华侨城：文旅收入逆势增长背后

　　资本市场总有关于“是马还是驴”的讨论。归根到底，不同的公司定位意味着不同的估值。近日，华侨城集团有限公司也陷入了类似的争议。

　　日前，【华侨城A(000069)、股吧】股上市主体深圳华侨城股份有限公司（以下简称“华侨城”）公布了上半年业绩。

　　今年上半年，华侨城营业收入171.08亿元，同比下降3%；毛利率55.3%，同比降低10个百分点；归属于母公司所有者的净利润21.38亿元，同比下降24%。

　　分业务看，华侨城期内实现房地产行业收入68.89亿元，同比下降42.09%，毛利率80.71%，占总收入的40.27%；文旅综合收入99.49亿元，同比增长73.79%，毛利率37.66%，占总收入的58.15%。

　　疫情防控期间，华侨城作为一家以文化旅游、房地产为主营业务的企业，无论是文旅板块下的主题乐园、景区、酒店经营等业务，还是房地产板块下的商品房销售，均对疫情影响相当敏感。

　　涉及文旅的收入在客观条件如此不利情况下，却实现逆势增长，文旅综合收入占比继2019年年末的50.42%再度提升，对公司的营收和利润的贡献继续增大，令人意外。

　　华侨城在中报里提到：旅游板块中的景区和酒店业务仍未恢复至去年同期水平；房地产及旅游综合项目工程进度延后，无法在报告期内实现收益。

　　另外，中报公告了旗下21家景区、25家酒店、1家旅行社及2家开放式旅游区。据了解，欢乐谷基本完成了全国布局：北京、上海、深圳、天津、成都、武汉、重庆这7家已运营多年；南京欢乐谷预计今年开业；西安、郑州、太原、顺德是增量。此外，扬州、襄阳、兰州等地还有小型的欢乐谷建设项目。

　　据悉，针对欢乐谷项目，公司已有员工持股。2017年华侨城组建欢乐谷集团，员工持股比例高达40%。

　　事实上，除了欢乐谷项目，开放式景区、酒店和旅行社等配套亦属旅游业范畴。

　　数据显示，上半年欢乐谷项目累计接待游客829.7万人次，为去年同期的47%。

　　众所周知，华侨城的模式是“旅游+地产”。简单来说，就是先以超低价拿地，然后通过建设旅游产业、酒店等配套设施，提升土地价值，最后高价卖出。

　　值得关注的是，华侨城与一般房地产企业不同的财务数据是毛利率、净利率高。2019年华侨城的毛利率和净利率分别为45%和30%，而保利为28%和17%，万科为36%和15%。

　　形成差异的主要原因之一就是华侨城特有的文旅拿地模式。比如要建一个欢乐谷，除欢乐谷本身土地外，还会持有周边的土地。

　　现在，欢乐谷换成了欢乐海岸。目前华侨城主要采用的是欢乐海岸拿地模式。

　　据了解，华侨城称欢乐海岸为文旅地产，即建设一处商业中心，商业中心依赖“室内+室外”的自然景观而存在。

　　欢乐海岸项目一般位于主城区内依山傍水的绝佳位置，满足市民休闲旅游和消费的需要，具有不可复制性和排他性。

　　有分析人士表示，欢乐海岸是拿地、建住宅、建商业综合体，通过卖住宅收回投资额，商业部分持续收租贡献未来收益。

　　对于欢乐海岸，华侨城一是对地域要求高，必须依山傍水；二是华侨城对周边房价提升明显，可大幅提高整个片区的价值。

　　由此观之，未来如果欢乐海岸模式进展顺利，华侨城是否会成为特有模式的旅游股？一切将等待时间揭晓答案。