其发展为集聚商业、办公、住宅及酒店的城市综合体，并建有高度不低于240米的标杆式双子塔楼。

　　2019年9月2日，新世界中国宣布，以人民币34亿元底价摘牌广州市增城区永宁街塔岗村83101234A19094地块。这也是新世界在增城获得的第三个项目。该地块用地面积138.9亩，容积率3.5，总建筑面积32.42万平方米。其中包括约7.00万平方米将由政府以成本价回购的安置物业。整个项目预期投资总额逾50亿元。

　　值得关注的是，虽然此前两宗地块新世界是通过公开市场竞得，但其实这都是广州城市更新项目地块。

　　新世界在内地做旧改项目历史已久，源头可追溯到1993年其在北京崇文门区域旧改工程，即后来的北京新世界中心。

　　而这几年，新世界旧改项目的重心则集中在华南，尤其是大湾区的广深地区。

　　早于2018年6月，新世界中国行政主席郑志刚就曾表示将投放约200亿元在大湾区扩大土地储备，“尤其广州、佛山、东莞等一些地区会做城市旧村改造，大力增加大概8到10个项目。”

　　如此看来，新世界目前只有5个旧改项目，还有继续增长的空间。

　　重仓大湾区

　　虽然比不上内地房企的拿地速度和规模，但和其他香港企业相比，这几年新世界在内地称得上“大手笔”，内地所贡献销售也在一众港资企业中名列前茅。

　　以香港四大家族为例，长实在经历前几年“撤离”之后，如今内地项目已经寥寥可数。按2019年年报显示，长实去年物业销售收入为641.08亿港元，同比增长84.39%。其中香港地区为500.2亿港元，同比增长335.07%；内地为130.59亿港元，同比减少41.02%。

　　而新鸿基公布的经营数据显示，截至2019年12月31日止六个月，其连同合作项目的收益，物业销售收益为162.85亿港元。来自物业销售的溢利为68.5亿港元，去年同期为66.94亿港元。按所占权益计算，集团在期内录得的合约销售额约216亿港元。这是包含了香港和内地两部分的数据。

　　至于恒基兆业，则干脆没公布内地销售数据，只表示截至2019年12月31日止年度，自占的香港住宅物业销售总额达港币89.68亿元。但据平日对恒基兆业内地动态的关注，其内地销售金额也不会有太大惊喜。

　　新世界方面，截至2019年12月31日止六个月，其在内地整体物业合同销售总额约为人民币116亿元，已完成2020财政年度人民币200亿元销售目标的58%。

　　大湾区更是成为新世界内地业绩的重要贡献之地。

　　在今年2月举行的业绩会上，郑志刚表示，大湾区贡献了在内地总体合同销售的50%。

　　至于为什么如此大力布局大湾区，郑志刚也在业绩会上作出了回答，据他表示，新世界中国在内地的毛利率高达60%，大湾区的毛利率更是达到73%之高。

　　这或许是本来就喜爱华南地区的新世界进一步重仓的重要原因，对于向来秉持“做多不如做精”“将项目收益最大化”理念的港资企业来说，大湾区显然更值得集中资源发展。

　　这样的局面，也是新世界系早在四年前就开始着手进行调整的结果。

　　2016年前后，新世界中国、周大福企业总共向恒大集团出售了八个位于内地的二三线城市项目，总价值超过300亿元。

　　当时，主席郑家纯曾解释，出售内地地产项目目的是重组旗下资产。实际上，新世界重组的主要策略就是从收益不高的二三线城市项目彻底抽离，将人力财力都投向投资收益更好的一二线城市。

　　2018年，郑志刚曾明确表示，土地储备方面接下来会希望增多华南区域的土地，以及其他一线二线城市土地。

　　于是，在广深两地频频增购土地，或取得城市更新项目，或与如招商蛇口（001979）等地方龙头房企合作，成为新世界这几年常见的操作。