泰禾的自救与求救：三大疑问待解

　　中宏网北京7月14日电（记者 王新程）泰禾的逾期债务又增加了。7月7日晚间，泰禾集团（000732）（股票代码000732）对外回复了此前深交所对其下发的2019年报问询函。泰禾方面称：截至问询函回复日（7月7日），我公司已到期尚未还款金额为270.65亿元。而在泰禾一个月前公布的年度报告中，到期未付借款的金额是235.58亿元。

　　不到一个月，泰禾的逾期债务又多了35个“小目标”。

　　更让人担忧的是，泰禾集团2020年内将到期高达555.11亿元巨额债务，与现阶段净资产比值为166.30%。

　　高杠杆、高负债、增长缓，这家闽系房企面临的问题以及深陷泥潭的过程已经被很多专家研究通透，事情演变至今，从投资者到从业者都在期待泰禾会以何种方式改善局面。

　　值得注意的是，在7月7日的回复函中，泰禾除了回应债务问题，还对公司目前业务、融资担保、偿还债务进展以及引入战略投资者等情况作出解答。

　　在回复说明中，泰禾集团的自救效果也再次浮现。

　　泰禾到底有多少负债？

　　去年，泰禾展开自救行动，从年初计划向世贸出售7个项目“回血”，到年中全面回款至上的策略，最后到董事长黄其森四处奔波各大金融机构，公司的每一环都在为摆脱困境想办法。但最为直观的手段依旧是借钱。

　　具体来看，2019年2月1日至年底，泰禾集团发布了多达28条涉及为子公司提供融资担保。初步统计，这些担保涉及资金近450亿元。

　　平安信托的一位项目经理告诉记者，企业对子公司的担保获得的融资会纳入负债，这些担保无疑会增加企业的债务压力。

　　在多个担保公告中，泰禾集团都曾提到：被担保公司所开发项目前景良好，担保风险可控。

　　需要注意的是，泰禾集团在7月7日晚间的回复函中也披露了部分担保子公司近况，有三家子公司存在借款逾期，涉及被执行等情况。

　　债务堆积的2020年，泰禾集团仍在不断加大担保余额。今年1月泰禾预计未来十二个月对控股子公司的新增担保总额度为672亿元。截至上半年，公司共公布了5条公告为控股子公司或参股公司提供融资担保。对外担保余额总计789.39亿元，占归属于母公司所有者权益的400.70%。

　　业内人士分析，目前泰禾集团资金压力巨大，融资成本近年骤升，但这些公司有不少都是当地的核心项目，泰禾只能通过成倍增长的融资担保来为项目提供资金支持。可如果效益不好或者担保公司难以偿债，将会使泰禾背负更大压力。

　　泰禾还有多少资产可卖？

　　在7月7日晚间的回复函中，泰禾就应对债务危机给出了几项措施。

　　泰禾集团称后续可能将公司旗下物业项目出售变现以补充偿债资金。

　　公开资料显示，泰禾集团目前自持物业项目共计18个，涉及购物中心、LOFT、底商、写字楼、车库车位、地下商业、室外步行街等多种业态。截至2019年12月31日，这些自持物业项目公允价值共计约255亿元，建筑面积约89万平米。另外，泰禾还在运营中的酒店有凯宾斯基、铂尔曼、洲际酒店，这些项目也在出售变现考虑的资产范畴内。

　　据了解，上述自持物业也都分布在城市核心地段，周边有成熟的配套设施，在市场环境好转的情况下，泰禾集团将考虑出售变现或作为债务重组资产置换相应贷款以缓解偿债风险。

　　变现资产偿债的操作，泰禾在近一年半的时间内已是“家常便饭”。数据显示，2019年至今，泰禾作为卖方一共参与了21场资产出售，涉及金额合计94.29亿元。

　　而据泰禾集团2019年报问询函回复公告显示，去年公司一共发生了28项股权出售事项，处置子公司或其他营业项目共回笼的资金为98.17亿元，不过处置长期股权投资产生的投资收益仅为6.92亿元。粗略计算后的整体处置收益率仅为7.58%。

　　记者还注意到，泰禾集团处置的这些资产中有14个地产项目，其中不乏一些类似广州增城、泰禾佛山院子、南昌茵梦湖等曾被业界看好的优质项目。

　　“泰禾为回笼资金付出的代价并不小，但效果无异于饮鸩止渴。”有投资者对此吐槽。

　　诚然，卖资产抛项目可以解决燃眉之急，但是从另一个角度来讲，出售项目将降低企业的盈利效益。从泰禾业绩数据也可以看出这一点。去年全年实现营收236.21亿元，同比降低23.77%，净利润4.66亿元，同比降低81.74%。今年一季度受新冠疫情影响，净利润更是出现-5.64亿元的亏损情况。

　　不过泰禾集团却在年报问询函回复公告中表示，公司开发地产项目的销售回款仍然是未来的偿债主力。截至2020年5月底，公司所开发房地产项目总剩余可售货值约3，650亿元，其中预计销售回款10亿元以上的22个项目集中分布在深圳、杭州、南京、苏州、福州等一二线核心城市，泰禾管理层预计2020年下半年，随着新冠病毒肺炎疫情的缓解与控制，公司的营销计划可以较好开展。

　　谁会是泰禾的白衣骑士？

　　事实上，这场债务危机中最让人关注的还是泰禾即将引入的战略投资者。

　　自泰禾集团今年5月14日发布“关于筹划引入战略投资者的提示性公告”后，市场关于泰禾新股东的猜想就没有断过。

　　坊间的传闻有金茂、华融、建发以及最近呼声高涨的万科，不过现有唯一能确定的是“引入的战略投资者主要经营业务中包含房地产业务”。也有许多人猜测，黄其森极有可能会出让泰禾第一大股东的位置。

　　根据质押数据显示，黄其森所控制的泰禾集团控股股东泰禾投资的股权质押率已在天花板位置许久。截至目前，泰禾投资共持有公司股份12.19亿股，均为非限售股份，占公司股份总数的48.97%。累计质押比例为99.07%。累计冻结股数为12.19股，占其所持股份比例为100.00%，占公司总股本比例为48.97%。

　　今年4月，黄其森本人也曾因为债务纠纷被列入失信被执行人名单。在债务大山和高质押双重重压之下，退出离场确实不失为一种途径。

　　所幸的是，受益于近期火热行情以及万科入股传言影响，泰禾集团在二级市场表现亮眼，7月2日起连续三个交易日涨停收尾给与了市场极大的信心，股价的拉升也使得泰禾投资离质押平仓线又远了几分。

　　泰禾集团也在7月7日晚的回复函中表示，本次引入战略投资者尚处于筹划阶段，各方尚未签署相关股权转让协议或合作框架协议，能否签署尚存在不确定性。