亿翰股份--房地产行业研究:地产+建筑协同 为何绿地控股与中南建设的盈利能力还是垫底
摘要: 【研究报告内容摘要】绿地控股(600606)和中南建设(000961)整体净利润率偏低,在EH50净利润率排行榜中垫底。首先,两者建筑业务规模大,但是盈利能力不及房地产开发,因此拉低企业整体盈利水平。
【研究报告内容摘要】
绿地控股(600606)和中南建设(000961)整体净利润率偏低,在EH50净利润率排行榜中垫底。首先,两者建筑业务规模大,但是盈利能力不及房地产开发,因此拉低企业整体盈利水平。聚焦到房地产开发业务时,两者盈利能力仍然低于行业平均水平,不过绿地控股盈利能力相对更高,中南建设则还有更大的提升空间。
一、绿地控股VS中南建设:房地产与建筑的比较优势
房地产和建筑是绿地控股和中南建设营业收入中的构成部分,但是两者在房地产开发和建筑中的盈利能力各有千秋。绿地控股房地产开发业务毛利润率更高,建筑及相关业务毛利润偏低;与之相反,中南建设在房地产开发方面的毛利润率低,在建筑施工方面的毛利润率更高。
二、绿地控股:土地和资金成本优势,提升企业盈利水平上限
绿地控股在房地产开发业务中盈利能力居中,一方面是企业有成本优势,比如拿地成本低,融资成本低;另一方面企业存在一些短板,例如周转慢,去化慢,削弱了企业的盈利水平。
三、中南建设:高周转、全国化扩张以及高杠杆弱化盈利能力
中南建设在房地产开发方面的盈利能力更低,主要原因包括:高周转战略之下,产品溢价能力较弱;民营企业,融资成本高;向外扩张、优化土储结构的过程中,拿地成本高增。
四、在房地产开发业务中的销售业绩差距逐渐缩小
绿地大力推进多元化业务,但是多元化并没有给企业带来高额的投资回报,反而影响在地产板块的表现。中南建设相对更重视房地产开发,营业收入占比逐年提升,排名前进。总体上,两者在房地产开发业务上的销售业绩差距逐渐缩小。目前,中南建设优化土储布局且销售业绩增速持续高于绿地控股,如果这种趋势持续,那么未来两者在地产板块的差距将进一步缩小。
在2019年亿翰智库重点监测的50家大中型房企中,绿地控股与中南建设在净利润率排行榜中垫底。我们注意到绿地控股与中南建设都是以地产+建筑为主业,理论上,两项业务具有一定的协同效应,但是为什么两者净利润率却这么低?
事实上,房地产和建筑是绿地和中南营业收入中占比最高的两项,但是从盈利方面看,绿地在建筑相关业务中的盈利能力不足,从而拉低整体净利润率,不过绿地控股在房地产开发业务盈利能力适中。与绿地控股相比,中南建设在建筑板块盈利能力更强,但是其在规模扩张和土储结构调整过程中拿地成本提升,外加较高的融资成本,导致中南在房地产开发方面的盈利能力较弱,因此整体盈利能力也位居房地产行业的中下水平。
地产+建筑的经营模式使绿地控股和中南建设有一定的相似性,但是两者一个是国企一个是民企;一个曾经雄踞第一,一个高速增长向前,即在经营过程中也存在着分化特征。下文将聚焦房地产开发业务,分析二者在房地产开发上的盈利能力。此外,下文还将探讨,为什么两者在房地产开发方面的差距在缩小,以及未来是否存在进一步缩小的可能性。
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